KR · 한국인 투자자를 위해
Rendements à Séoul de 2 à 3 % net sous l'effet de distorsion du système jeonse. Faiblesse structurelle du KRW face au USD et au THB. Droits de succession coréens à 50 %. Les K-REITs sont exposés au cycle de taux de la Bank of Korea. La pile de distribution coréenne n'offre qu'une exposition domestique à rendements comprimés, sans véritable diversification géographique.
Bangkok prime · cashflow locatif standard de 4 à 6 % net (sans distorsion du jeonse), couverture structurelle du KRW, soins de santé de classe mondiale adaptés aux Coréens (Bumrungrad / Samitivej), communauté expatriée coréenne de 20 à 25 000 personnes établie à Sukhumvit Soi 12, le « Korea Town ». Convention fiscale Thaïlande-Corée en vigueur contre la double imposition. Cette page propose la comparaison honnête, point par point.
Vos alternatives coréennes, après impôts
Immobilier direct Séoul / Busan
2 à 3 % net (faussé par le jeonse)
Cumul taxe d'acquisition coréenne + taxe d'enregistrement · le système jeonse plafonne l'économie de rendement pour les bailleurs · faiblesse structurelle du KRW face à l'USD et au THB · droits de succession coréens à 50 %
K-REITs (cotés)
4 à 6 % brut
Volatilité des actions cotées · concentration sur les bureaux / logistique / résidentiel domestiques coréens · sensibilité au cycle de taux de la Bank of Korea · exposition sectorielle étroite
Fonds immobiliers domestiques
3 à 5 %
KRW uniquement · long blocage · concentration domestique · exposition internationale immobilière limitée
Immobilier US (placement coréen sortant populaire)
3 à 5 %
Volatilité USD/KRW · exposition aux droits de succession américains · cumul de taxes propriétaires · concentration en CA / HI / NJ pour les acheteurs coréens · prix arbitrés
Immobilier Vietnam / Da Nang (alternative ASEAN moins chère)
5 à 7 % brut
Bail emphytéotique de 70 ans (pas de pleine propriété) · plafond vietnamien de propriété étrangère (30 % par immeuble) · transparence réglementaire moindre · cycle documentaire plus long
L'écart structurel
Droits de succession coréens
En Corée
Taux affiché de 50 % · base mondiale pour les résidents fiscaux coréens · parmi les régimes successoraux les plus élevés au monde
Traitement thaïlandais
Les biens situés en Thaïlande sont généralement soumis aux droits de succession coréens pour les résidents fiscaux coréens. La convention fiscale Thaïlande-Corée (en vigueur) prévoit des mécanismes de crédit. Pour les retraités coréens sous LTR qui deviennent résidents fiscaux thaïlandais, la structure de résidence peut déplacer significativement la base fiscale mondiale. À coordonner avec votre 세무사 coréen.
Faiblesse structurelle du KRW
En Corée
Le KRW s'est notablement affaibli face à l'USD et au THB sur 2020-2025 · politique accommodante de la Bank of Korea et dynamique de la balance courante
Traitement thaïlandais
Le THB s'est apprécié face au KRW au cours des 5 dernières années. Détenir un bien à Bangkok constitue une couverture structurelle contre le KRW · les rendements locatifs se convertissent favorablement et la base en capital s'apprécie par rapport aux actifs libellés en KRW.
Distorsion du système jeonse
En Corée
Le marché résidentiel coréen est façonné par le jeonse (dépôt important remboursable, loyer mensuel faible) · l'économie du bailleur diffère sensiblement du cashflow locatif standard international
Traitement thaïlandais
Le marché locatif de Bangkok fonctionne sur la base standard internationale du loyer mensuel. Un rendement net de 4 à 6 % correspond à un cashflow réel, non faussé par l'arbitrage de dépôt. Maison Siam gère les opérations · frais transparents, virements nets mensuels.
Arbitrage du coût des soins de santé pour les retraités
En Corée
L'assurance maladie nationale coréenne couvre les soins domestiques, mais les coûts de santé privés augmentent · saturation des capacités hospitalières à Séoul
Traitement thaïlandais
Bumrungrad et Samitivej accueillent régulièrement des patients coréens · services en langue coréenne disponibles · coûts d'environ 1/3 d'un hôpital privé coréen équivalent. Pour la catégorie LTR Wealthy Pensioner, c'est un attrait central.
한국·태국 이중과세방지조약 (en vigueur). La convention fiscale Thaïlande-Corée élimine la double imposition. La coordination avec un 세무사 coréen est essentielle pour la structuration successorale · nous vous présentons un contact sur demande.
Voies de visa pour les acheteurs coréens
DTV
Pour qui
Travailleurs à distance coréens, créateurs de contenu, professionnels K-content / K-tech · 35-50 ans sur visa flexible de 5 ans
Pourquoi
5 ans multi-entrées, séjours de 180 jours, seuil de 500 000 THB (~18 M ₩). S'associe à un T2 de 8-14 M THB à Asok, Phrom Phong ou dans le corridor Sukhumvit-mid.
LTR Wealthy Global Citizen
Pour qui
HNW coréens disposant de plus de 1 M$ d'actifs et 80 K$+ de revenus · cadres dirigeants d'affiliés de chaebol, fondateurs post-IPO
Pourquoi
Résidence de 10 ans + plafond fiscal de 17 % sur les revenus de source thaïlandaise + exonération sur les remises de source étrangère. Combiné à une planification de résidence fiscale coréenne, structurellement efficace.
LTR Wealthy Pensioner
Pour qui
Retraités coréens disposant d'un équivalent pension de 80 K$+ · combinant pension nationale + pension d'entreprise + retrait d'épargne
Pourquoi
Résidence de 10 ans + plafond fiscal thaïlandais de 17 %. S'associe à un T3 de 12-22 M THB à Phrom Phong ou Sathorn. Communauté coréenne expatriée bien établie à Sukhumvit Soi 12, la « Korea Town ».
Thailand Privilege
Pour qui
HNW coréens recherchant un long séjour sans qualification de niveau LTR · adhésion de 900 000 à 5 M THB
Pourquoi
Inclut un service d'introduction bancaire. Bangkok Bank propose un support en coréen au niveau HNW. Utile pour les acheteurs de moins de 50 ans qui ne répondent pas aux critères DTV.
Quatre profils coréens avec lesquels nous travaillons
Le retraité d'entreprise séoulien
Cadre dirigeant retraité d'une multinationale coréenne ou d'un affilié de chaebol. Patrimoine net de 2-5 Md ₩ + pension d'entreprise. Envisage Bangkok comme base de résidence principale · qualité des soins + style de vie + couverture KRW. LTR Wealthy Pensioner. Achat type : T3 de 12-22 M THB à Phrom Phong ou Sathorn.
Le fondateur K-content / K-tech
Vient de quitter une société coréenne d'entertainment / SaaS / D2C. 3-8 Md ₩ après impôt. Construit une base de diversification pan-asiatique · parcours DTV vers LTR. Fait déjà partie de la communauté expatriée coréenne de 20-25 K personnes à Bangkok. Achat type : T3 de 15-30 M THB à Asok, Thonglor ou Phrom Phong.
Le principal d'un family office coréen
Patrimoine familial coréen multigénérationnel. Patrimoine net de plus de 10 Md ₩. Construit une diversification pan-asiatique + structuration tenant compte de la fiscalité successorale coréenne. Achat type : résidence de marque de 30-80 M THB à Riverside, Sathorn ou Phrom Phong.
Le professionnel à double vie Bangkok-Séoul
Cadre senior en tech / finance avec un périmètre régional asiatique. Partage son temps entre Séoul et Bangkok. Fait déjà partie de la communauté coréenne établie à Sukhumvit Soi 12. Détenteur du DTV. Achat type : T2 de 10-18 M THB à Asok ou Phrom Phong.
Pourquoi les investisseurs font confiance à Khorna
Projets soumis à due diligence
50+
Sur 11 corridors premium de Bangkok
Données actualisées
Hebdomadaire
Données de marché en direct · actualisation hebdomadaire
Rendement net audité
4 à 6 %
Par projet, et non moyenne de portefeuille
Alignement côté acheteur
100 %
Nous sommes rémunérés côté promoteur, pas par vous
Références du fondateur
Conçue par un ancien banquier d'investissement de Société Générale Hong Kong, classé en tête sur les portails étrangers de Thailand.
Alexandre Beaumont dirige la due diligence et les relations avec les promoteurs chez Khorna. Douze ans de discipline en banque d'investissement transfrontalière appliqués à l'immobilier de Bangkok. Etienne Alcouffe développe la couche données et produit · FX en direct, données de marché en direct, scoring propriétaire.
À propos de l'équipe →Méthodologie
Chaque tableau de données de ce site cite sa source. Les prix premium de Bangkok sont actualisés chaque semaine à partir d'annonces publiques et vérifiés avec les rapports trimestriels de CBRE Thailand et JLL. FX via l'API Frankfurter. Notations souveraines et macroéconomiques issues des notations publiées par S&P, Fitch et Moody's. Données sur les écoles et hôpitaux issues des registres (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Le Khorna Score est publié en toute transparence · décomposition en 6 composantes sur chaque page projet. Le raisonnement du Khorna Verdict est publié ouvertement. Nous indiquons les zones d'incertitude dans les calculs de la thèse de convergence.
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