FR · Pour l'investisseur français
SCPI à 3 % net après frais, LMNP plafonné, Pinel en sunset, Paris en direct à 2 % net après IFI et taxe foncière. La distribution française vous laisse avec un rendement bridé et une concentration géographique totale sur l'UE.
Bangkok prime · 4 à 6 % net, droits de succession à 100M THB, pas d'équivalent IFI sur le bien thaï dans les structures personnelles, devise stable. Cette page met les chiffres côte à côte. Honnêtement.
Vos alternatives françaises
SCPI (Société Civile de Placement Immobilier)
3 à 3,5 % net après frais
Frais d'entrée 8 à 10 % · gestion annuelle 0,6 à 1 % · base IFI · prélèvements sociaux 17,2 % sur les distributions · concentré sur les bureaux et commerces en UE (secteurs sous pression structurelle)
LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel)
3 à 4,5 % net (Paris) · plus élevé dans les villes de second rang
Fiscalement favorable la première décennie, puis l'amortissement s'épuise · immobilier français uniquement · plafonné par la qualité de l'offre immobilière et le plafond de rendement · soumis au sunset Pinel et à l'intensification de l'encadrement des loyers
Immobilier parisien en direct
2 à 3 % net (après taxe foncière, charges, IFI)
Prix d'entrée au m² le plus élevé d'Europe · IFI 0,5 à 1,5 % au-delà de 1,3 M€ · droits de succession 45 à 60 % aux enfants au-delà du seuil de 100 K€ · droits de mutation ~7 à 8 % à l'entrée
Assurance-vie en unités de compte immobilières
2,5 à 3 % net effectif
L'enveloppe AV est fiscalement efficace mais le sous-jacent reste SCPI / OPCI · mêmes frais d'entrée et risque de concentration · gates de liquidité en période de stress
Pinel (extinction en 2024)
1 à 2,5 % net effectif, avec crédit d'impôt
Dispositif fermé aux nouvelles entrées · zonage restreint aux métropoles françaises à forte demande · engagement locatif de 6/9/12 ans · loyer plafonné sous le marché
Le tax wedge · ce qui sort de l'équation à Bangkok
IFI · Impôt sur la Fortune Immobilière
Impact en France
0,5 à 1,5 % par an sur l'immobilier français et (dans certaines structures) mondial au-delà de 1,3 M€
Traitement thaïlandais
Un bien situé en Thaïlande détenu en nom propre est déclaré mais exclu de l'assiette IFI dans la plupart des structures de détention personnelle. Nous coordonnons avec votre fiscaliste pour que la structure corresponde correctement à l'exclusion.
Prélèvements sociaux
Impact en France
17,2 % sur les revenus locatifs et les plus-values de cession
Traitement thaïlandais
La Thaïlande applique sa propre retenue à la source sur les loyers et les cessions au titre de la convention fiscale franco-thaïlandaise. Le crédit d'impôt pour l'impôt thaïlandais acquitté est généralement disponible en France, éliminant la double imposition. La charge combinée est nettement inférieure à l'équivalent tout-français.
Droits de succession
Impact en France
45 à 60 % sur les transmissions aux enfants au-delà du seuil de 100 K€
Traitement thaïlandais
La Thaïlande n'applique aucun droit de succession en deçà de 100 M THB (~2,6 M€) aux descendants directs. Un bien détenu dans le quota étranger d'une copropriété est transmis aux héritiers selon le droit thaïlandais s'ils en remplissent les conditions, sinon vendu dans un délai d'un an sur instruction de l'héritier. Une séquence de planification successorale avec votre notaire français est essentielle.
Taxe foncière + taxe d'habitation
Impact en France
Cumul de 0,5 à 2 % de la valeur fiscale par an
Traitement thaïlandais
La Thaïlande n'a pas d'équivalent annuel d'impôt foncier ad valorem sur les condominiums résidentiels à des taux significatifs. Le Thai Land and Building Tax 2020 a introduit des micro-taux, mais pour les résidences principales en deçà de 50 M THB la charge est de fait nulle.
Convention fiscale franco-thaïlandaise du 27 décembre 1974 (en vigueur). Élimine la double imposition. Crédit d'impôt en France sur l'impôt acquitté en Thaïlande sur les revenus de source thaïlandaise.
Visa · le bon match pour le profil français
DTV (Destination Thailand Visa)
Pour qui
Nomades numériques français de 35 à 50 ans, freelances, profils soft power (cuisine, art, Muay Thaï)
Pourquoi
Multi-entrées sur 5 ans, séjours de 180 jours, seuil de 500 000 THB, renouvellement facile. Se marie naturellement avec un studio ou un une-chambre à Bangkok entre 8 et 18 M THB.
LTR Wealthy Global Citizen
Pour qui
HNW français disposant d'un patrimoine de plus d'1 M USD et de revenus supérieurs à 80 K USD · ex-Société Générale, ex-Total, dirigeants de family offices
Pourquoi
10 ans renouvelables + plafond d'imposition de 17 % sur les revenus de source thaïlandaise + exonération sur les remises de fonds de source étrangère. La voie de sortie de la résidence fiscale française la plus propre structurellement.
LTR Wealthy Pensioner
Pour qui
Retraités français avec des revenus de pension supérieurs à 80 K USD
Pourquoi
Résidence de 10 ans avec le même plafond fiscal de 17 %. Se marie avec un deux-chambres entre 10 et 20 M THB à Sathorn ou Phrom Phong comme base de retraite.
Thailand Privilege (ex-Elite)
Pour qui
HNW français ne remplissant pas les critères LTR mais souhaitant un long séjour garanti
Pourquoi
Visa par adhésion de 5 à 20 ans. 900 K à 5 M THB versés à l'avance. Inclut un service d'introduction bancaire · un avantage réel compte tenu des frictions bancaires pour les étrangers.
Détails complets: guide visa Thaïlande · LTR + propriété · DTV à Bangkok.
Quatre profils français que nous accompagnons
Le banquier parisien
Cadre senior à la SocGen, BNP ou HSBC France. Patrimoine net de 2 à 5 M€. Exposition IFI significative. Considère Bangkok à la fois comme un placement de rendement et comme une option de sortie de résidence fiscale française (voie LTR). Achat typique : un deux-chambres entre 15 et 30 M THB à Sathorn ou Riverside.
Le retraité de la Côte d'Azur
PDG ou associé senior à la retraite. Patrimoine net de plus de 3 M€. Paie déjà l'IFI en France. Envisage Bangkok comme base hivernale et diversification de rendement. Voie LTR Wealthy Pensioner. Achat typique : un deux-chambres entre 12 et 20 M THB à Phrom Phong ou Sathorn.
Le freelance digital
Consultant tech, designer, créateur gagnant 100 à 200 K€ auprès de clients étrangers. Détenteur du DTV. Souhaite échapper à la pression fiscale française et vivre la moitié de l'année à Bangkok. Achat typique : un une-chambre entre 8 et 14 M THB à Asok, Phrom Phong ou Phayathai.
L'entrepreneur PME
Dirigeant-propriétaire, vient de céder une participation ou en mode pré-cession. Événement de liquidité de 1,5 à 4 M€ à venir. Réfléchit à une diversification géographique avant l'arrivée des liquidités. Achat typique : un deux à trois-chambres entre 18 et 35 M THB à Phrom Phong, Thonglor ou en branded residence.
EUR / THB · le contexte devise
Le THB s'est apprécié contre l'EUR sur la dernière décennie. La Banque de Thaïlande gère activement la parité avec une crédibilité reconnue · pas de répétition de la crise asiatique de 1997 dans les fondamentaux actuels (réserves de change à 220+ milliards USD, dette publique <60% du PIB, compte courant excédentaire).
Acheter à Bangkok, c'est mécaniquement diversifier votre exposition EUR. C'est aussi capturer une devise dont la trajectoire moyenne est haussière contre l'EUR sur les structurels asiatiques (positionnement régional ASEAN, flux touristique, soft power).
Réserves de change BOT
~220 milliards USD · plus de 8 mois d'importations
Dette publique
~58 % du PIB · sous le plafond légal de 70 %
Notation souveraine
BBB+ S&P · BBB+ Fitch · Baa1 Moody's · investment grade
Inflation 2024
~1 à 1,5 % · ancrée à la cible BOT depuis 2 ans
Sources
Toutes les citations publiées en ligne · méthodologie sur /how-we-score
Pourquoi les investisseurs font confiance à Khorna
Projets soumis à due diligence
50+
Sur 11 corridors premium de Bangkok
Données actualisées
Hebdomadaire
Données de marché en direct · actualisation hebdomadaire
Rendement net audité
4 à 6 %
Par projet, et non moyenne de portefeuille
Alignement côté acheteur
100 %
Nous sommes rémunérés côté promoteur, pas par vous
Références du fondateur
Conçue par un ancien banquier d'investissement de Société Générale Hong Kong, classé en tête sur les portails étrangers de Thailand.
Alexandre Beaumont dirige la due diligence et les relations avec les promoteurs chez Khorna. Douze ans de discipline en banque d'investissement transfrontalière appliqués à l'immobilier de Bangkok. Etienne Alcouffe développe la couche données et produit · FX en direct, données de marché en direct, scoring propriétaire.
À propos de l'équipe →Méthodologie
Chaque tableau de données de ce site cite sa source. Les prix premium de Bangkok sont actualisés chaque semaine à partir d'annonces publiques et vérifiés avec les rapports trimestriels de CBRE Thailand et JLL. FX via l'API Frankfurter. Notations souveraines et macroéconomiques issues des notations publiées par S&P, Fitch et Moody's. Données sur les écoles et hôpitaux issues des registres (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Le Khorna Score est publié en toute transparence · décomposition en 6 composantes sur chaque page projet. Le raisonnement du Khorna Verdict est publié ouvertement. Nous indiquons les zones d'incertitude dans les calculs de la thèse de convergence.
Consulter la méthodologie →Le guide investisseur · PDF
6 pages · alternatives françaises chiffrées, le tax wedge IFI / IHT / prélèvements sociaux, voies de visa, recommandations de quartier et d'unité par profil. Données sourcées, méthodologie publiée.
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