300万バーツの「えっ」と驚く瞬間 · なぜバンコクの利回りは今も過小評価されているのか

考えを変える数字

バンコク中心部、アソークやパヤタイ、あるいはサブプライムのスクンビット沿線にある300万バーツのスタジオは、プロ管理で月25,000〜30,000バーツの賃料が得られます。これはグロス利回り10〜12%に相当します。管理費、税金、管理手数料10%を差し引いても、ユニット単位でネット6〜7%が残ります。ロンドン、パリ、ニューヨーク、サンフランシスコ、シドニーで同等の数字を見つけられるでしょうか。

300万バーツを投じて、月3万バーツが戻ってくる。実際にこの構造に気づいた瞬間、ほとんどの方は手を止めて数字を読み直します。

欧米の不動産が利回りで競争できなくなった理由

• · ロンドン・プライム · コスト後ネット2〜3%。買い手層は資本価値の上昇に依存しないと成立しません。
• · パリ · ネット2〜3%。税負担が重く、テナント権利が借主側に偏っています。
• · ニューヨーク · ネット3〜4%ですが、維持費と税金がさらに削ります。Co-opによる賃貸制限もあります。
• · サンフランシスコ · 2〜3%。下降サイクルでは空室リスクが高く、家賃規制も複雑です。
• · シドニー · 2.5〜3%。ネガティブ・ギアリングが前提となっているため、多くの投資家はキャピタルゲインを待つ間、キャッシュフローでは赤字になります。
• · 東京 · 4〜5%。欧米よりは良好ですが、バンコク・プライムには及ばず、加えてJPY建てのため海外投資家にとっては為替が複雑化します。

バンコクの利回りが依然としてネット5〜7%(グロスはさらに高い場合もある)である理由

3つの要因が複合しています。第1に供給 · バンコクでは建設が続いており、平米単価はアジアの他都市に比べて依然として大きく低い水準にあります。第2に需要 · 買い手層は供給が追いつかないスピードで拡大しています(香港からの移転、中国本土の分散、欧米からの税務移住、DTV/LTR層など)。第3にミスプライシング · グローバル資本はバンコクをアジアのセーフヘイブンとして認識し始めたばかりで、利回りはまだシンガポールや東京の水準まで圧縮されていません。

300万バーツで実際に何が買えるのか

BTSまたはMRT駅近くの良質な建物にある28〜35平米のスタジオです。新築であればアソーク、パヤタイ、バンチャーク沿線。中古であればプロンポン/スクンビット。テナント層は幅広く、DTV保有者、駐在員プロフェッショナル、タイの若手プロフェッショナル、ショートステイ法人需要などをカバーします。Maison Siamが運営すれば、あなたは何も見る必要がありません。お金が口座に届くだけです。

見落とされがちな欧米市場のもう一つの不利点

• · テナント権利 · 多くの欧米法域では借主側に有利です。立ち退きは時間がかかり、コストも高く、結果も不確実です。
• · 空室 · 欧米の都心部では2020〜2021年に6か月以上の空室期間が発生しました。同じ期間、バンコク・プライムは30日未満を維持しました。
• · 流動性 · ロンドンやパリのユニット売却には数か月かかります。バンコク・プライムの中古は数週間で成約します。
• · 維持費 · 1990年代・2000年代の欧米建物は年間で物件価値の1〜2%の資本支出が必要です。バンコクのジュリスティック管理・修繕積立金が整備された新しめの建物では、これが大幅に低くなります。
• · 通貨エクスポージャー · 欧米の買い手は自国通貨に過度に集中する傾向があります。THBによる分散はそれ自体がヘッジになります。

この投資仮説が機能する瞬間

欧米の投資家が初めてこの数字を計算するとき、自分が間違えたと考えてもう一度計算し直すことがよくあります。300万バーツに対して月3万バーツというのは、安定した賃貸利回りというよりも詐欺のパターンに見えるほど異例だからです。検証してみると · ジュリスティック管理費は実際に平米あたり50〜80バーツ、管理手数料は実際に10%、空室期間は実際に30日、税金は実際に実効10% · 数字は成立し、彼らは購入を決めます。

この状況はどれだけ続くのか

数か月単位ではなく、数年単位です。需給不均衡を支える構造的ドライバー(2030年までのBTS拡張、駐在員の移住トレンド、インフラの高密度化)は10年スケールで進行します。シンガポール水準(2〜3%)までの利回り圧縮には、バンコクの価格がほぼ倍になる必要があります · つまり、同じユニットが同じ家賃で貸せれば100%の資本価値の上昇を得たことになり、あるいは家賃自体がさらに上がるかのいずれかです。どちらにせよ、今日購入する方は正しいポジションを取っています。

300万バーツ。月3万バーツ。流動性の高い市場。強固なテナント層。テナント訴訟の心配なし。数字が成立する。これが「ハハ」と気づく瞬間です。

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300万、500万、1,000万、3,000万バーツでそれぞれ何が買えるか、月次利回り、年間利回り、期待される値上がり、出口の流動性まで正確にモデル化します。ご予算をお知らせいただければ、計算結果をお返しします。