普隆蓬 vs 通羅：收益率、空置率與租客類型比較

租客輪廓，30 秒掌握

普隆蓬是資深外籍人士的住宅核心區。租客中位數：38 至 55 歲的企業高階主管，多半子女就讀國際學校，外派期間 12 至 36 個月，2 房單位月租 65,000 至 120,000 泰銖。普隆蓬住戶通勤距離較長，多擁有多輛汽車（或使用 Grab），於 Emporium / Emsphere 購物，將 BTS 視為備用而非主要交通方式。

通羅則是生活風格核心區。租客中位數：28 至 42 歲，單身或頂客族，常見日籍外派人士、創業者，或持 DTV 長期度假者。較小單位（1 房）的絕對租金水準與普隆蓬相近。通羅住戶步行可達各處，每週外食 5 晚以上，視建物的公共設施為日常生活的主要基礎設施。

這對收益率代表什麼

• · 普隆蓬：租客流動率低、租期長、空置週數少，2 至 3 房家庭型物件享溢價。淨收益率通常落在 5.6 至 6.0%。
• · 通羅：租客流動率高、租期短、空置週數多，1 房附全套服務的物件享溢價。淨收益率通常為 5.8 至 6.4%，但變異較大。
• · 通羅內適合短租（STR）的建物（罕見）淨收益率可達 7 至 8%，但營運負擔重。

資本增值

普隆蓬過去 7 年間，新成屋附全套服務物件年化增值 7.5 至 8.5%。通羅同期間為 7.0 至 8.0%，離散度較高：BTS 鄰近建物中的小坪數 1 房表現優於整體區域，而 2017 至 2019 年較舊物件則落後大盤。

該買哪一區

想要家庭客群帶來穩定現金流，買普隆蓬。想要單身專業人士帶動的資本成長，買通羅。租客族群決定了取捨方向。

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