RU · Для российских инвесторов
Жилая недвижимость ЕС / Великобритании / США закрыта для российского капитала с 2022 года. Внутренний российский рынок недвижимости находится под давлением оттока капитала. Турция и Dubai приняли существенные российские потоки · цены арбитражно выросли, рыночные циклы нестабильны. Phuket активен, но сезонен и сконцентрирован на туристах-арендаторах. Стек возможностей для российского инвестора сузился.
Премиальный Bangkok · 4–6% чистой доходности, структурное позиционирование в ASEAN, стабильные двусторонние отношения Thailand и России, Bangkok Bank и UOB Thailand применяют стандартные процедуры KYC для проверяемо законных средств. Сообщество российских и СНГ-экспатов в 50–70 тысяч человек уже сформировано · юридическая, банковская и операционная инфраструктура существует. Мы работаем только с легальным капиталом и сопровождаем документацию на всех этапах.
Ваши альтернативы после 2022 года
Недвижимость ЕС / Великобритании / США
Было 3–5%
Закрыто с санкций 2022 года · банковские коридоры ограничены · существующие позиции сталкиваются с принудительной реализацией в ряде юрисдикций · экстремальные барьеры KYC
Внутренняя российская недвижимость
Под давлением оттока капитала
Волатильность рубля · отток капитала формирует исходящий спрос · ужесточение внутреннего регулирования · ограниченная диверсификация от системных рисков России
Недвижимость Турции / Dubai (активные альтернативы)
5–7% валовой доходности
Турция: экстремальный перенос инфляции, волатильность лиры, переизбыток предложения в Стамбуле. Dubai: цены арбитражно выросли за счёт российских потоков 2022–2024 годов, условия freehold меняются, волатильность рыночного цикла
Недвижимость Phuket (активный российский рынок)
6–9% валовой доходности (сезонно)
Сезонная заполняемость (разрыв высокого и низкого сезона 30–40%) · концентрация на пуле туристов-арендаторов · тропическое обслуживание и операционные сложности сезона дождей · меньший объём предложения брендированных резиденций
Структурное преимущество
Закрытие западного рынка недвижимости из-за санкций
Ограничение сегодня
Рынки жилой недвижимости ЕС, Великобритании, США и Канады закрыты для российского капитала за ограниченным исключением · существующие позиции находятся под давлением
Налоговый режим в Таиланде
Thailand не присоединилась к западному санкционному режиму. Bangkok Bank, UOB Thailand и другие крупные тайские банки принимают клиентов из России и стран СНГ при наличии надлежащей документации KYC. Khorna работает только с проверяемо законными средствами и сопровождает комплаенс-документацию на всех этапах процесса покупки.
Сложности с банковскими переводами
Ограничение сегодня
Международные переводы из российских банков в западные подвержены задержкам, проверкам, периодическим отказам · отключение SWIFT для ряда учреждений
Налоговый режим в Таиланде
Маршрутизация через банковские коридоры Турции, ОАЭ, Казахстана, Армении или Грузии работает для законных операций. Тайские банки-получатели выдают FETF (Foreign Exchange Transaction Form) после поступления средств в иностранной валюте · именно этот документ требует Земельный департамент для передачи права собственности по иностранной квоте.
Волатильность рубля
Ограничение сегодня
RUB продемонстрировал волатильность 30-50% по отношению к USD за 2022-2025 годы · внутренние активы в рублях подвержены валютной эрозии
Налоговый режим в Таиланде
THB одна из самых стабильных валют развивающихся рынков за последнее десятилетие. Владение бангкокской недвижимостью, номинированной в THB, обеспечивает реальную не-рублевую диверсификацию со стабильной валютной базой. Доходность, получаемая в THB, выгодно конвертируется обратно в RUB или любую третью валюту.
Интенсивность KYC и AML-проверок
Ограничение сегодня
Все трансграничные операции с капиталом российского происхождения сталкиваются с повышенным контролем · документационная нагрузка возросла в 2022-2024 годах
Налоговый режим в Таиланде
Тайские банки применяют KYC-процедуры, соответствующие требованиям, и они работают для проверяемых законных средств · доход от трудовой деятельности, доход от бизнеса, продажи ранее приобретенных активов все это подходит при наличии надлежащей документации. Khorna НЕ работает с непроверяемыми средствами или средствами, связанными с подсанкционными лицами. Процесс выстроен в соответствии с требованиями комплаенса от приема клиента до закрытия сделки.
Российско-тайские двусторонние отношения и налоговое сотрудничество продолжаются в рамках действующей нормативной базы. Таиланд не присоединился к западным санкциям. Процесс Khorna полностью соответствует KYC · мы не работаем с подсанкционными лицами, непроверяемыми средствами или потоками от политически значимых лиц, не прошедших проверку. Соответствующий требованиям законный капитал приветствуется, и инфраструктура для работы с ним выстроена от начала до конца.
Визовые маршруты для российских покупателей
DTV (Destination Thailand Visa)
Для кого
Российские удаленные сотрудники, фрилансеры, IT-специалисты с доходом от международных клиентов
Почему
5 лет мультивиза, пребывание до 180 дней, порог 500 000 THB (~₽4,5 млн). Сочетается с 1-комнатной квартирой за 8-14 млн THB в Асоке, Пром Пхонге или Пхаятхае. Самый доступный визовый маршрут для владельцев российских паспортов.
LTR Wealthy Global Citizen
Для кого
Российские состоятельные лица с активами от $1 млн и доходом от $80 тыс. · основатели после выхода из бизнеса, руководители семейных офисов
Почему
10-летнее резидентство + потолок налога 17% на доход из тайских источников + освобождение от налога на средства, переведенные из иностранных источников. Самый чистый путь для выхода из российского налогового резидентства для тех, кто строит постоянную базу в АСЕАН.
LTR Wealthy Pensioner
Для кого
Российские пенсионеры с пенсионным эквивалентом от $80 тыс. (корпоративная + государственная вместе)
Почему
10-летнее резидентство + потолок тайского налога 17%. Сочетается с 2-комнатной квартирой за 12-22 млн THB в Пром Пхонге, Сатхоне или на Набережной в качестве полноценной резиденции.
Thailand Privilege
Для кого
Российские состоятельные лица, ищущие долгосрочное пребывание без квалификации уровня LTR · членство от 900 тыс. до 5 млн THB
Почему
Включает услугу содействия в открытии банковского счета · особенно актуально для российских покупателей с учетом усиленных проверок при банковском онбординге в 2022-2025 годах. Маршрут через консьерж Privilege часто оказывается самым чистым.
Четыре российских / СНГ-профиля, с которыми мы работаем
Релоцирующийся российский IT-руководитель
Технологический основатель или старший инженер, переезжающий из Москвы / Санкт-Петербурга после 2022 года. Ликвидность ₽20-100+ млн. Создает постоянную базу в АСЕАН с семьей. Маршрут DTV в LTR. Типичная покупка: 2-комнатная квартира за 12-25 млн THB в Пром Пхонге, Сатхоне или Асоке.
Российский предприниматель после IPO
Построил и продал российский или СНГ-бизнес в сфере технологий / e-commerce / SaaS. Ликвидное событие от ₽100 млн. Ищет базу для трансграничной диверсификации вне зоны западных санкций. Маршрут LTR Wealthy Global Citizen. Типичная покупка: 2-3-комнатная квартира за 18-40 млн THB в Пром Пхонге, на Набережной или в Сатхоне.
Российский топ-менеджер на пенсии
Бывший топ-менеджер российского энергетического, банковского или технологического сектора. Чистый капитал от 50 млн ₽ плюс пенсионные выплаты. Рассматривает Бангкок как основное место проживания: доступ к медицине, качество жизни и позиционирование в АСЕАН. Виза LTR Wealthy Pensioner. Типичная покупка: двухкомнатная квартира за 15–30 млн THB в районах Сатхон, Пром Пхонг или на Набережной.
Управляющий семейным офисом из СНГ
Многопоколенческий капитал российских семей и семей из СНГ (Казахстан, Беларусь, Армения, Грузия). Чистый капитал от 500 млн ₽. Выстраивают постсанкционную диверсификацию и наследственное структурирование вне западных юрисдикций. Типичная покупка: брендированная резиденция за 30–80 млн THB на Набережной, в Сатхоне или Пром Пхонге.
Почему инвесторы доверяют Khorna
Проектов прошли андеррайтинг (оценку)
50+
В 11 ключевых районах Bangkok
Данные обновлены
Еженедельно
Актуальные рыночные данные · еженедельное обновление
Проверенная чистая доходность
4–6%
По каждому проекту, а не среднее по портфелю
Интересы на стороне покупателя
100%
Мы зарабатываем со стороны застройщика, а не с Вас
Опыт основателя
Создано бывшим инвестиционным банкиром Société Générale в Гонконге, занимавшим топовые позиции на иностранных порталах Таиланда.
Андеррайтинг и работу с застройщиками в Khorna ведёт Alexandre Beaumont. Двенадцать лет дисциплины трансграничного инвестиционного банкинга, применённой к недвижимости Бангкока. Etienne Alcouffe отвечает за данные и продуктовый слой · актуальные курсы валют, живые рыночные данные, собственная система скоринга.
О команде →Методология
Каждая таблица данных на сайте содержит ссылку на источник. Цены на премиальную недвижимость Bangkok обновляются еженедельно из публичных листингов и сверяются с квартальными отчётами CBRE Thailand и JLL. Курсы валют берутся из Frankfurter API. Суверенные и макроэкономические данные из публикуемых рейтингов S&P / Fitch / Moody's. Данные о школах и больницах из реестров (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Khorna Score публикуется открыто · разбивка по 6 компонентам на странице каждого проекта. Обоснование Khorna Verdict также публикуется открыто. Мы открыто указываем, где в математике конвергентной гипотезы есть неопределённость.
Ознакомиться с методологией →Руководство для инвестора · PDF
Персонализированный PDF на 6 страниц: альтернативы на домашних рынках с расчётами после налогов, анализ налогового клина, визовые маршруты, наши рекомендации по районам и объектам под ваш профиль. Источники данных и опубликованная методология.
Без спама: только PDF в ответ и при необходимости одно уточняющее письмо.
Свяжитесь с нами
Расскажите о вашей ситуации, сроках и банковском коридоре. Мы смоделируем распределение средств, оформим документацию и скоординируем работу с тайскими банками, соблюдающими требования KYC. Доступно сопровождение на русском языке.
Или отправьте форму