HK · Pour l'investisseur hongkongais
Le résidentiel hongkongais à 2 % de rendement brut, les logements les plus petits aux prix au m² les plus élevés d'Asie développée, le risque BSD, la volatilité liée aux événements politiques. L'immobilier en Chine continentale dans des cycles de détresse. Singapour déjà tarifé ABSD. Londres freinée par la Section 24. La majorité des capitaux sortants de Hong Kong se dirigent vers des marchés où la diversification est déjà advenue.
Le prime de Bangkok · 4 à 6 % net, 1/8 du prix au m² du prime hongkongais, 3 à 4 fois la surface, isolation politique structurelle, véritable diversification monétaire hors HKD. La classe d'actifs dont parlent les banques privées de Hong Kong sans pouvoir l'exécuter via leurs propres rayons produits.
Vos alternatives en tant que résident hongkongais, après impôts
Immobilier résidentiel hongkongais
2 à 2,5 % brut à un prix d'entrée très élevé
Le logement le plus petit et le plus onéreux d'Asie développée · BSD, droit de timbre acheteur de 15 % pour les non-résidents permanents (assoupli depuis 2024 mais toujours applicable à certains acheteurs) · risque de concentration sur un marché indexé sur le HKD soumis à la pression politique
REIT cotés à Hong Kong (Link, Hysan, etc.)
4 à 6 % brut
Volatilité des actions cotées · concentration sur le commerce/bureaux à Hong Kong · sensibilité au cycle des taux HK (HKD arrimé au USD) · exposition sectorielle étroite · soumise à la volatilité liée aux événements politiques sur le HKEX
Immobilier en Chine continentale (via les canaux autorisés)
En difficulté, souvent négatif en termes réels
Crise de la demande post-Evergrande · bail foncier de 70 ans (et non en pleine propriété) · contrôles des capitaux sur les sorties de fonds · incertitude quant à l'application des règles · suroffre dans les villes de rang 2 et 3
Immobilier à Singapour (destination prisée des sorties de capitaux hongkongais)
1 à 2 % net après ABSD
ABSD de 60 % pour les étrangers · micro-logements à des prix extrêmes · marché HNW saturé · période de blocage SSD · concurrence croissante pour le même produit de la part des capitaux régionaux
Immobilier à Londres / au Royaume-Uni (sortie historique des capitaux hongkongais)
0 à 2 % net après Section 24
Suppression de la déduction des intérêts hypothécaires (Section 24) · surtaxe SDLT de 2 % pour les non-résidents · exposition à l'IHT · faiblesse du GBP · gestion à distance
Le coin fiscal · ce qui sort de l'équation
BSD à Hong Kong (Buyer's Stamp Duty)
Impact à Hong Kong
Droit additionnel de 15 % pour les non-résidents permanents de Hong Kong sur le résidentiel · suspendu/réduit en 2024 pour certaines catégories, mais le risque de rétablissement reste un facteur de planification
Traitement en Thaïlande
La Thaïlande n'a pas d'équivalent de droit de timbre pour les acheteurs étrangers sur les condominiums en quota étranger. Specific Business Tax de 3,3 % en cas de cession dans les 5 ans, plus frais de transfert d'environ 2 % partagés. Le coût total d'entrée/sortie est nettement inférieur au BSD hongkongais, même à des niveaux assouplis.
Rates et redevance foncière à Hong Kong
Impact à Hong Kong
Rates annuels de 5 % de la valeur locative imposable + redevance foncière sur la plupart des terrains en bail · sur une détention de 10 ans, frein significatif
Traitement en Thaïlande
La Land and Building Tax thaïlandaise de 2020 introduit des micro-taux · pour les résidences principales d'une valeur inférieure à 50 M THB, la charge est effectivement nulle. Pas de cumul rates+redevance foncière à la hongkongaise.
Volatilité de l'immobilier hongkongais liée aux événements politiques
Impact à Hong Kong
Depuis 2019 et la NSL de 2020, l'immobilier à Hong Kong a montré une corrélation accrue avec les événements politiques · les pressions de fuite des capitaux ont alimenté les sorties vers Singapour, l'ASEAN, le Royaume-Uni et le Canada
Traitement en Thaïlande
L'immobilier à Bangkok bénéficie d'une isolation structurelle par rapport aux événements politiques régionaux, compte tenu de la neutralité diplomatique de la Thaïlande. Le district de la capitale ne s'est effondré lors d'aucune des quatre transitions militaires thaïlandaises depuis 1997 · profil de risque politique véritablement non corrélé.
Concentration monétaire (arrimage HKD-USD)
Impact à Hong Kong
L'arrimage du HKD au USD signifie que la concentration sur les actifs hongkongais équivaut à une concentration sur un seul bloc monétaire · la diversification au sein du HKD-USD est illusoire
Traitement en Thaïlande
Le THB figure parmi les devises émergentes les plus stables sur une décennie, géré par la BoT (l'une des banques centrales émergentes les plus respectées), sans être arrimé. Véritable diversification monétaire plutôt qu'une réallocation au sein du même bloc.
Convention globale de non-double imposition Hong Kong-Thaïlande (en vigueur depuis 2005). Élimine la double imposition. Le système fiscal territorial de Hong Kong fait que la plupart des revenus de source hongkongaise restent non imposés à Hong Kong ; les revenus locatifs et les cessions de source thaïlandaise sont traités selon la convention. Coordonnez avec votre comptable hongkongais.
Visa · voies d'accès pour les détenteurs de passeport hongkongais
DTV (Destination Thailand Visa)
Pour qui
Détenteurs de passeport HK travaillant à distance ou dans les professions de soft power · seuil de 500 000 THB (environ 110 000 HKD)
Pourquoi
5 ans, entrées multiples, séjours de 180 jours. Se combine avec un appartement 1 chambre de 8 à 14 M THB à Asok, Phrom Phong ou Phayathai · six mois sur place, six mois à HK ou ailleurs.
LTR Wealthy Global Citizen
Pour qui
HNW de HK avec actifs de 1 M USD+ et revenus de 80 K USD+ · anciens cadres IB/PB, dirigeants de family office, émigrés post-NSL
Pourquoi
Résidence de 10 ans + plafond d'impôt sur le revenu de 17 % sur les revenus de source thaïlandaise + exonération sur les remises de source étrangère. Combiné au système fiscal territorial de HK, le LTR constitue la base ASEAN la plus claire pour les HNW recherchant une optionalité de capital.
Thailand Privilege
Pour qui
HNW de HK recherchant un long séjour garanti sans qualification de niveau LTR · adhésion de 900 K à 5 M THB
Pourquoi
Inclut un service d'introduction bancaire · particulièrement utile pour les family offices basés à HK qui constituent des positions à Bangkok et doivent rapidement établir une contrepartie bancaire.
BOI / Smart Visa
Pour qui
Fondateurs ou dirigeants basés à HK dans des secteurs promus par le BOI s'étendant en Thaïlande · tech, biotech, fabrication avancée
Pourquoi
Voie incluant un permis de travail pour les entrepreneurs de HK souhaitant une présence opérationnelle en parallèle d'un investissement immobilier.
Quatre profils HK avec lesquels nous travaillons
Le banquier privé de HK
Cadre senior chez HSBC Premier, Standard Chartered Priority, Bank of Singapore HK ou Julius Baer HK. Patrimoine net de 25 à 60 M HKD. Concentration sur les actifs HK. Recherche d'une véritable diversification ASEAN hors du bloc HKD-USD. Achat type : appartement 2 chambres de 18 à 35 M THB à Sathorn, Riverside ou en branded residence.
L'émigré post-NSL
Professionnel ou entrepreneur de HK en milieu de carrière. Liquidités de 8 à 25 M HKD issues de la vente d'un bien à HK. Envisage la Thaïlande comme base Plan B ou pour une relocalisation complète. Voie LTR Wealthy Global Citizen. Achat type : appartement 1-2 chambres de 12 à 25 M THB à Phrom Phong, Sathorn ou Asok.
Le cadre retraité de HK
Cadre senior retraité d'une multinationale ou d'une institution financière de HK. Patrimoine net de 30 M HKD+ et pension à prestations définies. Envisage Bangkok comme résidence principale (qualité des soins thaïlandais + proximité de la cuisine et de la famille à HK). Voie LTR Wealthy Pensioner. Achat type : appartement 2 chambres de 15 à 30 M THB à Phrom Phong, Sathorn ou Riverside.
Le dirigeant de family office de HK
Patrimoine familial multigénérationnel de HK. Patrimoine net de 80 M HKD+. Construction d'une exposition ASEAN diversifiée hors marché domestique HK, gestion du risque politique post-NSL. Achat type : branded residence de 30 à 80 M THB (Mandarin Oriental, Aman, Four Seasons) à Sathorn, Riverside ou Phrom Phong.
HKD / THB · le contexte régional
L'arrimage du HKD au USD signifie que la concentration sur les actifs HK équivaut à une concentration sur un bloc monétaire unique. Diversifier vers les S-REITs ou les actions cotées à HK constitue une réallocation au sein du bloc, et non une véritable diversification. Le THB se situe véritablement à l'extérieur · géré par la BOT, porté par les fondamentaux économiques thaïlandais, faible corrélation avec les actifs arrimés ou corrélés au USD.
Le prime de Bangkok se négocie à environ 1/8 du prime de HK au mètre carré pour des surfaces 3 à 4 fois supérieures. Le même dollar achète un produit de vie totalement différent · unités plus grandes, immeubles à services complets, soins de santé comparables, meilleur climat, coût de la vie inférieur pour le propriétaire.
Prime de Bangkok au m²
60 à 110 K HKD · contre prime de HK 350 à 700 K HKD+
Surface des unités à Bangkok
2 chambres 75 à 100 m² · vs équivalent HK 35 à 55 m²
Rendement net
Bangkok 4 à 6 % net · HK 1,5 à 2 % net
Vol vers Suvarnabhumi
2h50 direct depuis HKIA · plus de 25 vols quotidiens
Sources
Toutes les citations publiées en ligne · méthodologie sur /how-we-score
Pourquoi les investisseurs font confiance à Khorna
Projets soumis à due diligence
50+
Sur 11 corridors premium de Bangkok
Données actualisées
Hebdomadaire
Données de marché en direct · actualisation hebdomadaire
Rendement net audité
4 à 6 %
Par projet, et non moyenne de portefeuille
Alignement côté acheteur
100 %
Nous sommes rémunérés côté promoteur, pas par vous
Références du fondateur
Conçue par un ancien banquier d'investissement de Société Générale Hong Kong, classé en tête sur les portails étrangers de Thailand.
Alexandre Beaumont dirige la due diligence et les relations avec les promoteurs chez Khorna. Douze ans de discipline en banque d'investissement transfrontalière appliqués à l'immobilier de Bangkok. Etienne Alcouffe développe la couche données et produit · FX en direct, données de marché en direct, scoring propriétaire.
À propos de l'équipe →Méthodologie
Chaque tableau de données de ce site cite sa source. Les prix premium de Bangkok sont actualisés chaque semaine à partir d'annonces publiques et vérifiés avec les rapports trimestriels de CBRE Thailand et JLL. FX via l'API Frankfurter. Notations souveraines et macroéconomiques issues des notations publiées par S&P, Fitch et Moody's. Données sur les écoles et hôpitaux issues des registres (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Le Khorna Score est publié en toute transparence · décomposition en 6 composantes sur chaque page projet. Le raisonnement du Khorna Verdict est publié ouvertement. Nous indiquons les zones d'incertitude dans les calculs de la thèse de convergence.
Consulter la méthodologie →Guide investisseur · PDF
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Pas de spam · seulement le PDF en retour, et un suivi si pertinent.
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