您眼前的景觀 · Bangkok 的隱藏風險

為什麼這很重要

您單位的景觀是其價值的真實組成部分。Sukhumvit 沿線數據顯示,景觀無遮擋的單位比同棟建築中景觀被遮擋的單位有 15% 至 25% 的溢價。這份溢價,正是當對街巷弄(soi)蓋起新塔樓時(更糟的是緊鄰地塊)會瞬間蒸發的部分。

Bangkok 的分區規範相對寬鬆。一塊允許興建 35 層樓的鄰近地塊可能空置十年,然後在總體經濟條件成熟、或新業主買下時突然啟動開發。外國買家往往不會查核隔壁允許蓋什麼,他們是依「眼前看得見的景觀」下單,而非「可建設後的景觀」。

購買前要檢視的四項訊號

• · **鄰地分區規範** · 您單位 100 公尺範圍內每一塊地的最大可建高度是多少?Bangkok 都市計畫局會公布分區圖。我們對每個審核評估的案子都會拉取這份資料。
• · **鄰地所有權與活動狀況** · 該地塊是否由知名開發商持有?過去 24 個月內是否申請過建築許可?該地塊近期是否完成買賣(一筆交易通常會比開發決策提前 12 至 24 個月發生)?
• · **EIA 環評申報** · 高樓的環境影響評估須向泰國自然資源與環境政策計畫辦公室提交,可在登錄系統中搜尋您單位 200 公尺範圍內任何已核准或審理中的 EIA。
• · **與您單位的退縮距離** · 即便鄰地真的蓋起塔樓,Bangkok 建築法規仍要求退縮距離。距離您窗戶 30 公尺的 35 層塔樓,遮擋程度遠小於 10 公尺處的同樣高度。我們的審核評估會納入這部分幾何關係。

「受保護景觀」的真正定義

Bangkok 的景觀保護分為三個層級:

• · **實質受保護** · 景觀面向永久性地物,例如公園、河流、寺廟群或歷史街區。該景觀面上無法興建。範例:面向 Lumpini 的單位(98 Wireless、Saladaeng One)、河濱單位(Mandarin Oriental Residences、Park Hyatt)、緊鄰公園的物件(面向 Charoen Krung 的 Magnolias ICONSIAM)。
• · **機率上受保護** · 景觀面向低密度區域、不太可能被重建的成熟建築、或分區容積偏低的地塊。Sukhumvit Soi 39 至 49 的多數路段屬於此類,現有低層建築在未來至少十年內不太可能因經濟誘因而被取代。
• · **未受保護** · 景觀面向空地或可能被汰換的低層建築。這是風險最高的類型,目前景觀所對應的價格溢價極為脆弱。常見於 Phra Khanong、On Nut、Sukhumvit 71 號以後等土地整併仍在進行中的沿線區域。

我們如何將這項因素納入 Khorna 的審核評估

每個我們入選的案子,審核評估文件中都包含景觀風險評估,分類為「實質受保護 / 機率上受保護 / 未受保護」,並標示具體的疑慮(例如「45 公尺處的 Y 地塊具備 30 層樓分區容積,須持續追蹤」)。我們並不會一概反對未受保護的景觀,有時價格已反映了該風險,取捨上仍合理。但我們會在您簽約前就把這件事攤開,而不是事後。

該向開發商詢問的問題

• · 本單位 200 公尺範圍內每一塊地的可建高度為何?
• · 這些地塊中,有哪些由具備正在審理中之 EIA 申報的主體持有?
• · 如果鄰地塔樓遮擋本單位景觀,買方保障條款是如何規定的(部分豪宅項目會包含局部保障,但多數沒有)?
• · 開發商本身是否已申請任何鄰地的建築許可(有時隔壁要蓋的就是同一家開發商)?

您的景觀,其受保護程度取決於分區規範、鄰近地塊以及周邊空地距離開發啟動的時間。請以清醒的眼光購買,而不是憑眼前看得見的景致下單。

與我們聊聊

我們對每個審核評估的案子,都會拉取分區、所有權與 EIA 登錄資料。想針對您正在考慮的單位取得景觀風險評估嗎?告訴我們是哪一個。