La comparaison · 8 marchés domestiques
Les investisseurs étrangers sont limités à ce que leur juridiction d'origine autorise. SCPI, BTL, Direkt-Immobilien, REITs, échanges 1031, immobilier singapourien grevé d'ABSD, capitaux russes sous sanctions : chacun comporte un plafond de rendement, une charge fiscale et des contraintes d'accès qui lui sont propres.
L'immobilier sous quota étranger à Bangkok n'entre dans aucune de ces catégories. Il échappe à la gravité réglementaire qui comprime les rendements sur votre marché domestique. Cette page propose une comparaison honnête, pays par pays.
Méthodologie
Rendements
Nets d'impôts, de frais et de coûts de gestion dans la juridiction d'origine. Les rendements de Bangkok s'appuient sur notre due diligence (4 à 6 % net avec les frais standards de 20 % de Maison Siam et une déduction de charges de 30 %).
Charge fiscale
Les taux indiqués s'appliquent à un investisseur HNW typique de 1,5 M EUR / GBP / USD. Les impôts sur la fortune, sur les successions et à la cession sont intégrés lorsqu'ils influent significativement sur les rendements après impôts.
Plafond d'honnêteté
Nous indiquons où l'immobilier thaïlandais est réellement moins favorable que l'alternative domestique (frictions de contrôle des changes sur les sorties, variabilité de l'exécution contractuelle hors prime). Le cadre est comparatif, non promotionnel.
FR
01 sur 08 · France
Alternatives domestiques
SCPI · LMNP · Pinel · immobilier direct français · unités de compte en assurance-vie
Rendement net réel sur le marché domestique
3 à 3,5 % net (SCPI après frais) · 2 à 3 % net (Paris en direct)
Frein fiscal et structurel
IFI 0,5 à 1,5 % au-delà de 1,3 M€ d'immobilier français · droits de succession de 45 à 60 % au-delà de 100 K€ aux enfants · prélèvements sociaux de 17,2 % sur les revenus locatifs · frais d'entrée SCPI de 8 à 10 %
Pourquoi Bangkok est structurellement différent
Rendement net de 4 à 6 % · l'IFI ne s'applique pas aux biens situés en Thaïlande dans la plupart des structures (déclarés mais exclus de l'assiette) · exonération des droits de succession jusqu'à environ 100 M THB (~2,6 M€) · abattement forfaitaire pour charges de 30 % · rapatriement propre via FETF
Le manque de produit
Votre banquier privé français ne peut pas vous placer dans un condominium en quota étranger à Bangkok. Il n'existe pas d'équivalent SCPI thaïlandais, pas de dispositif de type Pinel pour Bangkok, pas d'unité de compte en assurance-vie adossée à de l'immobilier thaï. Le produit est structurellement inaccessible depuis la France.
DE
02 sur 08 · Allemagne
Alternatives domestiques
Direkt-Immobilien · Immobilienfonds · Bausparen · REITs allemands · ETF
Rendement net réel sur le marché domestique
2 à 3 % net (Munich, Hambourg, Berlin en direct) · 2 à 3 % (Immobilienfonds ouverts)
Frein fiscal et structurel
Spekulationssteuer (impôt sur le revenu plein sur les plus-values en cas de détention inférieure à 10 ans) · Erbschaftsteuer jusqu'à 50 % · KAP-tax de 25 % + Soli sur les plus-values · Grunderwerbsteuer de 3,5 à 6,5 % à l'entrée
Pourquoi Bangkok est structurellement différent
Rendement absolu plus élevé · la Spekulationssteuer allemande ne s'applique pas aux biens situés à l'étranger détenus en nom propre · la retenue à la source thaïlandaise à la cession est favorable au-delà de 5 ans · diversification EUR/THB · le coût unitaire à Bangkok représente environ la moitié du prix prime au m² à Munich
Le manque de produit
Les Sparkassen et banques privées allemandes ne distribuent pas d'immobilier thaïlandais. Les Immobilienfonds sont contraints à des domiciliations européennes. Le discours de diversification est récurrent dans le conseil financier, mais le produit pour l'exécuter est absent.
UK
03 sur 08 · Royaume-Uni
Alternatives domestiques
Buy-to-Let (post-Section 24) · ISA · SIPP · REITs britanniques · fonds immobiliers
Rendement net réel sur le marché domestique
0 à 2 % net pour de nombreux détenteurs BTL après la Section 24 · 3 à 4 % brut via les REITs
Frein fiscal et structurel
La Section 24 supprime la déduction intégrale des intérêts d'emprunt · surtaxe SDLT de 3 % sur les résidences additionnelles + 2 % pour non-résidents · droits de succession de 40 % au-delà de 325 K£ · CGT à la cession de 18 à 28 %
Pourquoi Bangkok est structurellement différent
Abattement forfaitaire pour charges de 30 % (norme thaïlandaise) · pas d'équivalent à la Section 24 · pas de surtaxe de type SDLT pour les étrangers sur un condominium en quota étranger · rapatriement propre via FETF · convention fiscale Thaïlande-Royaume-Uni en vigueur depuis 1981, qui prévient la double imposition
Le manque de produit
Votre agent BTL britannique ne peut pas sourcer de stock à Bangkok. Votre IFA ne peut pas loger un condominium thaïlandais dans votre SIPP (l'immobilier direct étranger en est exclu). Les plateformes immobilières britanniques ne référencent pas de stock thaï. Le marché est invisible pour la distribution britannique.
US
04 sur 08 · États-Unis
Alternatives domestiques
REITs · 1031 exchanges · syndications · résidentiel et commercial américain en direct
Rendement net réel sur le marché domestique
3 à 4 % (REITs) · 4 à 6 % brut (résidentiel américain en direct, net plus faible après empilement fiscal)
Frein fiscal et structurel
Empilement de l'impôt fédéral et étatique sur les revenus locatifs · 1031 exchange limité au territoire américain · estate tax au-delà du seuil fédéral de 13,6 M$ · taxe foncière annuelle de 1 à 3 % selon l'État
Pourquoi Bangkok est structurellement différent
Véritable diversification géographique et monétaire · le 1031 ne le permet pas · faible fiscalité immobilière thaïlandaise (pas de taxe annuelle ad valorem à des taux significatifs pour le résidentiel) · convention fiscale Thaïlande-États-Unis depuis 1996 · rapatriement standard via FETF · possibilité d'être bailleur non-résident sans la charge fiscale d'un État
Le manque de produit
Les RIA américains ne peuvent pas allouer à de l'immobilier thaïlandais en direct. Votre chaîne 1031 est verrouillée sur des biens américains. Les rares syndications immobilières internationales existantes se concentrent au Mexique, dans les Caraïbes ou au Costa Rica. Bangkok est structurellement absente de la distribution américaine.
CN-HK
05 sur 08 · Chine et Hong Kong
Alternatives domestiques
Chine continentale : immobilier domestique (bail foncier de 70 ans, crise de la demande après 2021) · QFII / Connect pour l'allocation offshore · Hong Kong : immobilier domestique à des prix extrêmes
Rendement net réel sur le marché domestique
Chine continentale : en difficulté, souvent à rendement réel négatif · Hong Kong : 2 à 2,5 % brut à un prix d'entrée très élevé
Frein fiscal et structurel
Chine continentale : plafond annuel de sorties de capitaux de 50 000 USD par personne · contrôle des capitaux sur les sorties immobilières · HK : le parc résidentiel le plus exigu et le plus cher d'Asie développée · incertitude politique post-2020 alimentant la fuite des capitaux
Pourquoi Bangkok est structurellement différent
Soupape de sortie de capitaux pour la Chine continentale (via des canaux légaux dont l'investissement BOI, le visa Privilege et le routage par family office) comme pour HK (sans contrôles) · 1/8 du prix au m² du prime de HK · valeur refuge en quota étranger · positionnement ASEAN · droits de propriété plus solides que la structure de bail de 70 ans en Chine continentale
Le manque de produit
Chine continentale : faire sortir les capitaux légalement constitue tout l'enjeu, et la Thaïlande s'inscrit dans les cadres autorisés Belt-and-Road et ASEAN · HK : les capitaux sous pression d'émigration affluent déjà vers Singapour (rendu inaccessible par l'ABSD) et l'ASEAN, dont la Thaïlande est l'option investment-grade la moins chère.
SG
06 sur 08 · Singapour
Alternatives domestiques
Immobilier local SG (avec ABSD) · S-REITs · ETF régionaux · actions SGX
Rendement net réel sur le marché domestique
1 à 2 % net effectif post-ABSD sur le résidentiel SG · 4 à 5 % sur les S-REITs
Frein fiscal et structurel
ABSD : droit de timbre additionnel de 60 % pour les étrangers sur le résidentiel · 20 % pour les citoyens SG sur une résidence secondaire · micro-logements résidentiels SG à des prix extrêmes · SSD de 4 à 12 % en cas de cession dans les 4 ans
Pourquoi Bangkok est structurellement différent
Aucun équivalent ABSD sur les condominiums thaïlandais en quota étranger · 1/4 du prix prime de Singapour pour 2 à 3 fois la surface · accès à la même région · pas d'équivalent SSD · déduction forfaitaire de charges de 30 % · voies de visa plus accessibles (LTR, Privilege) que le PR de SG
Le manque de produit
La couche de distribution immobilière de Singapour est entièrement domestique, alourdie par l'ABSD et saturée. Les S-REITs sont des actions cotées, pas de l'immobilier en direct. La thèse de diversification ASEAN est répétée en permanence par les banques privées de SG, mais le produit pour l'exécuter est concentré en Australie et en Chine continentale plutôt qu'en Thaïlande.
JP
07 sur 08 · Japon
Alternatives domestiques
Immobilier direct Tokyo / Osaka · J-REITs · fonds immobiliers domestiques
Rendement net réel sur le marché domestique
2 à 3 % net (Tokyo centre) · 3 à 4 % (J-REITs)
Frein fiscal et structurel
Risque de normalisation des taux de la BoJ sur les rendements · faiblesse structurelle du JPY face à l'USD et au THB · droits de succession japonais de 30 à 55 % · taxe d'enregistrement + taxe d'acquisition de 4 % et plus
Pourquoi Bangkok est structurellement différent
Rendement absolu supérieur à Tokyo · optionnalité monétaire (le THB a divergé positivement du JPY sur 5 ans) · exposition pan-asiatique · prix unitaires moins élevés qu'à Tokyo centre · convention de double imposition Thaïlande-Japon en vigueur
Le manque de produit
La distribution immobilière japonaise se concentre sur Tokyo/Osaka en domestique et sur Hawaï/Californie aux États-Unis. La Thaïlande est rarement positionnée comme un produit pour investisseurs japonais, malgré la cohérence structurelle (retraités japonais âgés + santé thaïlandaise + filière LTR Wealthy Pensioner).
RU
08 sur 08 · Russie et CEI
Alternatives domestiques
Coupés de l'immobilier UE/UK/US depuis 2022 · immobilier domestique sous pression du capital · Dubaï, Turquie, Phuket et Bangkok comme alternatives actives
Rendement net réel sur le marché domestique
Domestique : sous tension liée à la fuite des capitaux · transfrontalier : sévèrement restreint
Frein fiscal et structurel
Les sanctions bloquent l'immobilier occidental traditionnel · les corridors bancaires sont limités · les exigences KYC pour l'achat transfrontalier se sont durcies · volatilité du rouble
Pourquoi Bangkok est structurellement différent
La Thaïlande accepte toujours les capitaux russes et CEI avec un KYC en règle · la communauté importante déjà installée à Phuket et Bangkok offre une infrastructure juridique et opérationnelle · les banques thaïlandaises (Bangkok Bank, UOB Thai) sont compliant sans bloquer · les prix immobiliers n'ont pas été arbitrés à la hausse par les flux russes comme cela a été le cas à Dubaï
Le manque de produit
Les canaux d'investisseurs russes / CEI actifs dans l'immobilier thaïlandais sont opérés par des intermédiaires à transparence variable. Le produit en lui-même fonctionne · c'est la couche de distribution qui doit trouver des contreparties réputées pour investisseurs étrangers.
Le déficit d'accès · ce que Khorna comble réellement
La classe d'actifs elle-même
Les condominiums de Bangkok en quota étranger. Stables depuis 1979. Détention en titre de propriété à votre nom. Rapatriement via FETF. Rendement de 4 à 6 % net. Plus-value en capital de 6 à 9 % par an sur les 7 dernières années. Rien de tout cela n'est exotique d'un point de vue structurel · la structure est plus transparente que de nombreux véhicules immobiliers occidentaux. Mais la distribution dans votre pays d'origine ne la propose pas.
La couche d'information
La presse financière de votre pays ne couvre pas l'immobilier de Bangkok. Le département recherche de votre banque ne produit pas de rapports sur le sujet. Il n'existe aucun équivalent du rapport prime de Knight Frank ou Savills sur Bangkok atterrissant dans la boîte mail de votre banquier privé. C'est précisément cette asymétrie d'information qui explique la persistance de la décote.
La couche d'exécution
Même lorsqu'un investisseur veut acquérir de l'immobilier thaïlandais, il lui manque généralement : une contrepartie bancaire thaïlandaise, une relation avec un promoteur audité, un processus de vérification du quota étranger, une due diligence sur le titre et l'état de la juristic person, la mécanique du FETF, la gestion locative post-acquisition. C'est ce que nous sommes.
La couche de sortie
Lorsque vous revendrez, le FETF utilisé lors de l'achat est ce qui vous permet de rapatrier le produit de la vente en devises étrangères. Sans documentation appropriée à l'entrée, vous ne pouvez pas sortir proprement. Nous coordonnons l'ensemble du processus afin que la sortie soit aussi fluide que l'entrée.
Lectures complémentaires
Sources
Toutes les citations publiées en ligne · méthodologie sur /how-we-score
Pourquoi les investisseurs font confiance à Khorna
Projets soumis à due diligence
50+
Sur 11 corridors premium de Bangkok
Données actualisées
Hebdomadaire
Données de marché en direct · actualisation hebdomadaire
Rendement net audité
4 à 6 %
Par projet, et non moyenne de portefeuille
Alignement côté acheteur
100 %
Nous sommes rémunérés côté promoteur, pas par vous
Références du fondateur
Conçue par un ancien banquier d'investissement de Société Générale Hong Kong, classé en tête sur les portails étrangers de Thailand.
Alexandre Beaumont dirige la due diligence et les relations avec les promoteurs chez Khorna. Douze ans de discipline en banque d'investissement transfrontalière appliqués à l'immobilier de Bangkok. Etienne Alcouffe développe la couche données et produit · FX en direct, données de marché en direct, scoring propriétaire.
À propos de l'équipe →Méthodologie
Chaque tableau de données de ce site cite sa source. Les prix premium de Bangkok sont actualisés chaque semaine à partir d'annonces publiques et vérifiés avec les rapports trimestriels de CBRE Thailand et JLL. FX via l'API Frankfurter. Notations souveraines et macroéconomiques issues des notations publiées par S&P, Fitch et Moody's. Données sur les écoles et hôpitaux issues des registres (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
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