購買前必知的九件事。

泰國法律規定,任何公寓大樓的外國人持有比例上限為總樓地板面積的 49%(永久產權)。其餘 51% 須保留給泰國國民或泰國人持股過半的法人。

這代表什麼:您購買單位時,該建物必須仍有外國人配額餘額。我們會在推薦任何單位之前,先確認配額狀態、外國人配額價格(有時略有溢價),以及任何待釋出的配額。

外國人可以永久產權(完全所有權,永久持有)持有公寓單位。土地與獨棟住宅則否,標準架構為 30 年租賃產權(部分架構可續約),或透過泰國公司持有(不一定建議)。

實務意涵:Bangkok 市中心的全方位服務型公寓,對外國人而言幾乎都屬永久產權,這正是我們投資組合聚焦於此的原因。

取得階段:過戶費 2%,有時由買賣雙方分攤。如適用,印花稅 0.5%。若賣方持有未滿 5 年,須課徵特定營業稅 3.3%。

持有階段:持續性稅負極低。建物公共區域管理費與公共基金提撥為主要的經常性支出。

收入階段:租金收入須課稅,我們會在合法範圍內協助優化架構。轉售階段:資本利得透過扣繳稅課徵,計算依據為估定價值而非實際獲利。

資金匯入須備妥外匯交易申報書(FET)。每筆交易金額超過 50,000 美元時,銀行會核發憑證,請您妥善保存。

出場時,您可將當初匯入的本金(以 FET 紀錄為準)及合法所得收益自由匯回,不受限制。關鍵在於前期正確記錄資金流入。我們會與您共同處理 FET 相關文件。

DTV(Destination Thailand Visa,2024 年推出):5 年多次入境,每次停留 180 天,適用對象廣泛。是當前租賃市場的主要成長動能。

LTR(長期居留簽證):10 年期,針對高所得者與退休人士提供含工作許可的方案,並享稅務優惠。

Thailand Privilege(Elite):5 至 20 年期,預付制。提供高端服務,但無工作權。

房源平台公布的毛收益率具有誤導性。扣除空置期、管理費、稅金、修繕基金與小額資本支出後,我們覆蓋區段的淨收益率落在 4% 至 6%,符合 DTV 條件的全方位服務型物件則更高。

過去 7 年,Sukhumvit 與沙吞的全方位服務型新成屋資本增值平均年化 6% 至 9%。過往績效不代表未來表現,但 DTV 帶動的需求支撐後續上行空間。

中古屋買家可以是外國人(須維持在配額內)或泰國人。Bangkok 中心區的全方位服務型物件,在港、星、中、日、歐、美、中東皆有龐大的外國買家群。

我們追蹤管理物件的銷售週期,並在您準備就緒時引介轉售買家。我們審核評估的標準持有期為 5 至 10 年。

租客媒合、租約行政、租金收取、業主報表(實際收益率對比預估)、維修、空置管理、年度稅務申報。標準費用為租金的 10%。原因:我們希望我們的審核評估在 5 年後仍站得住腳,而不只是在宣傳冊上好看。

多數外國投資人以個人名義在 49% 外國人配額下購入永久產權。最簡單、最乾淨、設立成本最低。Chanote (查諾特地契) 登記在您名下。除非有特殊理由,我們預設採此方式。

擁有多筆物件或有財富傳承需求的成熟投資人,有時會透過境外控股公司持有。標準架構為:BVI、開曼或新加坡 Pte Ltd 公司持有泰國 SPV,再由 SPV 持有物件。資金流仍須透過 FET 入境。

考慮控股公司路徑的理由:5 筆以上泰國物件組合、跨司法管轄區資產架構、家族信託傳承規劃、母國層級稅務優化。略過的理由:僅單筆物件、無傳承規劃需求、成本敏感(每個境外實體年度維護約 5,000 至 15,000 美元)。

如架構合適,我們與香港、新加坡及開曼的私人銀行夥伴與稅務顧問合作協助設立。決定前歡迎先與我們討論。