Bangkok 預售屋於完工前轉售・操作機制

泰國預售屋「轉售合約」的意義

當您簽下預售屋訂購合約並支付訂金加分期款項時,您所購買的是一份尚未存在單位的買賣合約。泰國法律允許您在開發商過戶之前,將該份合約轉售給新買家。您簽訂一份轉售協議,新買家向您支付款項(您的訂金加上資本增值部分),開發商隨即承認其為新的合約承購人。

何時最具吸引力

• · 建案銷售迅速,開發商在完工前將分期價格上調15%至25%,您的合約因此進入獲利區間
• · 外國人配額已額滿,您可將合約轉售給原本無法購入的外國買家
• · BTS路線延伸或重大區域利多在交屋前推升該區域行情
• · 您以開盤期價格購入,18至24個月後建案已進入後期定價階段

轉售實際成本

• · 開發商過戶/更名費,單位售價的1%至3%,依開發商而異
• · 特種營業稅加0.5%印花稅(以轉售金額計算,有時與買方分攤)
• · 行銷費用,尋找新買家的仲介佣金,標準為2%至3%
• · 整體往返成本合計,轉售金額的4%至7%

典型轉售案的數學試算

您於2026年以開盤期價格購入一間1,200萬泰銖的一房單位,24個月內支付30%款項,投入資金為360萬泰銖。至2028年,開發商已售出80%存量,並將分期價格上調至1,450萬泰銖。您以1,400萬泰銖轉售合約。投入資本為360萬,現金回報為1,400萬減去360萬,再扣除7%成本,等於940萬。在24個月內達成161%的投入資本回報率,約相當於60%的IRR。並非所有建案都能達到此表現,但能做到的建案,正是我們優先審核評估的標的。

轉售失敗的原因

• · 建案銷售不佳,您的轉售市場隨之消失
• · 開發商財務危機,過戶條件趨嚴,轉售流程放緩
• · 總體經濟衝擊,2020/2021年Bangkok轉售市場曾凍結長達18個月
• · 外國人配額問題,若新買家為外籍且配額已滿,即無法完成過戶

何時該選擇長期持有

若您的目標是收益率與生活方式(DTV、退休、長期居住),轉售操作將分散您原本購入的真正目的。持有至交屋、出租、享受即可。轉售是另一種交易模式,務必清楚自己正在進行哪一種。

Bangkok的預售屋包含兩種交易模式,一是收益型操作,二是分期價差型操作。請在一開始就決定您要進行哪一種,因為兩者的購入標準截然不同。

與我們聯繫

我們會針對每個建案模擬兩種情境,並告訴您哪一種較為實際。歡迎索取適合轉售操作的精選名單。