Вид перед Вами · скрытый риск Bangkok

Почему это важно

Вид из Вашей квартиры является реальной составляющей её стоимости. Данные по коридору Сукхумвит показывают премию в 15-25% для юнитов с открытым видом по сравнению с юнитами в том же здании, у которых вид перекрыт. Именно эта премия исчезает, если через сой возводится новая башня, или, что хуже, на соседнем участке.

Зонирование в Bangkok является разрешительным. Соседний участок с разрешённой высотой 35 этажей может пустовать десятилетие, а затем внезапно стать площадкой для застройки, когда сложится макроэкономическая конъюнктура или когда его купит новый владелец. Иностранные покупатели часто не проверяют, что разрешено строить по соседству: они покупают видимый вид, а не вид с поправкой на застраиваемость.

Четыре сигнала, которые нужно проверить до покупки

• · **Зонирование соседних участков** : какова максимальная разрешённая высота застройки на каждом участке в радиусе 100 м? Департамент городского планирования Bangkok публикует карту зонирования. Мы используем её для каждого проекта, который проходит наш андеррайтинг (оценку).
• · **Собственность и активность по соседним участкам** : принадлежит ли участок известному застройщику? Подавалось ли разрешение на строительство за последние 24 месяца? Был ли участок куплен или продан недавно (сделка часто предшествует решению о застройке за 12-24 месяца)?
• · **Подача EIA** : Оценка воздействия на окружающую среду для башни подаётся в тайское Управление политики и планирования природных ресурсов и охраны окружающей среды. Проверьте реестр на наличие одобренных или ожидающих EIA в радиусе 200 м от Вашего юнита.
• · **Отступ от Вашего юнита** : даже если рядом возводится башня, строительный кодекс Bangkok требует соблюдения отступов. 35-этажная башня в 30 м от Вашего окна перекрывает вид меньше, чем такая же в 10 м. Наш андеррайтинг (оценка) учитывает геометрию.

Что на самом деле означает «защищённый вид»

В Bangkok существуют три уровня защиты вида:

• · **Действительно защищённый** : вид выходит на постоянный объект - парк, реку, храмовый комплекс, исторический район. На этом виде нельзя построить. Примеры: юниты с видом на Лумпини (98 Wireless, Saladaeng One), юниты на набережной (Mandarin Oriental Residences, Park Hyatt), фонд рядом с парком (Magnolias ICONSIAM с видом на Чароен Крунг).
• · **Вероятностно защищённый** : вид выходит на малоэтажную застройку, зрелые здания, маловероятно подлежащие реконструкции, или участки с низким разрешённым этажом. Большинство участков Сукхумвит Сой 39-49 относятся сюда: существующая малоэтажная застройка не будет экономически вытеснена как минимум десятилетие.
• · **Незащищённый** : вид выходит на пустой участок или малоэтажку, которая может быть заменена. Это профиль с наивысшим риском, и ценовая премия за текущий вид хрупка. Часто встречается в коридорах Пхра Кханонг / Он Нут / Сукхумвит 71+, где консолидация земли всё ещё активна.

Как мы учитываем это в андеррайтинге Khorna

Каждый проект, который мы включаем в шорт-лист, имеет оценку риска вида в андеррайтинговой папке: классифицированную как защищённый / вероятностно защищённый / незащищённый, с указанием конкретных опасений (например, «Участок Y на расстоянии 45 м имеет зонирование под 30 этажей: мониторить»). Мы не всегда отговариваем от незащищённых видов: иногда цена отражает риск, и компромисс оправдан. Но мы выносим это на поверхность до того, как Вы подпишете, а не после.

Что спросить у застройщика

• · Какова разрешённая высота застройки на каждом участке в радиусе 200 м от данного юнита?
• · Принадлежит ли какой-либо из этих участков структурам с активными подачами EIA?
• · Что говорит пункт о защите покупателя на случай, если соседняя башня перекроет вид из юнита (некоторые люксовые проекты включают частичную защиту, большинство - нет)?
• · Подавал ли сам застройщик заявки на разрешения по соседним участкам (иногда тот же застройщик является тем, кто будет строить рядом)?

Ваш вид защищён ровно настолько, насколько защищены зонирование, соседние участки и сроки до начала застройки на пустых лотах вокруг Вас. Покупайте с трезвым взглядом, а не на основании видимой панорамы.

Свяжитесь с нами

Мы извлекаем данные по зонированию, собственности и реестру EIA для каждого проекта, который проходит наш андеррайтинг. Хотите получить оценку риска вида для юнита, который Вы рассматриваете? Сообщите нам, какого именно.