預售屋・為何選擇我們
挑選一棟建案、簽下合約，這是對外的版本。實際情況是：分期售價每週調整、外國人配額迅速售罄、「最佳」戶型鮮少出現在宣傳手冊上，而您簽署的 SPA 合約中含有 30 至 50 項條款，多數買家從未細讀。我們全職深耕於此。以下是我們的做法。
01 · 案源管道 · 在公開行銷之前就掌握建案
01 · 領先公開行銷 2 至 4 週
Alexandre 在 SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / RML 的人脈，為他爭取到預先發售的外國人配額。第一期會在公開行銷啟動之前先開放給他的客戶。等到公開上架平台刊登該建案時，最佳戶型早已被搶購。
02 · 領先 2 至 6 週
SET 上市的開發商必須透過新聞揭露公告重大建案啟動。我們每日監控 SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / PSH / RML / LPN 的 SET 申報文件，於公告當日即掌握每一則消息。
03 · 領先 1 至 3 週
開發商的 /projects 頁面會在第一期啟動時更新（且早於公開廣告投放）。我們每週對前 8 大開發商進行資料擷取。
04 · 領先 0 至 2 週
Bangkok Post 房地產版、Property Report Asia、泰國房地產頻道、房地產業界期刊。透過每日 Perplexity Sonar 查詢並附上引用追蹤，掌握新聞週期下一波關注的內容。
05 · 延遲 60 至 90 天 · 機構級資料
Bangkok 公寓市場季度報告。雖落後於每日新聞，但提供結構化的案源資料，可與我們每週的研究同步進行交叉比對。免費 PDF。
06 · 無領先時間 · 公開上架
這是散戶買家找到預售屋的管道。我們將其作為合理性檢查 · 若某建案登上公開上架平台，我們理應早已透過上游來源納入案源管道。
當一個建案大量出現在公開上架平台 / 外國入口網站時，我們通常已追蹤了 3 至 8 週 · 而 Alexandre 的客戶早已收到精選清單與外國人配額申請。
02 · 戶型層級的深度分析 · 多數買家忽略的細節
01
同一戶型，相隔兩層樓，售價可能相差 5% 至 10%，景觀品質差異可達 30%。我們將每一戶可售單位的視野幾何，對照鄰地分區規劃與未來建塔風險進行比對。有時 12 樓的戶型才是值得入手的標的，而非有遮擋風險的 25 樓。
02
在 Bangkok，北向代表較低的濕氣損害、較少的空調成本與更佳的出租表現。東南向則承受最強烈的日曬。我們在戶型層級揭示這些資訊，而非僅停留於建案層級。
03
建築物內的外國人配額並非平均分配的 49%，而是指定特定單位。我們掌握每棟建築中哪些單位屬於外國人配額庫存，以及哪些仍可分配給外籍買家，避免出現「為您找到單位，但不在外國人配額內」的意外狀況。
04
同一戶型，第一期與第四期的價格可相差 15-25%。我們追蹤項目所處的銷售階段，掌握進場時機。有時等候三個月是正確的選擇，有時週五就是最後期限。
05
交屋前，大樓的管理委員會費用僅為開發商估算值。交屋後，一旦實際營運啟動，第二年的費用往往攀升 20-40%。我們會標示出歷來低估管理費的開發商。
06
您的單位 200 公尺內的空地：分區用途為何？所有者是誰？是否有進行中的環評申報？我們會為每個入選項目調閱這三項資料。如果 18 個月後一棟 35 層高樓拔地而起，您交屋時的景觀也就失去意義。閱讀深度分析。
07
過戶費、修繕基金、公共區域預付款、車位分配、招牌權益：SPA 合約中有 30-50 項條款，可能讓單位價值的 1-3% 悄然流失。我們會協商刪除或減少其中關鍵的項目。
08
部分開發商限制完工前轉售；部分開發商若您透過他們在交屋前轉手，則可豁免過戶費；部分則設有特定的權利轉讓條款。我們會在您簽約前調閱 SPA，解釋您在退場時可以與不可以做的事項。
03 · 差異，逐條說明
您單獨進行（或透過一般仲介）的做法
我們為您所做的
04 · 您需要支付的費用
與您直接走進銷售中心的牌價相同 · 我們的佣金由開發商方支付。同時您還可獲得我們的審核評估、適用情況下的一期價格準入、SPA 合約審閱,以及 Maison Siam 的交屋轉出租服務(6 個月贊助期,Cat-4 配置含室內軟裝設計)。
我們僅在您簽約後才收費 · 因此我們只有一項任務 · 為您找到一個未來 10 年都會滿意的物件。不同於只能銷售單一開發商庫存的業務代表,我們覆蓋整個市場,推薦真正適合您的物件,而非佣金導向的選擇。
我們不是物件刊登平台。我們是包覆在您所購物件之上的審核 + 準入 + 營運層。多數外國買家在已支付了缺乏此服務的摩擦成本後,才意識到自己需要它。
投資人信賴 Khorna 的原因
已審核評估專案
50+
遍及 Bangkok 11 大核心區段
數據更新
每週
即時市場數據 · 每週更新
淨收益率經過審核
4 至 6%
以個別項目計算，而非投資組合平均
與買方利益一致
100%
我們從開發商端收取費用，而非向您收費
創辦人資歷
由前 Société Générale 香港投資銀行家創立，於泰國海外房產平台名列前茅。
Khorna 的審核評估與開發商關係業務由 Alexandre Beaumont 主導，將十二年跨境投資銀行的嚴謹紀律運用於 Bangkok 房產領域。Etienne Alcouffe 則負責建構數據與產品層 · 即時匯率、即時市場數據與專有評分系統。
關於團隊 →方法論
本網站上每一份數據表均註明來源。Bangkok 高端房產價格每週由公開房源刷新，並與 CBRE Thailand 及 JLL 季度報告交叉驗證。匯率來自 Frankfurter API。主權與宏觀數據取自 S&P / Fitch / Moody's 公布的評級。學校與醫院資料則來自官方註冊機構（JCI、AEFE、Auslandsschulwesen、British Schools Overseas、Ookla Speedtest）。
Khorna Score 公開發布 · 每個項目頁面均提供 6 項組成要素的詳細拆解。Khorna Verdict 的判斷邏輯亦公開揭露。我們會明確指出收斂論點推算中存在不確定性的部分。
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