Neuf points à connaître avant d'acheter.

La loi thaïlandaise plafonne la propriété étrangère de tout projet de copropriété à 49 % de la surface totale, en pleine propriété. Les 51 % restants sont réservés aux ressortissants thaïlandais ou aux entités à majorité thaïlandaise.

Ce que cela signifie : lorsque vous achetez une unité, l'immeuble doit disposer d'un quota étranger restant. Nous vérifions le statut du quota, le prix en quota étranger (parfois assorti d'une légère prime) et toute libération en attente avant de vous recommander une unité.

Les étrangers peuvent détenir des unités de copropriété en pleine propriété (à perpétuité). Pour les terrains et les maisons individuelles, non : la structure standard est un bail emphytéotique de 30 ans (renouvelable dans certains montages), ou une structure de société thaïlandaise (pas toujours conseillée).

Implication pratique : les condominiums avec services dans le centre de Bangkok sont presque toujours en pleine propriété pour les étrangers, c'est pourquoi nous y concentrons notre portefeuille.

Acquisition : frais de transfert de propriété de 2 %, parfois partagés entre acheteur et vendeur. Droit de timbre de 0,5 % le cas échéant. Specific Business Tax de 3,3 % si le vendeur détient le bien depuis moins de 5 ans.

Détention : fiscalité courante très faible. Les charges de copropriété et les contributions au fonds de réserve constituent le principal coût récurrent.

Revenus : les revenus locatifs sont imposés ; nous structurons pour optimiser légitimement. Revente : les plus-values sont imposées via une retenue à la source basée sur la valeur d'expertise, et non sur le gain réel.

Le formulaire FET (Foreign Exchange Transaction) est requis pour le transfert entrant. Au-delà de 50 000 USD par transaction, la banque émet un certificat, que vous conservez.

À la sortie, vous pouvez rapatrier le principal apporté (selon les enregistrements FET) ainsi que tout revenu légalement perçu, sans restriction. La rigueur consiste à documenter correctement le flux entrant dès le départ. Nous gérons les démarches FET avec vous.

DTV (Destination Thailand Visa, 2024) : 5 ans à entrées multiples, 180 jours par séjour. Éligibilité large. Le moteur de croissance actuel du marché locatif.

LTR (Long-Term Resident) : 10 ans, avec permis de travail inclus pour les hauts revenus et les retraités. Avantages fiscaux.

Thailand Privilege (Elite) : 5 à 20 ans, prépayé. Service premium, sans droit de travail.

Les rendements bruts publiés par les portails d'annonces sont trompeurs. Le rendement net, après vacance, gestion, taxes, fonds de réserve et petits capex, s'établit entre 4 et 6 % dans les corridors que nous couvrons. Plus élevé sur le stock full-service aligné DTV.

La plus-value en capital s'est établie en moyenne entre 6 et 9 % par an pour le neuf full-service à Sukhumvit et Sathorn au cours des 7 dernières années. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures, mais l'effet d'entraînement de la demande DTV soutient la poursuite de la hausse.

Les acheteurs à la revente peuvent être étrangers (en respectant le quota) ou thaïlandais. Pour le stock full-service au centre de Bangkok, le vivier d'acheteurs étrangers est profond : Hong Kong, Singapour, Chine, Japon, Europe, États-Unis, Moyen-Orient.

Nous suivons le délai de revente pour notre parc géré et apportons les acheteurs à la revente lorsque vous êtes prêt. L'horizon de détention standard que nous retenons pour notre due diligence est de 5 à 10 ans.

Placement des locataires, administration du bail, encaissement des loyers, reporting au propriétaire (rendement réel vs projeté), réparations, gestion de la vacance, déclaration fiscale annuelle. Honoraires standards : 10 % du loyer. La raison : nous voulons que notre due diligence tienne ses promesses dans 5 ans, pas seulement sur la brochure.

La plupart des investisseurs étrangers achètent en leur nom propre en pleine propriété sous le quota de 49 %. Le plus simple, le plus net, avec le coût de mise en place le plus faible. Le titre Chanote (titre complet) est enregistré à votre nom. C'est notre option par défaut, sauf raison contraire.

Les investisseurs avertis détenant plusieurs biens ou ayant des besoins de planification successorale optent parfois pour une société de portage étrangère. La structure standard : une société BVI, Cayman ou Singapore Pte Ltd détient la SPV thaïlandaise propriétaire du bien. Les flux entrants passent toujours par FET.

Raisons d'envisager la voie de la société de portage : portefeuille de 5 unités thaïlandaises ou plus, structure d'actifs multi-juridictionnelle, planification successorale via fiducie familiale, optimisation fiscale au niveau du pays de résidence. Raisons de l'écarter : un bien unique, aucun besoin de planification successorale, sensibilité aux coûts (entretien annuel d'environ 5 000 à 15 000 USD par entité offshore).

Nous collaborons avec des partenaires en banque privée et des conseillers fiscaux à Hong Kong, Singapour et aux Caïmans pour mettre en place la structure si elle convient. Parlez-nous-en avant de décider.