Six mythes sur l'immobilier thaïlandais qui éloignent les capitaux étrangers

Mythe 1 · Les étrangers ne peuvent pas réellement posséder de biens immobiliers en Thaïlande

Faux. Les étrangers peuvent détenir des unités de condominium en pleine propriété, à leur nom, avec le même titre de propriété Chanote (titre complet) que celui obtenu par les ressortissants thaïlandais. La seule restriction est le plafond du quota étranger à l'échelle du bâtiment, fixé à 49 % de la surface totale. Une fois votre unité acquise dans le cadre du quota étranger, le titre vous appartient, est enregistré auprès du Land Department, et se transfère exactement comme tout condominium détenu par un Thaïlandais.

Mythe 2 · Le gouvernement peut saisir les biens des étrangers

La dernière saisie de grande envergure d'un propriétaire étranger en Thaïlande remonte à la Seconde Guerre mondiale, il y a plus de quatre-vingts ans. La Thaïlande moderne dispose de traités internationaux (BITs) avec la plupart des grands pays exportateurs de capitaux, protégeant les droits de propriété des étrangers. Le pays accueille des capitaux immobiliers étrangers en continu depuis la loi sur les condominiums de 1979 · plus de 45 ans d'historique opérationnel. Aucun cas documenté de saisie d'un condominium correctement acquis dans le cadre du quota étranger n'a été recensé.

Mythe 3 · Vous ne pouvez pas rapatrier votre argent

Faux, à une formalité administrative près. Le certificat FET (Foreign Exchange Transaction), émis par votre banque thaïlandaise lorsque vous virez des fonds dans le pays, constitue votre document légal de rapatriement. Présentez-le lors de la vente, et vous pouvez transférer le produit à l'étranger sans restriction. Nous publions un dossier complet sur le FET · la seule erreur que commettent les acheteurs étrangers est de ne pas demander ce certificat à la banque au moment du dépôt.

Mythe 4 · L'achat sur plan en Thaïlande est risqué

Partiellement vrai il y a dix ans, largement faux aujourd'hui. Les promoteurs cotés au SET · Sansiri, AP, Origin, Noble, Pruksa · opèrent sous la responsabilité du marché public, avec des comptes audités et la divulgation 56-1. Le secteur s'est consolidé. Deux promoteurs mineurs ont fait faillite entre 2010 et 2015. Aucun depuis. Le risque est réel mais désormais sélectionnable · tenez-vous-en aux six premiers promoteurs cotés au SET et le taux de défaut historique est pratiquement nul. Le travail de l'acheteur consiste à choisir le bon promoteur, et non à éviter le sur plan en tant que catégorie.

Mythe 5 · Les tribunaux thaïlandais ne font pas respecter les contrats pour les étrangers

Faux. La Thaïlande dispose d'un système de droit immobilier fonctionnel, le Land Department tient le registre des Chanote, et les propriétaires étrangers gagnent régulièrement leurs procès. Le litige juridique d'Ashton Asoke est parfois cité comme contre-exemple · mais lisez le dossier attentivement : il s'agissait d'un différend de personne morale concernant l'accès aux parties communes, et non d'une affaire de révocation de titre. Les propriétaires ont conservé leurs unités et leurs titres tout au long de la procédure. Les tribunaux fonctionnent ici · ils sont lents, comme partout, mais ils font appliquer le droit.

Mythe 6 · L'immobilier de Bangkok est dans une bulle

Les prix des condominiums prime de Bangkok ont progressé de 4 à 7 % par an au cours de la dernière décennie, avec des corrections majeures uniquement entre 2020 et 2021. Comparez cela au récit de bulle autour de Singapour (années à plus de 15 %), Hong Kong (milieu des années 2010) ou Sydney (milieu des années 2020). Bangkok croît parce que Bangkok continue d'accumuler de la richesse · densité de milliardaires en hausse, population expatriée en hausse, tourisme au-delà des niveaux pré-COVID, relocalisation de capitaux régionaux. La demande tire les prix lentement. C'est une croissance structurelle, pas une bulle.

Ce qui est réellement risqué

• · Acheter sur plan auprès d'un promoteur non coté sans historique · c'est sélectionnable, contentez-vous de ne pas le faire
• · Négliger le certificat FET · une paresse administrative qui crée de réels problèmes à la sortie
• · Acheter via une structure de société thaïlandaise pour contourner le quota étranger de 49 % · c'est illégal, cela a été poursuivi, à éviter
• · Acheter hors du quota étranger avec des montages en bail emphytéotique · plus faible que la pleine propriété, risque accru à la revente

Ce qui devrait réellement vous préoccuper

Choisissez le mauvais immeuble, le mauvais promoteur ou le mauvais emplacement, et vous aurez un problème de rendement et un problème de revente · pas un problème juridique. Les histoires que les étrangers se racontent sur le risque immobilier thaïlandais concernent surtout des personnes qui ont fait l'impasse sur la due diligence du promoteur et de l'unité. Le cadre juridique est solide. Le problème de sélection est, lui, bien réel.

La plupart du « risque Thaïlande » est un risque de sélection déguisé en risque systémique. Choisissez bien et le système vous protège correctement.

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