Tout juste lancé · le pipeline d'exclusivités
Ce que nous avons repéréen premier.
Projets sur plan et en prélancement à Bangkok que nous identifions via des canaux en langue thaïe avant que la diffusion grand public destinée aux étrangers ne les relaie. L'avantage informationnel est structurel · la plupart des acheteurs étrangers découvrent les lancements un à trois mois après les investisseurs thaïs.
Le pipeline est exécuté chaque mardi sur cinq canaux immobiliers thaïs sur Facebook, complété par une surveillance quotidienne des communiqués SET, des pages d'annonces des promoteurs, des rapports trimestriels de Knight Frank / CBRE / Colliers / JLL, ainsi que des publications éditoriales de Bangkok Post / Property Report Asia / Thinkofliving. Chaque source est recoupée avec notre portefeuille existant · seuls les projets réellement nouveaux sont retenus.
Ce que vous voyez ci-dessous a déjà été vérifié · nous nous rendons sur place, confirmons la disponibilité du quota étranger, comparons le prix au m² aux références du quartier, et appliquons la checklist de due diligence Khorna avant publication. C'est ici que se joue l'accès en phase 1 au prix de phase 1.
Couverture du pipeline
5 sources
Facebook en thaï + actualité immobilière + dépôts SET + rapports institutionnels + relations directes avec les promoteurs. Environ 250 publications échantillonnées par semaine, ainsi qu'une veille SET quotidienne sur les 8 principaux promoteurs cotés.
Identifiés ce trimestre
20 projets
Tous ont passé la due diligence + la vérification du quota étranger + l'audit de prix. Classés ici par fraîcheur · les plus récents apparaissent en haut.
Avantage de délai
30 à 90 jours
Décalage typique entre l'annonce d'un lancement en thaï et l'apparition du même projet sur les portails d'annonces anglophones destinés aux étrangers · la fenêtre durant laquelle les prix de phase 1 sont encore ouverts et l'inventaire du quota étranger non engagé.
Pourquoi arriver tôt compte
Le prix de phase 1, c'est l'alpha · le prix de phase 4, c'est ce que votre courtier de détail vous citera.
15 à 25 %
Hausse de prix moyenne entre la phase 1 et la phase 4 pour le même type d'unité
Les lancements sur plan à Bangkok se déroulent en 4 à 6 phases. Chaque phase entraîne une hausse de 3 à 7 %. Lorsque la commercialisation publique s'intensifie (et que les portails étrangers publient les annonces), les prix avantageux ont déjà été comprimés.
Première allocation du quota étranger
Les 49 % du quota étranger sont remplis avant la mise en ligne publique
Les unités du quota étranger sont attribuées par le promoteur, et non selon le principe du premier arrivé, premier servi. Les meilleures unités (angle, vue, étage) reviennent aux acheteurs présents lors des visites privées de phase 1 · pas à la clientèle de détail.
Marge de négociation du SPA
Les acheteurs de phase 1 peuvent négocier les termes du SPA · ceux de phase 4 ne le peuvent pas
Frais de transfert de propriété, fonds de réserve, paiement anticipé des parties communes, parking, droits d'enseigne · les 30 à 50 clauses du SPA sont toutes négociables lorsque le promoteur souhaite boucler la phase initiale. Arrivé en phase 4, le contrat est à prendre ou à laisser.
Découvertes récentes · trier et filtrer
20 projets · repérés, vérifiés, soumis à due diligence.
Trier + filtrer · 20 projets
Thonglor · Off-plan
Via 61
Repéré le 2026-04-30 · via Thai property channels
Phase-1 Private Viewing announced May 2026 · Sansiri Aesthetic Collection
Rendement net
5.6%
Plus-value annuelle
7.8%
À partir de
12.9M
Ekkamai · Off-plan
Curva Ekkamai
Repéré le 2026-04-21 · via Thai property channels
The Creators HQ niche luxury · pet-friendly large units · 82-350 sqm
Rendement net
5.4%
Plus-value annuelle
7.2%
À partir de
16M
Phrom Phong · Off-plan
Via 34
Repéré le 2026-04-15 · via Thai property channels + Sansiri
Sansiri's third Aesthetic Collection · Sukhumvit Soi 34 boutique low-rise
Rendement net
5.5%
Plus-value annuelle
7.6%
À partir de
14M
Lumpini · Off-plan
Upper House Residences Bangkok
Repéré le 2026-04-10 · via Thai property channels
City Dynamic + HK Upper House branded residence import · UHNW tier
Rendement net
4.8%
Plus-value annuelle
8.6%
À partir de
45M
Lumpini · Off-plan
The Wireless Residences by Upper House
Repéré le 2026-04-10 · via Thai property channels
Sister project to Upper House Bangkok · Wireless / Ploenchit · BTS-direct
Rendement net
5%
Plus-value annuelle
8.4%
À partir de
32M
Sathorn · Off-plan
The Monument Sathon
Repéré le 2026-04-08 · via Thai property channels
Sansiri Legacy brand returning to Sathorn CBD after 10 years · pre-launch
Rendement net
5.2%
Plus-value annuelle
8.4%
À partir de
18M
Ekkamai · Off-plan
Niche Pride Ekkamai
Repéré le 2026-04-04 · via Thai property channels + SENA
SENA × Hankyu Hanshin JV · Japanese-construction quality, Japanese tenant pool
Rendement net
5.9%
Plus-value annuelle
7.2%
À partir de
9.8M
Ekkamai · Off-plan
EDEN Ekkamai
Repéré le 2026-04-02 · via Thai property channels
The Creators HQ flagship · garden-led design · Soi Ekkamai 12
Rendement net
5.6%
Plus-value annuelle
7.4%
À partir de
11M
Thonglor · Off-plan
XT 10 Ekkamai
Repéré le 2026-03-28 · via Thai property channels
XT brand return · Sansiri lifestyle co-sharing condo · 24/7 facilities
Rendement net
6.1%
Plus-value annuelle
7.5%
À partir de
8.5M
Phra Khanong · Off-plan
Project O · Lotus Onnut Mixed-Use
Repéré le 2026-03-22 · via Thai property channels + Lotus's
187m / 39-floor mixed-use mega-project · BTS On Nut · 2030 delivery
Rendement net
5.4%
Plus-value annuelle
7%
À partir de
5.8M
Phrom Phong · Off-plan
Noble Emmerse Phrom Phong
Repéré le 2026-03-15 · via Thai property channels + dev site
Noble flagship · Phrom Phong family corridor
Rendement net
5.9%
Plus-value annuelle
7.8%
À partir de
12M
Phrom Phong · Off-plan
Raimon Sukhumvit 38 Residences
Repéré le 2026-03-12 · via Thai property channels + Raimon Land
Raimon Land mid-Sukhumvit luxury
Rendement net
5.4%
Plus-value annuelle
8%
À partir de
32M
Phayathai · Off-plan
Park Origin Phayathai
Repéré le 2026-03-08 · via Thai property channels + Origin
Origin's Phayathai-corridor flagship · ARL-direct + BTS · phase 1
Rendement net
6.4%
Plus-value annuelle
6.8%
À partir de
5.4M
Asok · Off-plan
Knightsbridge Prime Asoke
Repéré le 2026-03-04 · via Thai property channels + Origin
Origin · Asok BTS-MRT interchange · phase 2 pricing 8-12% below new-build comp
Rendement net
6%
Plus-value annuelle
7.8%
À partir de
7.8M
Lumpini · Off-plan
Saladaeng One
Repéré le 2026-02-26 · via Thai property channels + Sansiri
Sansiri's Lumpini-Park-adjacent flagship · branded-tier · phase 3
Rendement net
5.4%
Plus-value annuelle
8%
À partir de
14M
Phra Khanong · Off-plan
Cloud Eleven Residences
Repéré le 2026-02-20 · via MQDC + Cloud 11 announcement
MQDC flagship · Cloud 11 catalyst corridor · creative-class tenant base
Rendement net
5.9%
Plus-value annuelle
9.2%
À partir de
8.2M
Sathorn · New build
The Diplomat Sathorn
Repéré le 2026-02-14 · via Thai property channels + KPN
KPN Land's Sathorn corporate-corridor · 6 foreign-quota units at handover pricing
Rendement net
5.6%
Plus-value annuelle
7.4%
À partir de
14M
Riverside · New build
Magnolias Waterfront Residences ICONSIAM
Repéré le 2026-02-08 · via MQDC
MQDC's flagship Chao Phraya river-fronting · ICONSIAM-integrated UHNW tier
Rendement net
4.8%
Plus-value annuelle
7.2%
À partir de
32M
Rama 9 · New build
Belle Avenue Ratchada-Rama 9
Repéré le 2026-02-02 · via Thai property channels + Belle
Belle Development · Ratchada-Rama 9 CBD-East · 8 foreign-quota units
Rendement net
6.6%
Plus-value annuelle
7.8%
À partir de
3.8M
Phra Khanong · New build
Whizdom Avenue
Repéré le 2026-01-28 · via Thai property channels + MQDC
MQDC tech-forward mixed-use · Phra Khanong / Cloud 11 corridor
Rendement net
6.5%
Plus-value annuelle
8.4%
À partir de
4.8M
Comment fonctionne le pipeline de découvertes
Pourquoi la plupart des acheteurs étrangers ont un à trois mois de retard.
01 · Sources thaïlandaises d'abord
Les promoteurs de Bangkok annoncent leurs lancements en thaï · sur les pages Facebook immobilières thaïlandaises, les sites d'actualité immobilière thaïs et lors d'événements de courtiers thaïs. Les portails destinés aux étrangers traduisent et republient plus tard, souvent plusieurs semaines après la publication originale en thaï.
02 · Surveillance quotidienne + hebdomadaire
Notre cron récupère plus de 250 publications chaque mardi sur cinq canaux immobiliers thaïs, plus une surveillance quotidienne des actualités SET pour les 8 principaux promoteurs cotés (SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / PSH / RML / LPN), plus les rapports institutionnels mensuels de Knight Frank / CBRE / Colliers / JLL.
03 · Vérification + référencement
Chaque candidat est recoupé avec le portefeuille existant. Les projets réellement nouveaux sont vérifiés auprès des bureaux de vente des promoteurs, validés quant à la disponibilité du quota étranger, comparés aux prix du marché de la zone, et soumis à une due diligence pour obtenir leur Khorna Score et Verdict. Référencés ici uniquement après validation.
Là où le reste du marché se trompe
La plupart des courtiers pour acheteurs étrangers travaillent côté vendeur · nous travaillons côté acheteur.
Le modèle standard
Un courtier de détail à Bangkok prend les projets de sa liste du mois · ceux que les promoteurs poussent parce qu'ils ont de l'inventaire à écouler. Les commissions de courtage sont payées par le promoteur par unité vendue. Personne ne paie le courtier pour trouver de nouveaux projets plus rapidement · on le paie pour écouler l'inventaire existant.
Résultat · la plupart des courtiers de détail montrent aux acheteurs étrangers les mêmes 15 à 20 projets, indépendamment de l'adéquation. Prix de phase 4. Unités de la liste publique. Lorsque ces projets parviennent à un acheteur anglophone, le promoteur a déjà capté la plus-value en capital.
Notre modèle
Nous percevons une commission du promoteur sur le neuf et le sur plan, ainsi qu'un mandat acquéreur de 3 % sur la revente. Dans les deux cas, nous travaillons pour l'acheteur. Identifier les projets plus rapidement EST la valeur ajoutée : cet avantage de détection se traduit directement par des prix de phase 1, une allocation au sein du quota étranger et une marge de négociation sur le SPA.
Le pipeline constitue l'avantage de détection. Le construire coûte cher (puissance de calcul pour les flux de recherche, surveillance quotidienne du SET, synchronisations hebdomadaires de recherche en thaï, traitement mensuel de rapports institutionnels). Son entretien exige une attention opérationnelle constante. La plupart des courtiers grand public ne le construisent pas parce qu'ils n'en ont pas besoin : leur inventaire provient des promoteurs, et non du marché élargi.
Obtenez un accès avant mise en ligne : avant que la prochaine opportunité n'apparaisse ici
Les opportunités les plus récentes n'arrivent pas toujours sur cette page en premier.
Nous adressons un condensé hebdomadaire sélectionné à une courte liste d'investisseurs : les projets les plus récemment repérés, avec le Khorna Score, la thèse de quartier et (lorsque le promoteur l'autorise) les codes d'accès phase 1. La publication sur cette page accuse un décalage de 7 à 14 jours par rapport au digest.
Pour rejoindre le digest, envoyez-nous un court message décrivant votre situation : budget, préférence de quartier, rendement visé. Nous répondons dans l'heure et vous ajoutons à la prochaine édition du mardi. Sans frais, sans engagement, désinscription en un clic. Actuellement moins de 200 abonnés : nous comptons rester restreints pour préserver la qualité de l'accès phase 1.
Ce que contient le digest du mardi
- · 3 à 5 projets nouvellement détectés avec vignette + quartier + fourchette de prix + Khorna Score
- · Un paragraphe par projet : pourquoi il compte, à quel stade, ce qui est négociable
- · Codes d'accès phase 1 lorsque le promoteur l'autorise (négociés au cas par cas)
- · Verdict Khorna pour chaque projet : BUY NOW / MODEST EDGE / GOOD ENTRY / FAIR PRICE / WAIT / SKIP
- · Ligne WhatsApp directe avec Alexandre pour tout projet : pas de file d'attente SDR
Pourquoi les investisseurs font confiance à Khorna
Rigueur de qualité institutionnelle · alignement côté investisseur · données de marché en direct.
Projets soumis à due diligence
50+
Sur 11 corridors premium de Bangkok
Données actualisées
Hebdomadaire
Données de marché en direct · actualisation hebdomadaire
Rendement net audité
4 à 6 %
Par projet, et non moyenne de portefeuille
Alignement côté acheteur
100 %
Nous sommes rémunérés côté promoteur, pas par vous
Références du fondateur
Conçue par un ancien banquier d'investissement de Société Générale Hong Kong, classé en tête sur les portails étrangers de Thailand.
Alexandre Beaumont dirige la due diligence et les relations avec les promoteurs chez Khorna. Douze ans de discipline en banque d'investissement transfrontalière appliqués à l'immobilier de Bangkok. Etienne Alcouffe développe la couche données et produit · FX en direct, données de marché en direct, scoring propriétaire.
À propos de l'équipe →Méthodologie
Chaque tableau de données de ce site cite sa source. Les prix premium de Bangkok sont actualisés chaque semaine à partir d'annonces publiques et vérifiés avec les rapports trimestriels de CBRE Thailand et JLL. FX via l'API Frankfurter. Notations souveraines et macroéconomiques issues des notations publiées par S&P, Fitch et Moody's. Données sur les écoles et hôpitaux issues des registres (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Le Khorna Score est publié en toute transparence · décomposition en 6 composantes sur chaque page projet. Le raisonnement du Khorna Verdict est publié ouvertement. Nous indiquons les zones d'incertitude dans les calculs de la thèse de convergence.
Consulter la méthodologie →Accès en avant-première
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