Sur plan · pourquoi nous
Choisir un immeuble, signer un contrat · voilà la version publique. La réalité · les prix par phase évoluent chaque semaine, le quota étranger se remplit vite, le « meilleur » lot est rarement celui de la brochure, et le SPA que vous signez comporte 30 à 50 clauses que la plupart des acheteurs ne lisent jamais. Nous travaillons dans cette couche à temps plein. Voici comment.
01 · Pipeline · nous repérons les projets avant la commercialisation publique
01 · 2 à 4 semaines avant la commercialisation publique
Le réseau d'Alexandre chez SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / RML lui vaut des allocations de quota étranger en pré-lancement. La première phase s'ouvre à ses clients avant le démarrage de la commercialisation publique. Au moment où les annonces publiques listent le projet, les meilleurs lots sont déjà partis.
02 · 2 à 6 semaines d'avance
Les promoteurs cotés au SET doivent annoncer le lancement de tout projet significatif via communiqué réglementaire. Nous surveillons quotidiennement les dépôts SET pour SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / PSH / RML / LPN · chaque annonce est captée le jour même de sa publication.
03 · 1 à 3 semaines d'avance
Les pages /projets des promoteurs sont mises à jour au lancement de la phase 1 (et avant le déploiement des campagnes publicitaires publiques). Nous récupérons ces données chaque semaine pour les 8 plus grands promoteurs.
04 · 0 à 2 semaines d'avance
Section immobilier du Bangkok Post, Property Report Asia, chaînes immobilières thaïlandaises, revues professionnelles. Suivi via des requêtes quotidiennes Perplexity Sonar avec citations. Capte ce que le cycle d'actualité reprendra ensuite.
05 · Décalage de 60 à 90 jours · qualité institutionnelle
Rapports trimestriels sur le marché des condominiums à Bangkok. Ils accusent un retard sur l'actualité quotidienne mais fournissent des données structurées de pipeline que nous recoupons avec nos points de recherche hebdomadaires. PDF gratuits.
06 · 0 délai d'avance · annonces publiques
C'est là que les acheteurs particuliers trouvent les biens sur plan. Nous l'utilisons comme contrôle de cohérence · si un projet apparaît sur les annonces publiques, il devrait déjà figurer dans notre pipeline via les sources amont.
Au moment où un projet apparaît en volume sur les annonces publiques / portails étrangers, nous le suivons généralement depuis 3 à 8 semaines · et les clients d'Alexandre ont déjà reçu la shortlist et la demande d'allocation de quota étranger.
02 · Profondeur au niveau du lot · ce que la plupart des acheteurs manquent
01
Un même type de lot, à deux étages d'écart, peut afficher un écart de prix de 5 à 10 % et une qualité de vue différente de 30 %. Nous cartographions la géométrie de la vue de chaque lot disponible par rapport au zonage des parcelles voisines et au risque de tour future. Parfois, c'est le lot du 12e qui est à acheter · pas celui du 25e exposé au risque de mur.
02
Exposition nord à Bangkok = moins de dégâts liés à l'humidité, coût de climatisation réduit, meilleure location. Sud-est = ensoleillement le plus rude. Nous mettons cette information en avant au niveau du lot, pas de l'immeuble.
03
Le quota étranger d'un immeuble n'est pas un 49 % réparti uniformément · ce sont des unités spécifiques. Nous savons quelles unités de chaque immeuble relèvent du quota étranger et lesquelles sont encore attribuables à un acheteur étranger. Cela évite la mauvaise surprise du « nous vous avons trouvé une unité, mais elle n'est pas dans le quota étranger ».
04
Les prix de la phase 1 diffèrent de ceux de la phase 4 de 15 à 25 % pour le même type d'unité. Nous suivons la phase dans laquelle se trouve le projet et calibrons le moment d'entrée. Parfois, attendre 3 mois est le bon choix. Parfois, vendredi est la date limite.
05
Avant la livraison, les frais de la personne morale de copropriété sont une estimation du promoteur. Après la livraison, ils augmentent souvent de 20 à 40 % en année 2, une fois l'exploitation réelle lancée. Nous signalons les promoteurs connus pour sous-estimer ces frais avant le lancement.
06
Parcelles vides dans un rayon de 200 m de votre unité · quel est leur zonage, qui les détient, y a-t-il des dépôts EIA actifs ? Nous extrayons les trois pour chaque présélection. Votre vue à la livraison n'aura aucune importance si une tour de 35 étages ouvre 18 mois plus tard. Lire l'analyse approfondie.
07
Frais de transfert de propriété, fonds de réserve, prépaiement des parties communes, attribution de parking, droits d'enseigne · le contrat SPA comporte 30 à 50 lignes où 1 à 3 % de la valeur de l'unité peuvent disparaître. Nous négocions les bonnes lignes à supprimer ou à réduire.
08
Certains promoteurs restreignent la revente avant l'achèvement. Certains renoncent aux frais de transfert de propriété si vous revendez avant la livraison via eux. Certains ont des conditions de cession spécifiques. Nous examinons le SPA avant votre signature et vous expliquons ce que vous pouvez et ne pouvez pas faire à la sortie.
03 · La différence, ligne par ligne
Ce que vous feriez seul (ou avec un courtier classique)
Ce que nous faisons pour vous
04 · Ce que cela vous coûte
Même prix affiché que si vous vous présentiez directement au bureau de vente · nous percevons notre commission du côté du promoteur. Vous bénéficiez en plus de notre due diligence, de notre accès aux prix de phase 1 lorsque cela s'applique, de notre revue du SPA, et du pipeline Maison Siam de mise en location après remise des clés (6 mois sponsorisés, mise en valeur intérieure incluse pour la configuration Cat-4).
Nous ne sommes rémunérés qu'à la signature · nous n'avons donc qu'une seule mission · vous trouver un bien dont vous serez satisfait pour les 10 prochaines années. Contrairement à un commercial lié à l'inventaire d'un seul promoteur, nous couvrons l'ensemble du marché et recommandons ce qui vous convient, et non ce qui maximise notre commission.
Nous ne sommes pas un service d'annonces. Nous sommes une couche de due diligence, d'accès et d'exécution intégrée au bien que vous achetez. La plupart des acheteurs étrangers ne réalisent qu'ils en ont besoin qu'après avoir payé le coût de friction lié à son absence.
Pourquoi les investisseurs font confiance à Khorna
Projets soumis à due diligence
50+
Sur 11 corridors premium de Bangkok
Données actualisées
Hebdomadaire
Données de marché en direct · actualisation hebdomadaire
Rendement net audité
4 à 6 %
Par projet, et non moyenne de portefeuille
Alignement côté acheteur
100 %
Nous sommes rémunérés côté promoteur, pas par vous
Références du fondateur
Conçue par un ancien banquier d'investissement de Société Générale Hong Kong, classé en tête sur les portails étrangers de Thailand.
Alexandre Beaumont dirige la due diligence et les relations avec les promoteurs chez Khorna. Douze ans de discipline en banque d'investissement transfrontalière appliqués à l'immobilier de Bangkok. Etienne Alcouffe développe la couche données et produit · FX en direct, données de marché en direct, scoring propriétaire.
À propos de l'équipe →Méthodologie
Chaque tableau de données de ce site cite sa source. Les prix premium de Bangkok sont actualisés chaque semaine à partir d'annonces publiques et vérifiés avec les rapports trimestriels de CBRE Thailand et JLL. FX via l'API Frankfurter. Notations souveraines et macroéconomiques issues des notations publiées par S&P, Fitch et Moody's. Données sur les écoles et hôpitaux issues des registres (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Le Khorna Score est publié en toute transparence · décomposition en 6 composantes sur chaque page projet. Le raisonnement du Khorna Verdict est publié ouvertement. Nous indiquons les zones d'incertitude dans les calculs de la thèse de convergence.
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Nous vous envoyons la sélection active sur plan correspondant à votre budget · y compris des projets qui ne sont pas encore publiés. Ou utilisez le formulaire en 4 étapespour une sélection automatique sur mesure.