SG · Pour l'investisseur singapourien
60% d'ABSD pour les acheteurs étrangers, 20% pour les citoyens SG sur une seconde résidence, micro-logements à des prix au m² extrêmes, SSD avec blocage de 4 ans. La distribution à Singapour vous propose des S-REITs, de l'immobilier australien grevé de droits de mutation, ou une exposition historique au Royaume-Uni écrasée par la Section 24.
Bangkok prime · 4 à 6% net, pas d'équivalent ABSD, 1/4 du prix au m² du prime SG pour 2 à 3 fois la surface, même accès régional. La diversification dont les banques privées SG parlent mais qu'elles ne peuvent pas exécuter via leur propre offre produit.
Vos alternatives en tant que résident SG, après impôt
Résidentiel à Singapour (avec ABSD)
1 à 2 % net effectif après ABSD
ABSD : droit de timbre supplémentaire de 60 % pour les acheteurs étrangers · 20 % pour les citoyens singapouriens sur une résidence secondaire · 30 % pour les résidents permanents · micro-unités résidentielles à des prix au m² extrêmes · SSD de 4 à 12 % en cas de cession dans les 4 ans
S-REITs
4 à 5 % brut
Volatilité des actions cotées · concentration sur les segments retail/industriel/bureaux/logistique de Singapour · risque de concentration sectorielle · sensibilité au cycle des taux USD · pas d'exposition immobilière directe
ETF régionaux (Asie hors Japon)
Variable selon l'exposition actions
Actions et non immobilier · concentration sur les méga-capitalisations de Hong Kong et Singapour · aucune exposition immobilière directe · aucun cashflow locatif · soumis à la volatilité des marchés cotés
Immobilier australien (destination prisée des sortants singapouriens)
3 à 4 % brut
Volatilité AUD/SGD · droits de timbre australiens pour acheteurs étrangers (8 % NSW, 8 % VIC) · surtaxes foncières pour propriétaires étrangers · taxes sur la vacance · concentration sur Sydney/Melbourne
Immobilier londonien / britannique (sortie historique des Singapouriens)
0 à 2 % net après Section 24
Suppression de la déductibilité des intérêts hypothécaires (Section 24) · surtaxe SDLT pour non-résidents · CGT à la cession · faiblesse de la GBP · gestion à distance
Le coin fiscal · ce qui sort de l'équation
ABSD (Additional Buyer's Stamp Duty)
Impact à Singapour
Droit additionnel de 60 % pour les étrangers sur le résidentiel singapourien · triple effectivement le prix d'entrée · rend toute allocation résidentielle à Singapour impossible pour les non-citoyens en quête de rendement
Traitement en Thaïlande
La Thaïlande n'applique aucune surtaxe équivalente aux acheteurs étrangers pour les condominiums en quota étranger. La Specific Business Tax (3,3 % à la cession dans les 5 ans) et le transfer fee (~2 % partagé, négociable) constituent les coûts d'entrée/sortie · nettement inférieurs au mur des 60 % d'ABSD.
SSD (Seller's Stamp Duty)
Impact à Singapour
4 à 12 % sur le résidentiel singapourien cédé dans les 4 ans · immobilise le capital
Traitement en Thaïlande
La retenue thaïlandaise à la cession est calculée selon la durée de détention et devient favorable au-delà de 5 ans. Aucun équivalent du verrouillage punitif de 4 ans imposé par le SSD. Le capital redevient liquide plus tôt.
Taxe foncière (résidence principale vs investissement à Singapour)
Impact à Singapour
Le résidentiel d'investissement à Singapour supporte une taxe foncière annuelle nettement plus élevée que la résidence principale · cumulé sur 10 ans, l'effet de frein est significatif
Traitement en Thaïlande
La Land and Building Tax 2020 thaïlandaise applique des micro-taux · pour une résidence principale de moins de 50 M THB, la charge est de fait nulle. Aucun barème distinct entre investissement et résidence principale comme à Singapour.
Concentration en devise et en pays
Impact à Singapour
La plupart des HNW résidents à Singapour sont par défaut concentrés en SGD et fortement exposés aux actifs singapouriens · une exposition à Bangkok offre une véritable diversification régionale décorrélée, plutôt qu'un autre marché corrélé au SGD/HKD.
Traitement en Thaïlande
Le THB est l'une des devises émergentes les plus stables sur une décennie · régional mais décorrélé du SGD grâce à des fondamentaux économiques différents (tourisme et industrie thaïlandais vs finance et logistique singapouriennes). Une véritable diversification, et non une pseudo-diversification.
Convention Singapour-Thaïlande contre la double imposition (en vigueur, dernier protocole 2017). Élimine la double imposition sur un même revenu. Le système fiscal territorial de Singapour fait que les revenus de source singapourienne ne sont pas imposés à Singapour ; les revenus locatifs et de cession de source thaïlandaise sont traités selon la convention. Coordonnez-vous avec votre comptable singapourien.
Visa · options pour les détenteurs de passeport singapourien
Avantages visa ASEAN
Pour qui
Les citoyens singapouriens bénéficient de la coopération existante en matière de visas au sein de l'ASEAN · des voies d'accès plus simples que pour les étrangers occidentaux.
Pourquoi
Entrée initiale sans visa de 30 jours, puis transition vers des solutions de plus long terme (DTV, LTR) plus fluide pour les détenteurs d'un passeport singapourien. Un avantage pratique dès l'arrivée.
LTR Wealthy Global Citizen
Pour qui
HNW singapouriens disposant de plus d'1 M USD d'actifs et de plus de 80 K USD de revenus · cadres financiers asiatiques, dirigeants de family offices, fondateurs post-IPO.
Pourquoi
Résidence de 10 ans + plafond d'imposition à 17 % sur les revenus de source thaïlandaise + exonération sur les remises de fonds de source étrangère. Combiné au système fiscal territorial de Singapour, c'est structurellement efficient.
Thailand Privilege
Pour qui
HNW singapouriens recherchant un long séjour garanti sans atteindre les seuils du LTR · adhésion entre 900 K et 5 M THB.
Pourquoi
Inclut un service d'introduction bancaire · une porte d'entrée plus simple que de naviguer agence par agence à Bangkok. Particulièrement pertinent pour les family offices basés à Singapour qui constituent des positions à Bangkok.
BOI / Smart Visa
Pour qui
Fondateurs ou dirigeants tech basés à Singapour, dans des secteurs promus par le BOI, en expansion vers la Thaïlande.
Pourquoi
Une voie incluant le permis de travail pour ceux qui exercent réellement une activité commerciale en Thaïlande parallèlement à l'investissement immobilier.
Quatre profils singapouriens avec lesquels nous travaillons
Le banquier privé singapourien
Cadre senior chez DBS Private, OCBC, UOB ou Bank of Singapore. Patrimoine net de 3 à 8 M SGD. L'ABSD bloque l'allocation résidentielle domestique. Recherche une diversification ASEAN au-delà des S-REITs et des actions cotées à Singapour. Achat type : 2 chambres de 18 à 35 M THB à Sathorn, Riverside ou en branded residence.
Le fondateur singapourien post-IPO
Vient de s'introduire au SGX ou de céder une participation dans une société tech régionale. Événement de liquidité de 2 à 6 M SGD. Souhaite déployer au-delà des actions SGX concentrées sur Singapour et du résidentiel singapourien restreint par l'ABSD. Achat type : 2 chambres de 15 à 30 M THB à Phrom Phong, Thonglor ou Asok.
Le cadre singapourien à la retraite
Cadre senior retraité du siège singapourien d'une multinationale ou de la finance régionale. Patrimoine net de 2 à 5 M SGD + pension à prestations définies ou retraits CPF. Envisage Bangkok comme base semestrielle aux côtés de sa résidence principale singapourienne (LTR Wealthy Pensioner). Achat type : 2 chambres de 12 à 22 M THB à Phrom Phong, Sathorn ou Riverside.
Le dirigeant de family office singapourien
Patrimoine familial sino-singapourien multigénérationnel. Patrimoine net supérieur à 10 M SGD. Construction d'une exposition ASEAN diversifiée hors marché domestique singapourien et hors Hong Kong (devenue géopolitiquement contrainte). Achat type : branded residence de 30 à 80 M THB (Mandarin Oriental, Aman, Four Seasons) à Sathorn, Riverside ou Phrom Phong.
SGD / THB · le contexte régional
Le THB et le SGD sont deux devises régionales, mais portées par des fondamentaux économiques différents · tourisme et industrie manufacturière en Thaïlande, contre services financiers et logistique à Singapour. Une allocation répartie entre les deux constitue une véritable diversification, et non une pseudo-diversification au sein d'un même panier.
Le prime de Bangkok se négocie à environ un quart du prime de Singapour au mètre carré, pour des surfaces 2 à 3 fois supérieures. Le même budget achète un produit de vie radicalement différent. Pour les clients fortunés résidents à Singapour déjà saturés sur leur marché domestique, il s'agit de l'allocation en actifs réels au plus fort effet de levier disponible à moins de 2 heures de vol.
Prime de Bangkok au m²
9 à 17 K SGD · contre 35 à 60 K SGD pour le prime de Singapour
Taille des unités à Bangkok
2 chambres 75 à 100 m² · contre l'équivalent 50 à 70 m² à Singapour
Rendement net
Bangkok 4 à 6 % net · Singapour 1 à 2 % effectif après ABSD
Vol vers Suvarnabhumi
2 h 25 min en direct depuis Changi · plus de 30 vols quotidiens
Sources
Toutes les citations publiées en ligne · méthodologie sur /how-we-score
Pourquoi les investisseurs font confiance à Khorna
Projets soumis à due diligence
50+
Sur 11 corridors premium de Bangkok
Données actualisées
Hebdomadaire
Données de marché en direct · actualisation hebdomadaire
Rendement net audité
4 à 6 %
Par projet, et non moyenne de portefeuille
Alignement côté acheteur
100 %
Nous sommes rémunérés côté promoteur, pas par vous
Références du fondateur
Conçue par un ancien banquier d'investissement de Société Générale Hong Kong, classé en tête sur les portails étrangers de Thailand.
Alexandre Beaumont dirige la due diligence et les relations avec les promoteurs chez Khorna. Douze ans de discipline en banque d'investissement transfrontalière appliqués à l'immobilier de Bangkok. Etienne Alcouffe développe la couche données et produit · FX en direct, données de marché en direct, scoring propriétaire.
À propos de l'équipe →Méthodologie
Chaque tableau de données de ce site cite sa source. Les prix premium de Bangkok sont actualisés chaque semaine à partir d'annonces publiques et vérifiés avec les rapports trimestriels de CBRE Thailand et JLL. FX via l'API Frankfurter. Notations souveraines et macroéconomiques issues des notations publiées par S&P, Fitch et Moody's. Données sur les écoles et hôpitaux issues des registres (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Le Khorna Score est publié en toute transparence · décomposition en 6 composantes sur chaque page projet. Le raisonnement du Khorna Verdict est publié ouvertement. Nous indiquons les zones d'incertitude dans les calculs de la thèse de convergence.
Consulter la méthodologie →Guide investisseur · PDF
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