Project · 2026-04-27 · 7 min de lecture
Revendre du sur plan à Bangkok avant l'achèvement · les mécanismes
La plupart des investisseurs en sur plan pensent qu'ils doivent conserver leur bien jusqu'à la livraison. Ce n'est pas le cas. Bangkok dispose d'un marché de cession actif qui vous permet de vendre votre contrat avant l'achèvement · parfois avec une plus-value en capital de 20 à 40 %. Voici comment cela fonctionne réellement.
Ce que signifie la « cession » dans le sur plan thaïlandais
Lorsque vous signez une réservation sur plan et versez les acomptes + échéances échelonnées, vous achetez un contrat de vente pour une unité qui n'existe pas encore. La loi thaïlandaise vous autorise à céder ce contrat à un nouvel acquéreur avant que le promoteur ne procède au transfert de propriété. Vous signez un accord de cession, le nouvel acheteur vous paie (votre acompte + plus-value en capital), et le promoteur le reconnaît comme nouvel acheteur contractuel.
Quand cette stratégie est la plus attrayante
- · Le projet se vend rapidement et le promoteur augmente les prix de phase de 15 à 25 % avant l'achèvement · votre contrat est désormais dans la monnaie
- · Le quota étranger se remplit · vous pouvez vendre à un acheteur étranger qui en serait autrement exclu
- · Une extension du BTS ou un catalyseur majeur du quartier fait grimper les prix avant la livraison
- · Vous avez acheté au prix de phase de lancement et le projet est désormais en phase tardive après 18 à 24 mois
Ce que coûte réellement une revente sur plan
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- · Frais de transfert / changement de nom du promoteur · 1 à 3 % du prix de l'unité, variable selon le promoteur
- · Taxe sur les activités spécifiques + droit de timbre de 0,5 % sur la valeur de cession (parfois partagé avec l'acheteur)
- · Marketing · commission d'agent pour trouver le nouvel acheteur, 2 à 3 % standard
- · Total aller-retour · 4 à 7 % sur la valeur de cession
Comment se calcule une revente type
Vous achetez en 2026 un une-chambre en phase de lancement à 12 M THB, en payant 30 % sur 24 mois · 3,6 M THB engagés. D'ici 2028, le promoteur a vendu 80 % du stock et porté les prix de phase à 14,5 M THB. Vous cédez votre contrat à 14,0 M THB. Votre capital investi était de 3,6 M, votre retour en numéraire est de 14,0 M - 3,6 M - 7 % de frais = 9,4 M. Cela représente 161 % de rendement sur le capital investi en 24 mois · environ 60 % d'IRR. Tous les projets ne le permettent pas, mais ceux qui le font sont ceux sur lesquels nous effectuons en priorité notre due diligence.
Ce qui tue une revente sur plan
- · Le projet ne se vend pas · votre marché de cession disparaît
- · Détresse financière du promoteur · les exigences de transfert se durcissent et les cessions ralentissent
- · Choc macroéconomique · 2020 / 2021 ont vu le marché de la revente sur plan à Bangkok gelé pendant 18 mois
- · Problèmes de quota étranger · si le nouvel acheteur est étranger et que le quota est plein, le transfert de propriété est impossible
Quand opter plutôt pour la détention
Si votre objectif est le rendement et le style de vie (DTV, retraite, longs séjours), la stratégie de revente vous détourne de la raison réelle de votre achat. Conservez jusqu'à la livraison, louez, profitez. La revente sur plan est une opération différente · sachez laquelle vous menez.
Le sur plan à Bangkok comporte deux opérations · un pari sur le rendement et un pari sur l'écart entre phases. Décidez dès le départ laquelle vous menez, car les critères d'achat diffèrent.
Échangez avec nous
Nous modélisons les deux scénarios pour chaque projet et vous indiquons lequel est réaliste. Demandez la liste restreinte des projets favorables à la cession.