讓外資遠離泰國房產的六大誤區

迷思一 · 外國人其實無法在泰國擁有房產

錯誤。外國人可以以自己的名義永久產權持有公寓單位,取得與泰國國民相同的 Chanote (查諾特地契)。唯一的限制是建築層級的外國人配額上限,即總樓地板面積的 49%。一旦您的單位落在外國人配額之內,產權即屬於您,並登記於土地局,過戶方式與任何泰國人持有的公寓完全相同。

迷思二 · 政府會沒收外國人的房產

泰國上一次大規模沒收外國人房產發生在第二次世界大戰期間,距今八十多年。現代泰國與大多數主要資本輸出國簽有國際雙邊投資協定 (BITs),保障外國人的財產權。自 1979 年《公寓法》施行以來,泰國持續接納外國房產資本,擁有 45 年以上的營運紀錄。目前並無任何合法購入的外國配額公寓遭到沒收的案例。

迷思三 · 您無法把錢匯出

錯誤,只需多一道行政手續。當您將資金匯入泰國時,泰國銀行會核發 FET (外匯交易證明),這是您合法匯回資金的依據文件。出售時出示該文件,即可不受限制地將款項匯出。我們有一篇完整解析 FET 的專文 · 外國買家唯一會犯的錯,就是在付訂金時沒向銀行索取此證明。

迷思四 · 在泰國買預售屋風險很高

十年前算部分屬實,如今則大致錯誤。SET 上市的開發商 · Sansiri、AP、Origin、Noble、Pruksa · 須受公開市場問責、財報審計與 56-1 揭露規範。產業已完成整併。2010 至 2015 年間有兩家小型開發商倒閉,自此再無案例。風險真實存在,但如今可以篩選 · 鎖定 SET 上市的前六大開發商,歷史違約率實質上為零。買家的任務是挑對開發商,而非整體迴避預售屋。

迷思五 · 泰國法院不會為外國人執行合約

錯誤。泰國擁有運作完善的不動產法律體系,土地局掌管 Chanote 地契登記,外國業主勝訴的案例屢見不鮮。Ashton Asoke 的法人糾紛有時被引為反例 · 但仔細研讀該案,實為關於公共區域通行權的法人爭議,並非地契撤銷案。業主自始至終都保有單位與產權。這裡的法院確實運作 · 跟所有地方一樣速度偏慢,但會落實執行。

迷思六 · 曼谷房地產處於泡沫之中

過去十年,Bangkok 頂級公寓價格年均增值 4% 至 7%,僅 2020 至 2021 年間出現較明顯回調。對比之下,新加坡 (年漲幅逾 15%)、香港 (2010 年代中期) 或雪梨 (2020 年代中期) 的泡沫敘事顯得更為突出。Bangkok 之所以成長,是因為它持續累積財富 · 億萬富豪密度上升、外籍人口增加、觀光客數量超越疫情前水準、區域資本遷入。需求緩慢推升價格。這是結構性成長,而非泡沫。

真正具有風險的事

• · 向沒有業績紀錄的非上市開發商購買預售屋 · 這是可篩選的,別買就好
• · 忽略 FET 證明 · 行政上的懶散會在出場時造成實質問題
• · 透過泰國公司架構規避 49% 外國人配額 · 此舉違法,已有起訴案例,務必避免
• · 在外國人配額之外以租賃產權變通購買 · 較永久產權薄弱,出場時風險更高

您真正該擔心的事

挑錯建築、錯開發商或錯地段,您面對的是收益率問題與轉售問題 · 而非法律問題。外國人之間流傳的「泰國房產風險」故事,大多其實是那些在開發商與單位上跳過盡職調查的人的故事。法律架構穩固。真正的問題在於選擇。

大多數所謂的「泰國風險」其實是包裝成體制風險的選擇風險。選得好,體制自會妥善保護您。

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Alexandre 曾在法國興業銀行 (Société Générale) 負責投資銀行的風險審核評估,之後成為 FazWaz 的銷售冠軍。我們懂得如何精挑細選。歡迎索取我們的精選清單。