Riverside · Off-plan · Mandarin Oriental
The Residences at Mandarin Oriental
預售屋 · 品牌頂級豪宅 · 2027
建築 · 3 張照片
價格起自
30M
淨收益率
5.4%
資本增值
8.5%
每年
Khorna Score
A
78/100
評定結果
BUY NOW
交通
800m
BTS Saphan Taksin
品牌頂級豪宅河濱大樓，配備完整的文華東方服務標準。三房以上單位享私人電梯直達入戶。租客群體：跨國高階主管、家族辦公室、區域CEO。
Khorna Verdict 評定依據 · 每月更新
Khorna Score A (78/100). DDproperty median asking is 18% above our access price · this is a rare situation (typically off-market, distressed, or pre-launch quota). We commit to negotiating within 5% of our seed price · or we adjust the verdict.
· Catalyst-adjacent · ICS · ICONSIAM Phase 2 (2027)
Khorna Score · 專有 100 分制評分
最近更新 · 2026 年 5 月 · 評分方法
相對於投資組合 · 頂級
六項要素，依其對成果的影響加權。
收益率與資本增值佔總分 50%（依照外國投資者實際審核評估的重點加權）。其餘 50% 涵蓋流動性、需求、步行便利性與開發商品質，這些數據區分了一個好單位與卓越單位。整個投資組合採用相同方法論，A+ 在 Mandarin Oriental Residences 與 Tela Thonglor 代表相同的意義。閱讀完整方法論 →
扣除管委會、管理費及稅務後的現金收益
來源 · Khorna 審核評估 · 10 年 DCF
5 年持有期之預期年化報酬率
來源 · Khorna 審核評估 · 區域基準加上項目調整
步行距離內的餐飲、健身房、購物中心與交通設施
來源 · Google Places API (NEW) · 即時資料
物件類型加 BTS／MRT 鄰近度
來源 · Khorna 規則 · 中古屋加 BTS 鄰近度加分
更新頻率
需求 · 每月 Ahrefs 抓取。步行便利性 · 每月 Places 更新。收益率與增值 · 每季重新計算。品質 · 每年檢視 SET 申報資料。
相同方法論，適用每個單位
我們不會為了推銷特定單位而調整分數。公式公開，權重公開，原始資料可於 /how-we-score 進行查核。
利益衝突政策
高佣金專案並不會因此獲得更高評分。如有相關利益衝突，我們會在審核評估報告中明確揭露。Khorna Score 不受我們所收取佣金的影響。
現金流 · 您實際留存的金額
當前毛租金，扣除費用與稅金後 · 以您的幣別顯示。
房型 · 將改變試算模型
2 bed 購入價 · ฿35,100,000 THB
毛租金
฿197,438
每月，未扣除任何費用
年化
฿2,369,256
扣除 Maison Siam 後 (20%)
฿157,950
全包式管理 · 招租 + 營運 + 報稅 · 新成屋前 6 個月免費
年化
฿1,895,405
您的年度淨收入
฿1,651,108
扣除管理費 + 社區管理費 (60,840 THB) + 10% 稅金後
每月
฿137,592
匯率：1 THB = 0.0307 THB · 更新於 2026-04-30。稅金以泰國境內外籍人士租金收入有效稅率 10% 估算 · 透過租稅協定於母國抵免後通常可進一步降低。
Bangkok 的相對表現
全球主要首都精華區公寓的淨租金收益率比較。
TH · Bangkok 精華區
6%
年化淨收益率
入手價：約 $280K
SG · Singapore 精華區
2.5%
年化淨收益率
入手價：約 $1400K
HK · 香港核心地段
2%
年化淨收益率
入手價：約 $2100K
JP · 東京核心地段
4%
年化淨收益率
入手價：約 $800K
UK · 倫敦核心地段
2.5%
年化淨收益率
入手價：約 $1500K
FR · 巴黎核心地段
2.5%
年化淨收益率
入手價：約 $900K
US · 紐約核心地段
3.5%
年化淨收益率
入手價：約 $1200K
AU · 雪梨核心地段
3%
年化淨收益率
入手價：約 $950K
Bangkok 核心地段的淨收益率為新加坡 / 巴黎 / 倫敦核心地段的 2.4 倍，入手價卻僅約其五分之一。此一收益率落差屬結構性現象 · Bangkok 仍被以「昨日的亞洲城市」定價，而非其今日已然成為的避險之都。詳見我們的分析報告。
預售屋財務模型 · 當下現金 vs 交屋
於 1.5 年內支付 13%，在繳清餘款前先賺取 13% 增值。
中段價位
฿125.00M
以價格區間中位數為基礎
交屋前已投入現金
฿15.81M
總價的 13% · 分攤於整個工期內
交屋時餘款
฿93.75M
75% · 通常以泰銖計價貸款支付
至交屋時的增值
+13.0%
以年增值率 8.7% × 至交屋的 1.5 年推算
交屋時預估價值
฿141.27M
฿16.27M 未實現獲利
已投入現金的權益成長
103%
資本增值除以交屋前實際投入現金 · 預售屋的超額收益
付款時程 · 從今日至交屋
2026-06
Reservation
0.1%
฿75K
2026-07
Contract (10%)
9.9%
฿12.43M
2026-08
Construction · 1st
0.9%
฿1.10M
2027-03
Construction · mid (8 of 17)
0.9%
฿1.10M
2027-11
Construction · final
0.9%
฿1.10M
2027-12
Handover (75%)
75.0%
฿93.75M
Bangkok 預售屋標準付款結構 · 訂金 + 10% 簽約金 + 15% 分攤於工期分期款 + 交屋時繳清餘款。各 developer 條款不同 · 可於第一期協商。增值預估採用該案預期年增值率，按工期複利計算 · 資料來源為 CBRE Thailand + JLL Bangkok 區域數據與本站每週市場數據饋送。
交屋前出場模擬器
於工程完工前轉讓合約 / 私下轉售
若您於第 8 個月出場會如何？ 6% 現金回報率。
多數 Bangkok developer 允許交屋前進行合約轉讓（行政費 1-2%）。此走廊的 Bangkok 核心地段每年以 8.5% 複利成長。下方試算呈現提早轉讓合約的情境 · 毛獲利已扣除轉讓手續費與 SBT（持有未滿 5 年則為 3.3%）。
出場月份
8 / 17
至第 8 個月已繳現金
฿13.60M
訂金 + 簽約金 + 累計分期款
扣除手續費與 SBT 後淨獲利
฿756K
扣除 ฿1.88M 轉約費 + ฿4.36M SBT
現金回報 ROI
6%
淨收益 ÷ 實際投入現金
Sansiri / AP / Origin 允許免費轉讓合約。Noble / Ananda 收取行政費用（本模型假設為 1.5%）。少數開發商在達到特定施工里程碑前限制轉售，我們會在 Khorna Verdict 的分析中適時標註。若您於合約日起 5 年內轉約，將適用 SBT，本模型已將其納入計算。
分期定價階梯如何運作
大多數 Bangkok 開發商會分 4 至 6 期釋出，每期逐步調漲價格。
這並非偶然。分期釋出是經過深思熟慮的營收策略：開發商希望項目在行銷素材中看起來持續「熱銷」（這樣賣得更快），同時也想透過逐期漲價來放大整體營收。兩個目標都與「月度買家」模式一致，早期買家以低於市場的價格入手，後期買家則支付完整的行銷掛牌價。
第 1 期．私人預覽
最低價格、最優外國人配額分配、完整的 SPA 議約空間。封閉銷售，僅限受邀或開發商直接接洽。這正是 Khorna 採購管道運作的階段。
第 2-3 期．軟啟動
每期較第 1 期上漲 3 至 7%。公開行銷開始啟動。仍有部分議約空間，外國人配額已售出一半。當英文房產入口網站翻譯出項目頁面時，軟啟動通常已接近尾聲。
第 4-6 期．硬啟動
累計較第 1 期上漲 15 至 25%。全面行銷宣傳啟動。外國人配額多數已被認購。SPA 條款不接受即放棄。多數散戶外國買家在此階段進場，以完全拉升後的價格購買僅剩的外國人配額。
對投資人的策略含意：在第 1 期入場，等於以同一單位在第 4 期掛牌價的 80-85% 購入。您可以持有至交屋以掌握施工期間的增值空間，或在第 4-6 期行銷高峰、定價階梯來到最高點時進行合約轉讓。無論哪種方式，第 1 期的入場機會就是超額報酬所在。
為何速度至關重要．好戶型先被選走
外國人配額是逐戶分配，而非按類別配置。轉角戶、高樓層、無遮蔽視野、最佳格局的單位，全都會被最早抵達的買家鎖定。當公開行銷規模化展開時，外國人配額剩下的多半是整棟建築最差的三分之一。
這並非激進的銷售話術，而是開發商配額系統的運作方式。轉角戶的外國人配額上限通常為每層 1 至 2 戶；若這些單位在第 1 期售出，第 4 期的買家無論出多少錢都無法取得。我們追蹤每個項目中仍有外國人配額的具體單位編號，「有 2 房可售」與「28 樓仍有 2 房轉角戶可售並具備外國人配額」之間的差距，正是我們為您把關的價值所在。
即時市場數據
市場對這間物件的真實評價。
區域開價中位數
533k 泰銖／平方公尺
18 筆即時市場掛牌的中位數
+18.0% 相較於我們的審核評估（450k）
步行 800 公尺內
40 餐飲據點
- · 15 間健身房 · 20 間商場
- · 20 間學校 · 3 間醫院
- · 1 個 BTS／MRT 站 · 9 間超市
Google Places（2026 年 5 月）
買家搜尋需求
50 ／月
在泰國每月針對此建案名稱的搜尋次數。
每次點擊成本 9¢ · 廣告主正為此名稱付費投放
Ahrefs（2026 年 5 月）
以上數據為即時資料 · 取自公開房源、Google Places 與 Ahrefs 搜尋量資料,每月更新。我們不捏造可比交易,也不忽視任何疲弱訊號。
審核評估 · 數據解析
入選候選清單前我們所建立的模型。
第一年淨收益率
5.4%
已扣除費用、稅金與空置期
資本增值
8.5%
每年 · 5 年預測
出租率
88%
DTV 加權
外國人總持有成本
18.4%
持有期全部成本
細節
- 租金估算
- 180,000 THB · 2-bed furnished
- 管理費
- 租金的 12%
- 價格區間
- 30M to 220M THB
- 每平方公尺單價
- 450,000 泰銖
- BTS / MRT
- 800m to BTS Saphan Taksin
- 房型
- 2 bed, 3 bed, Penthouse
- 預計交屋時間
- 2027-12-01
- 預售階段
- Final units
DTV / LTR 適配度
Premium DTV / LTR fit. Tenant profile skews to wealthy long-stays.
公共設施
標籤
不同坪數的回報表現
小坪數收益較高，大坪數增值較強。
地點 · 鄰近 BTS / MRT
座落位置一覽。
BTS Silom
Surasak
469 公尺 · 步行 6 分鐘
BTS Silom
Saphan Taksin
484 公尺 · 步行 6 分鐘
BTS Silom
Krung Thon Buri
860 公尺 · 步行 11 分鐘
BTS Silom
Saint Louis
1392 公尺 · 步行 17 分鐘
可售物件 · The Residences at Mandarin Oriental
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價格區間
30M to 220M THB
外國人配額
分期定價即時更新
內部限定 · 申請解鎖
- · 目前可售單位(具體樓層 + 單位編號)
- · 各單位的確切開價
- · 樓層平面圖與單位尺寸
- · 各單位的外國人配額分配
- · 分期定價走勢＋最具價值單位精選
- · 開發商／屋主直接聯絡管道
為何需要登記取得 · 單位層級的庫存每週都會變動。我們會將本週實際在售的版本寄送給您，並附上針對您投資輪廓最合適單位的主動建議。沒有銷售壓力，沒有複製貼上的回覆 · Alexandre 或 Etienne 將於 24 小時內親自回覆。
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