東京淨收益率為 2 至 3%。Bangkok 核心地段以更強勢的貨幣帶來 5 至 6% 收益。

日圓結構性疲弱

於日本

2020 至 2025 週期中日圓對美元與泰銖大幅走弱 · BoJ 寬鬆政策壓抑日本境內高淨值人士的購買力

於泰國的處理

過去 5 年泰銖對日圓升值。持有 Bangkok 房產可作為結構性日圓對沖 · 租金收益換匯有利，且資本基礎相對日圓計價資產持續增值。

日本遺產稅

於日本

日本稅務居民遺產稅率 30% 至 55%，以全球資產為基準，屬全球最高遺產稅體制之一

於泰國的處理

對於日本稅務居民而言，位於泰國的不動產通常須課徵日本遺產稅（全球資產原則）。不過，泰日雙重課稅協定包含抵免機制。對於取得 LTR 並成為泰國稅務居民的日本退休族而言，整體架構可望大幅改變。建議與日本稅理士協同規劃。

醫療成本套利

於日本

日本國民健康保險涵蓋國內醫療，但海外退休者的國際醫療較為複雜，且日本私人醫療成本高昂

於泰國的處理

Bumrungrad 與 Samitivej 經常為日籍患者提供服務，並備有日語服務，費用約為東京同級私人醫院的三分之一。對於 LTR Wealthy Pensioner 客群而言，這是與房地產投資論點並列的核心吸引力。

日本央行（BoJ）利率正常化風險

於日本

東京房地產收益率受 BoJ 緊縮週期影響甚鉅，資本價值亦曝險於升息情境

於泰國的處理

Bangkok 核心地段交易仰賴 Bangkok 本身的需求基本面（DTV／LTR 吸引力、外派居住、退休醫療），與日本國債利率週期脫鉤。

即將退休的東京企業高階主管

出身日本跨國企業的資深退休主管。淨資產 1.5 億至 4 億日圓。考慮以 Bangkok 為全居住基地，醫療品質、生活風格與日圓避險為三大誘因。適用 LTR Wealthy Pensioner 途徑。典型購屋：1,200 萬至 2,200 萬泰銖的普隆蓬、沙吞或河濱二房物件。

IPO 後的日本創辦人

剛從日本科技／SaaS／D2C 公司退場。稅後資產 2 億至 8 億日圓。考慮以 Bangkok 作為跨亞洲分散布局基地，採 DTV 轉 LTR 途徑。典型購屋：1,500 萬至 3,000 萬泰銖的阿索克、通羅或普隆蓬二房物件。

日本家族辦公室負責人

跨世代日本家族財富。淨資產 10 億日圓以上。在日本境內資產之外建構跨亞洲分散配置，以泰國房產進行遺產稅（IHT）規劃為主要動機。典型購買：3,000 萬至 8,000 萬泰銖品牌住宅，位於河濱、沙吞或普隆蓬。

曼谷與日本雙城生活專業人士

日本科技／顧問業專業人士，負責亞洲區域業務。時間穿梭於東京與曼谷之間，已融入素坤逸（Soi 33-39 小東京）成熟的日本人社群。DTV 持有者。典型購買：800 萬至 1,600 萬泰銖一房單位，位於普隆蓬或素坤逸中段。