RU · Для российских инвесторов
Le résidentiel UE / Royaume-Uni / États-Unis est fermé aux capitaux russes depuis 2022. L'immobilier domestique russe subit la pression de la fuite des capitaux. La Türkiye et Dubaï ont absorbé des flux russes substantiels · prix arbitrés à la hausse, cycles de marché instables. Phuket est actif mais saisonnier et concentré sur les locataires touristes. L'éventail des sorties pour l'investisseur russe s'est rétréci.
Bangkok prime · 4 à 6 % net, positionnement ASEAN structurel, relations bilatérales Thaïlande-Russie stables, Bangkok Bank et UOB Thailand appliquent un KYC standard pour les fonds licites vérifiables. Une communauté expatriée russe / CEI de 50 à 70 000 personnes est déjà établie · l'infrastructure juridique, bancaire et opérationnelle existe. Nous ne travaillons qu'avec des capitaux conformes et coordonnons la documentation tout au long du processus.
Vos alternatives post-2022
Immobilier UE / Royaume-Uni / États-Unis
Était de 3 à 5 %
Fermé depuis les sanctions de 2022 · corridors bancaires restreints · positions existantes faisant l'objet de cessions forcées dans certaines juridictions · barrières KYC extrêmes
Immobilier domestique russe
Sous pression de la fuite des capitaux
Volatilité du rouble · la fuite des capitaux a stimulé la demande sortante · resserrement de la réglementation domestique · diversification limitée par rapport à l'exposition systémique à la Russie
Immobilier en Türkiye / Dubaï (alternatives actives)
5 à 7 % brut
Türkiye : répercussion d'une inflation extrême, volatilité de la livre, suroffre à Istanbul. Dubaï : prix arbitrés à la hausse par les flux russes 2022-2024, conditions de pleine propriété évolutives, volatilité des cycles de marché
Immobilier à Phuket (marché actif côté russe)
6 à 9 % brut (saisonnier)
Taux d'occupation saisonnier (écart haute-basse saison de 30 à 40 %) · vivier de locataires touristes concentré · complexité opérationnelle liée à l'entretien tropical et à la saison des tempêtes · inventaire de résidences de marque plus restreint
Le levier structurel
Fermeture de l'immobilier occidental sous l'effet des sanctions
Contrainte actuelle
Les marchés immobiliers résidentiels de l'UE, du Royaume-Uni, des États-Unis et du Canada sont fermés aux capitaux russes, avec peu d'exceptions · les positions existantes subissent des pressions
Traitement thaïlandais
La Thaïlande n'a pas rejoint le régime de sanctions occidental. Bangkok Bank, UOB Thailand et d'autres grandes banques thaïlandaises acceptent les clients russes et de la CEI avec une documentation KYC appropriée. Khorna ne travaille qu'avec des fonds licites vérifiables et coordonne la documentation de conformité tout au long du processus d'acquisition.
Frictions du corridor bancaire
Contrainte actuelle
Les virements internationaux des banques russes vers les banques occidentales subissent des retards, des contrôles renforcés et des refus occasionnels · coupure SWIFT pour certaines institutions
Traitement thaïlandais
L'acheminement via les corridors bancaires de Türkiye, des Émirats arabes unis, du Kazakhstan, d'Arménie ou de Géorgie fonctionne pour les transactions légitimes. Les banques réceptrices thaïlandaises émettent un FETF (Foreign Exchange Transaction Form) dès l'arrivée des fonds en devises étrangères · il s'agit du document exigé par le Land Office pour le transfert de propriété sous quota étranger.
Volatilité du rouble
Contrainte actuelle
Le RUB a affiché une volatilité de 30 à 50 % face au USD entre 2022 et 2025 · les actifs domestiques libellés en roubles sont exposés à l'érosion monétaire
Traitement thaïlandais
Le THB figure parmi les devises émergentes les plus stables sur une décennie. Détenir un bien immobilier à Bangkok libellé en THB offre une véritable diversification hors RUB avec une base monétaire stable. Les rendements perçus en THB se convertissent favorablement en RUB ou en toute devise tierce.
Intensité de la diligence KYC + LBC
Contrainte actuelle
Toutes les transactions transfrontalières pour des capitaux d'origine russe font l'objet d'un examen renforcé · la charge documentaire a augmenté entre 2022 et 2024
Traitement thaïlandais
Les banques thaïlandaises appliquent des processus KYC conformes qui fonctionnent pour des fonds licites et vérifiables · revenus salariaux, revenus d'activité, cessions d'actifs antérieures sont tous admissibles avec une documentation appropriée. Khorna ne traite PAS avec des fonds invérifiables ou liés à des entités sanctionnées. Le processus est structuré pour la conformité, de la prise en charge à la clôture.
Les relations bilatérales russo-thaïlandaises et la coopération fiscale se poursuivent dans le cadre existant. La Thaïlande n'a pas rejoint les sanctions occidentales. Le processus de Khorna est entièrement conforme au KYC · nous ne traitons pas avec des entités sanctionnées, des fonds invérifiables ou des flux liés à des personnes politiquement exposées qui échouent à la due diligence. Les capitaux licites et conformes sont les bienvenus, et l'infrastructure existe de bout en bout.
Voies de visa pour les acheteurs russes
DTV (Destination Thailand Visa)
Pour qui
Travailleurs à distance, freelances et spécialistes IT russes percevant des revenus de clients internationaux
Pourquoi
Multi-entrées 5 ans, séjours de 180 jours, seuil de 500 000 THB (~₽4,5 M). S'associe à un 1 chambre de 8-14 M THB à Asok, Phrom Phong ou Phayathai. La voie de visa la plus accessible pour les détenteurs de passeport russe.
LTR Wealthy Global Citizen
Pour qui
HNW russes disposant d'au moins 1 M$ d'actifs et 80 K$ de revenus · fondateurs post-cession, principaux de family offices
Pourquoi
Résidence 10 ans + plafond d'imposition de 17 % sur les revenus de source thaïlandaise + exonération des remises de source étrangère. La voie la plus propre pour dénouer la résidence fiscale russe pour ceux qui établissent une base permanente en ASEAN.
LTR Wealthy Pensioner
Pour qui
Retraités russes disposant d'un équivalent pension d'au moins 80 K$ (cumul corporate + État)
Pourquoi
Résidence 10 ans + plafond d'imposition thaïlandaise de 17 %. S'associe à un 2 chambres de 12-22 M THB à Phrom Phong, Sathorn ou Riverside comme résidence principale.
Thailand Privilege
Pour qui
HNW russes recherchant un séjour longue durée sans qualification de niveau LTR · adhésion de 900 K à 5 M THB
Pourquoi
Inclut un service d'introduction bancaire · particulièrement pertinent pour les acheteurs russes compte tenu du contrôle accru à l'ouverture de compte sur 2022-2025. La voie de la conciergerie Privilege est souvent la plus propre.
Quatre profils russes / CEI avec lesquels nous travaillons
Le cadre IT russe en relocalisation
Fondateur tech ou ingénieur senior relocalisé depuis Moscou / Saint-Pétersbourg après 2022. Liquidités de ₽20 M à 100 M+. Établit une base permanente en ASEAN avec sa famille. Parcours DTV vers LTR. Achat type : 2 chambres de 12-25 M THB à Phrom Phong, Sathorn ou Asok.
L'entrepreneur russe post-IPO
A créé et cédé une entreprise technologique / e-commerce / SaaS russe ou CEI. Événement de liquidité de ₽100 M+. Recherche une base de diversification transfrontalière hors exposition aux sanctions occidentales. Parcours LTR Wealthy Global Citizen. Achat type : 2-3 chambres de 18-40 M THB à Phrom Phong, Riverside ou Sathorn.
Le cadre russe à la retraite
Cadre supérieur retraité du secteur russe de l'énergie, de la banque ou de la tech. Patrimoine net de 50M₽+ et retraite en phase de décaissement. Envisage Bangkok comme résidence principale : accès aux soins, qualité de vie et positionnement ASEAN. LTR Wealthy Pensioner. Achat type : 2 chambres de 15 à 30M THB à Sathorn, Phrom Phong ou Riverside.
Le dirigeant de family office CIS
Patrimoine familial multigénérationnel russe ou CIS (origine Kazakhstan, Biélorussie, Arménie, Géorgie). Patrimoine net de 500M₽+. Construction d'une diversification post-sanctions et structuration sensible aux droits de succession hors juridictions occidentales. Achat type : résidence de marque de 30 à 80M THB à Riverside, Sathorn ou Phrom Phong.
Pourquoi les investisseurs font confiance à Khorna
Projets soumis à due diligence
50+
Sur 11 corridors premium de Bangkok
Données actualisées
Hebdomadaire
Données de marché en direct · actualisation hebdomadaire
Rendement net audité
4 à 6 %
Par projet, et non moyenne de portefeuille
Alignement côté acheteur
100 %
Nous sommes rémunérés côté promoteur, pas par vous
Références du fondateur
Conçue par un ancien banquier d'investissement de Société Générale Hong Kong, classé en tête sur les portails étrangers de Thailand.
Alexandre Beaumont dirige la due diligence et les relations avec les promoteurs chez Khorna. Douze ans de discipline en banque d'investissement transfrontalière appliqués à l'immobilier de Bangkok. Etienne Alcouffe développe la couche données et produit · FX en direct, données de marché en direct, scoring propriétaire.
À propos de l'équipe →Méthodologie
Chaque tableau de données de ce site cite sa source. Les prix premium de Bangkok sont actualisés chaque semaine à partir d'annonces publiques et vérifiés avec les rapports trimestriels de CBRE Thailand et JLL. FX via l'API Frankfurter. Notations souveraines et macroéconomiques issues des notations publiées par S&P, Fitch et Moody's. Données sur les écoles et hôpitaux issues des registres (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Le Khorna Score est publié en toute transparence · décomposition en 6 composantes sur chaque page projet. Le raisonnement du Khorna Verdict est publié ouvertement. Nous indiquons les zones d'incertitude dans les calculs de la thèse de convergence.
Consulter la méthodologie →Guide investisseur · PDF
PDF personnalisé de 6 pages : alternatives sur votre marché domestique avec chiffres après impôt, analyse de l'écart fiscal, voies de visa, nos recommandations de quartier et de bien selon votre profil. Données sourcées, méthodologie publiée.
Pas de spam : juste le PDF en retour, et une relance si pertinent.
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