Phra Khanong · Off-plan · MQDC
Cloud Eleven Residences
Sur plan · Catalyseur Cloud 11 · Livraison 2028
Prix à partir de
8.2M
Rendement net
5.9%
Plus-value
9.2%
par an
Khorna Score
A+
80/100
Verdict
WAIT
Transports
180m
BTS Phra Khanong
Le quartier mixte phare Cloud 11 de MQDC · le plus grand développement dédié aux industries créatives à Bangkok, avec à proximité les infrastructures de Disney, Apple et des créateurs mondiaux. Les prix de la Phase 1 vous permettent de saisir ce catalyseur avant la maturité du quartier (2028+).
Justification du Khorna Verdict · actualisée mensuellement
Strong project (A+, 80/100) but our access price is 17.02127659574468% above current market asks · wait for a phase reset or off-market opportunity.
Khorna Score · classement propriétaire sur 100 points
Dernière mise à jour · Mai 2026 · méthodologie
vs portefeuille · premier rang
Six composantes, pondérées selon ce qui détermine les résultats.
Le rendement et la plus-value en capital représentent 50 % du score (pondérés selon ce que les investisseurs étrangers analysent réellement en due diligence). Les 50 % restants couvrent la liquidité, la demande, la marchabilité et la qualité du promoteur · les données qui distinguent un bon bien d'un excellent bien. Même méthodologie sur l'ensemble du portefeuille · A+ signifie la même chose à Mandarin Oriental Residences qu'à Tela Thonglor. Consulter la méthodologie complète →
Rendement en cash après charges de copropriété, gestion, fiscalité
Source · Due diligence Khorna · DCF sur 10 ans
% attendu par an sur une détention de 5 ans
Source · Due diligence Khorna · base au niveau du quartier + ajustements par projet
Recherches mensuelles en TH pour le nom du projet
F&B, salles de sport, centres commerciaux, transports à distance de marche
Source · Google Places API (NEW) · données en direct
Type de bien + proximité BTS / MRT
Source · Règles Khorna · revente + bonus de proximité BTS
Historique + bilan financier (SET 56-1)
Fréquence de mise à jour
Demande · extraction Ahrefs mensuelle. Walkability · actualisation Places mensuelle. Rendement + plus-value en capital · recalcul trimestriel. Qualité · revue annuelle des dépôts SET.
La même méthodologie, pour chaque unité
Nous ne biaisons pas les scores en faveur des unités que nous souhaitons vendre. La formule est publique · les pondérations sont publiques · les données brutes sont auditables sur /how-we-score.
Politique de conflits d'intérêts
Les projets à commission plus élevée n'obtiennent pas de meilleurs scores. Nous signalons les conflits dans le dossier de due diligence si pertinent. Le score n'est pas influencé par notre rémunération.
Flux de trésorerie · ce que vous conservez réellement
Loyer brut actuel, après frais, après impôts · dans votre devise.
Type d'unité · modifie le modèle
Prix d'achat 1 bed · ฿9,870,000 THB
Loyer brut
฿63,744
par mois, avant frais
Annualisé
฿764,928
Après Maison Siam (20 %)
฿50,995
gestion tout compris · location + opérations + déclarations fiscales · 6 mois offerts sur le neuf
Annualisé
฿611,942
Net pour vous · annuel
฿521,264
après gestion + charges de copropriété (32,760 THB) + 10 % d'impôts
Par mois
฿43,439
Taux de change : 1 THB = 0.0307 THB · actualisé le 2026-04-30. L'impôt suppose un taux effectif de 10 % sur les revenus locatifs étrangers domiciliés en Thaïlande · le crédit d'impôt prévu par les conventions fiscales avec votre pays de résidence permet souvent de le réduire davantage.
Bangkok face aux autres marchés
Rendement locatif net, condo prime · grandes capitales mondiales.
TH · Bangkok prime
6%
rendement net annuel
Ticket d'entrée : ~280 K $
SG · Singapour prime
2.5%
rendement net annuel
Ticket d'entrée : ~1400 K $
HK · Hong Kong prime
2%
rendement net annuel
Ticket d'entrée : ~2100 K $
JP · Tokyo prime
4%
rendement net annuel
Ticket d'entrée : ~800 K $
UK · Londres prime
2.5%
rendement net annuel
Ticket d'entrée : ~1500 K $
FR · Paris prime
2.5%
rendement net annuel
Ticket d'entrée : ~900 K $
US · New York prime
3.5%
rendement net annuel
Ticket d'entrée : ~1200 K $
AU · Sydney prime
3%
rendement net annuel
Ticket d'entrée : ~950 K $
Bangkok prime offre 2.4x le rendement net de Singapour, Paris ou Londres prime, et pour environ un cinquième du ticket d'entrée. L'écart de rendement est structurel · Bangkok est encore valorisée comme une ville de l'Asie d'hier, et non comme la capitale refuge qu'elle est devenue. Consultez notre analyse.
Économie du sur plan · cash aujourd'hui vs remise des clés
Payez 12% sur 2.5 ans · captez 25% de plus-value avant de devoir le solde.
Prix médian
฿20.10M
Basé sur le point médian de la fourchette de prix
Cash engagé avant la remise des clés
฿2.32M
12% du prix · réparti sur la période de construction
Solde à la remise des clés
฿15.08M
75% · souvent financé via un prêt hypothécaire en THB
Plus-value jusqu'à la remise des clés
+24.6%
Projection basée sur une appréciation annuelle de 9.8% × 2.5 ans jusqu'à la remise des clés
Valeur projetée à la remise des clés
฿25.05M
฿4.95M de plus-value latente
Croissance des fonds propres sur le cash engagé
213%
Plus-value en capital divisée par le cash réellement versé avant la remise des clés · l'alpha du sur plan
Calendrier de paiement · d'aujourd'hui jusqu'au transfert de propriété
2026-06
Reservation
0.4%
฿75K
2026-07
Contract (10%)
9.6%
฿1.94M
2026-08
Construction · 1st
0.5%
฿104K
2027-09
Construction · mid (14 of 29)
0.5%
฿104K
2028-11
Construction · final
0.5%
฿104K
2028-12
Handover (75%)
75.0%
฿15.08M
Structure standard sur plan à Bangkok · réservation + 10 % à la signature du contrat + 15 % répartis sur les échéances de construction + solde au transfert de propriété. Les conditions spécifiques varient selon le promoteur · négociables en phase 1. La projection de plus-value utilise le taux annuel de valorisation attendu du projet, capitalisé sur la période de construction · sources : CBRE Thailand + JLL Bangkok et le flux hebdomadaire de données de marché de ce site.
Simulateur de sortie avant transfert de propriété
Cession / revente privée avant l'achèvement de la construction
Et si vous sortiez au mois 14 ? 54 % cash-on-cash.
La plupart des promoteurs de Bangkok autorisent la cession de contrat avant le transfert de propriété (avec des frais administratifs de 1 à 2 %). Le segment prime de Bangkok dans ce corridor se valorise à 9.2 % par an. Le calcul ci-dessous montre ce que représente une cession anticipée du contrat · gain brut net des frais de cession + SBT (3,3 % si détenu moins de 5 ans).
Sortie au mois
14 / 29
Liquidités versées au mois 14
฿2.11M
Réservation + contrat + échéances à ce jour
Gain net après frais + SBT
฿1.14M
Déduction faite de ฿302K de cession + ฿735K de SBT
ROI cash-on-cash
54%
Gain net ÷ liquidités effectivement versées
Sansiri / AP / Origin autorisent la cession gratuite du contrat. Noble / Ananda appliquent des frais administratifs (estimés à 1,5 % dans ce modèle). Quelques-uns restreignent la revente jusqu'à des étapes de construction précises · nous le signalons dans le raisonnement du Khorna Verdict lorsque cela s'applique. La SBT s'applique si vous cédez avant 5 ans à compter de la date du contrat · ceci est intégré au modèle.
Fonctionnement de la grille tarifaire par phases
La plupart des promoteurs de Bangkok lancent en 4 à 6 phases, en augmentant les prix à chaque phase.
Ce n'est pas un hasard. Le lancement par phases est une stratégie commerciale délibérée : le promoteur souhaite que le projet apparaisse visiblement « en mouvement » dans les supports marketing (ce qui accélère les ventes) ET veut capter la hausse des prix phase après phase (ce qui démultiplie le revenu total du projet). Ces deux objectifs convergent avec le profil de l'acheteur du mois · les acheteurs des premières phases obtiennent un prix inférieur aux comparables, tandis que ceux des dernières phases paient le prix plein affiché.
Phase 1 · Visite privée
Prix les plus bas, meilleure allocation au quota étranger, marge de négociation totale sur le SPA. Ventes fermées · sur invitation ou en direct du promoteur. C'est là qu'opère le pipeline de sourcing de Khorna.
Phase 2-3 · Soft launch
Hausse de 3 à 7 % par phase depuis la phase 1. Démarrage du marketing public. Encore une marge de négociation · quota étranger à moitié rempli. Lorsque les portails anglophones traduisent la page du projet, le soft launch est généralement en passe de se clôturer.
Phase 4-6 · Hard launch
Hausse cumulée de 15 à 25 % depuis la phase 1. Campagne marketing complète. Quota étranger majoritairement engagé. SPA à prendre ou à laisser. C'est là qu'entrent la plupart des acheteurs étrangers particuliers · payant le prix plein pour ce qu'il reste du quota étranger.
L'implication stratégique pour un investisseur · être en phase 1, c'est acheter à 80-85 % du prix auquel la même unité sera listée en phase 4. Vous pouvez conserver jusqu'au transfert de propriété et capter la valorisation de la période de construction, OU céder le contrat lors du pic marketing des phases 4 à 6, lorsque la grille tarifaire est à son plus haut. Dans les deux cas, l'accès en phase 1 constitue l'alpha.
Pourquoi la rapidité compte · les meilleures unités partent en premier
Le stock du quota étranger est attribué unité par unité, et non par catégorie. Les unités d'angle, les étages élevés, celles avec vues dégagées, celles avec les meilleurs plans · toutes sont réservées par les acheteurs arrivés en premier. Lorsque le marketing public monte en puissance, l'allocation du quota étranger restante correspond au tiers inférieur de l'immeuble.
Ce n'est pas une tactique de vente agressive · c'est ainsi que fonctionne le système d'allocation du promoteur. Le plafond de quota étranger pour les unités d'angle est généralement de 1 à 2 unités par étage ; si elles partent en phase 1, les acheteurs de la phase 4 ne pourront pas y accéder, quel que soit le prix. Nous suivons précisément quels numéros d'unités sont encore disponibles en quota étranger pour chaque projet · la différence entre « il y a un 2 chambres disponible » et « il y a un 2 chambres en angle au 28e étage encore en quota étranger » est exactement notre champ d'action.
Données de marché en direct
Ce que le marché dit réellement de cette unité.
Médiane des prix demandés du quartier
projeté195k THB/m²
Projection basée sur la référence du quartier · actualisation des données en attente pour cette annonce
-17.0% vs notre due diligence (235k)
À moins de 800 m à pied
Synchronisation des données de commodités en cours.
Demande de recherche acheteurs
Sous le seuil d'indexation · il s'agit d'une annonce discrète/exclusive.
Ahrefs (mai 2026)
Les chiffres ci-dessus sont en direct · extraits d'annonces publiques, de Google Places et des données de volume de recherche Ahrefs, actualisés chaque mois. Nous n'inventons pas de comparables et n'écartons pas les signaux faibles.
Due diligence · les chiffres
Ce que nous modélisons avant toute présélection.
Rendement net A1
5.9%
après frais, taxes et vacance locative
Plus-value
9.2%
par an · projection sur 5 ans
Taux d'occupation
88%
pondéré DTV
Coût total étranger
15.8%
tout compris sur la durée de détention
Détail
- Estimation locative
- 44,000 THB · 1-bed furnished
- Frais de gestion
- 20 % du loyer
- Fourchette de prix
- 8.2M to 32M THB
- Prix au m²
- 235,000 THB
- BTS / MRT
- 180m to BTS Phra Khanong
- Types d'unités
- 1 bed, 2 bed, 3 bed
- Livraison prévue
- 2028-12-01
- Phase de prévente
- Phase 1
Compatibilité DTV / LTR
Top-tier. Cloud 11 district is engineered for creative-class / DTV / digital-nomad tenants.
Équipements
Étiquettes
Rendements par taille d'unité
Les plus petites offrent un meilleur rendement. Les plus grandes prennent davantage de valeur.
Emplacement · proximité BTS / MRT
Sa localisation.
BTS Sukhumvit
On Nut
778 m · 10 min à pied
BTS Sukhumvit
Phra Khanong
865 m · 11 min à pied
BTS Sukhumvit
Ekkamai
1644 m · 20 min à pied
BTS Sukhumvit
Bang Chak
1913 m · 24 min à pied
Inventaire disponible · Cloud Eleven Residences
Vous souhaitez les numéros d'unités et les prix réels ?
Fourchette de prix
8.2M to 32M THB
Quota étranger
Tarification par phase active
Accès restreint · demande de déverrouillage
- · Unités actuellement disponibles (étage + numéro d'unité spécifiques)
- · Prix demandés exacts par unité
- · Plans et dimensions des unités
- · Allocation du quota étranger par unité
- · Trajectoire de prix par phase + meilleurs rapports qualité-prix
- · Contact direct promoteur / propriétaire
Pourquoi nous restreignons l'accès · l'inventaire au niveau des unités évolue chaque semaine. Nous vous envoyons la version active de la semaine, avec notre recommandation sur l'unité qui correspond à votre profil. Pas de pression commerciale, pas de réponse copier-coller · Alexandre ou Etienne vous répondent directement sous 24 heures.
Contactez-nous
Vous souhaitez approfondir Cloud Eleven ?
Nous vous transmettons le dossier de due diligence complet, l'allocation actuelle du quota étranger, la disponibilité des unités étage par étage, ainsi que notre recommandation spécifique adaptée à votre situation.