Tax · 2026-05-01 · 7 min de lecture
L'immobilier de Bangkok pour les investisseurs français · le guide pratique
PFU vs revenu fonciers, la convention fiscale France-Thaïlande, l'exposition ISF / IFI sur l'immobilier thaïlandais, et pourquoi les investisseurs basés à Paris allouent de plus en plus au centre de Bangkok.
Ce qui change pour un investisseur français
La France a signé une Convention de Non-Double Imposition avec la Thailand en 1974 (toujours en vigueur). Les revenus locatifs issus d'un bien thaïlandais sont imposés d'abord en Thailand, avec un crédit d'impôt français égal à l'impôt thaïlandais effectivement payé. En pratique, le taux effectif reste proche de la retenue à la source thaïlandaise, soit 1 à 5 % selon la structure.
L'ISF / IFI (Impôt sur la Fortune Immobilière) s'applique aux résidents fiscaux français sur l'immobilier mondial au-delà de 1,3 M€ net. Les condominiums thaïlandais entrent dans l'assiette de l'IFI. Pour les ressortissants français non-résidents fiscaux, l'IFI ne s'applique qu'à l'immobilier français : les biens thaïlandais sont hors assiette. De nombreux clients français de Khorna utilisent l'immobilier thaïlandais dans le cadre d'une stratégie de relocalisation qui les sort de la résidence fiscale française.
Plus-values en capital sur revente
Les plus-values de revente en Thailand sont imposées via une retenue à la source (1 % de la valeur d'expertise), indépendamment du gain réel. La France traite ces sommes comme des plus-values de source française pour les résidents, avec un crédit d'impôt pour la taxe thaïlandaise payée. Une détention de 5 ans ou plus active l'exonération de la SBT thaïlandaise (3,3 %), ce qui améliore sensiblement la sortie nette. Les durées de détention de 5 à 10 ans sont standards.
FET et devises
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Faites entrer les fonds via FET (obligatoire au-delà de 50 000 USD par transaction). La banque émet un certificat nommant l'acheteur en équivalent EUR ou USD. À la sortie, le rapatriement est libre en EUR / USD / toute devise majeure. Le THB a été plus stable que l'EUR sur la dernière décennie : consultez le graphique, pas la presse.
Où les clients français achètent
- · Sathorn / Silom : à proximité de l'ambassade de France et du Lycée Français, adapté aux familles, locataires premium.
- · Phrom Phong : vivier DTV/LTR, à distance de marche d'Emporium / Emsphere, prestations full-service standard.
- · Riverside (Mandarin Oriental, Banyan Tree, Magnolias) : actifs trophées, remplissage plus lent, clientèle premium.
Erreurs courantes des investisseurs français
- · Traiter l'opération comme une transaction immobilière française : le workflow SPV thaïlandais / avocat / FET est différent.
- · Ignorer la distinction de résidence pour l'IFI : c'est le levier de planification.
- · Acheter sans documentation FET : désastreux à la sortie.
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