Tax · 2026-04-25 · 6 min de lecture
Quota étranger en 2026 : quels immeubles de Bangkok en disposent encore
Le plafond de propriété étrangère de 49% n'est pas négociable. Mais la disponibilité du quota varie énormément d'un immeuble à l'autre. Voici comment naviguer sans surprise au transfert.
La règle, rappelée
La loi thaïlandaise plafonne la propriété étrangère de tout condominium à 49 % de la surface totale. Ce calcul est effectué sur la surface totale vendable de l'immeuble en mètres carrés, et non sur le nombre d'unités. Une fois les 49 % atteints, toute vente supplémentaire à un étranger est bloquée au Land Department jusqu'à ce qu'un propriétaire thaïlandais revende dans le quota étranger, ou inversement.
Où cette règle contraint réellement les acheteurs
- · Lancements sur plan : les promoteurs suivent en temps réel le quota étranger par rapport au quota thaïlandais. Les unités du quota étranger sont souvent vendues avec une prime de 5 à 10 % et se vendent plus rapidement. Un projet sur plan en phase tardive sans quota étranger disponible est essentiellement une offre réservée aux Thaïlandais.
- · Livraisons de neuf : à la remise des clés, les immeubles ayant connu une forte demande étrangère lors du lancement disposent souvent d'un quota étranger résiduel minimal. Nous observons ce phénomène principalement dans le parc full-service du corridor Sukhumvit.
- · Revente : une unité en quota étranger ne peut être revendue qu'à un autre étranger OU convertie en quota thaïlandais par une vente à un Thaïlandais. La plupart des unités centrales de Bangkok en quota étranger restent entre des mains étrangères au fil des reventes, car les acheteurs thaïlandais privilégient le parc en quota thaïlandais, disponible à prix réduit.
Ce que nous vérifions avant de recommander une unité
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Trois documents fournis par le promoteur ou l'avocat du vendeur : (a) le solde actuel du quota étranger pour l'immeuble, (b) le statut étranger ou thaïlandais de l'unité concernée, (c) toute libération à venir de quota étranger aux phases ultérieures du projet. Sans ces éléments, nous ne formulons pas de recommandation.
Quand le quota vous offre une opportunité
Les immeubles approchant du plafond de quota étranger libèrent parfois des unités en quota thaïlandais vers le quota étranger, à prix réduit, lorsqu'un acheteur thaïlandais se désiste tardivement. Nous suivons ces situations. Elles sont rares mais rentables.
Le quota n'est pas une taxe. C'est un compte à rebours. Les immeubles disposant d'un quota aujourd'hui n'en auront plus dans 12 mois. Le facteur temps compte davantage qu'on ne le pense.