Только что запущено · поток инсайдов
Что мы заметилипервыми.
Проекты до сдачи (off-plan) и предпродажи в Bangkok, которые мы нашли через тайскоязычные каналы до того, как их подхватила основная иностранная дистрибуция. Информационное преимущество носит структурный характер · большинство иностранных покупателей узнают о запусках через один-три месяца после тайских инвесторов.
Поток обрабатывается каждый вторник по пяти тайским каналам недвижимости в Facebook, плюс ежедневный мониторинг новостных раскрытий SET, страниц анонсов застройщиков, ежеквартальных отчётов Knight Frank / CBRE / Colliers / JLL и материалов Bangkok Post / Property Report Asia / Thinkofliving. Каждый источник сверяется с нашим текущим портфелем · проходят только действительно новые проекты.
То, что вы видите ниже, уже прошло проверку · мы посещаем объект, подтверждаем наличие иностранной квоты, сверяем цену за кв. м с сопоставимыми объектами района и применяем чек-лист due diligence Khorna до публикации. Доступ к фазе 1 по ценам фазы 1 происходит именно здесь.
Охват потока
5 источников
Тайскоязычный Facebook + новости недвижимости + раскрытия SET + институциональные отчёты + прямые связи с застройщиками. Около 250 публикаций в неделю плюс ежедневный мониторинг SET по 8 крупнейшим публичным застройщикам.
Найдено в этом квартале
20 проектов
Все прошли due diligence, проверку иностранной квоты и аудит ценообразования. Отображаются по свежести · самые недавние находки сверху.
Преимущество во времени
от 30 до 90 дней
Типичная задержка между анонсом запуска на тайском языке и появлением того же проекта на англоязычных порталах для иностранцев · окно, в котором цены фазы 1 ещё доступны, а инвентарь иностранной квоты не распределён.
Почему важно быть первым
Цены фазы 1 это альфа · цены фазы 4 это то, что вам назовёт знакомый розничный брокер.
от 15 до 25%
Средний рост цены с фазы 1 до фазы 4 по одному и тому же типу юнита
Запуски off-plan в Bangkok проходят в 4-6 фаз. Каждая фаза добавляет 3-7% к цене. К моменту запуска массового маркетинга (и появления на иностранных порталах) лёгкая ценовая разница уже исчерпана.
Первое распределение иностранной квоты
49% иностранной квоты заполняются до публичного листинга
Юниты иностранной квоты распределяются застройщиком, а не по принципу первой заявки. Лучшие юниты (угловые, с видом, на нужном этаже) достаются покупателям, пришедшим на закрытый просмотр фазы 1 · не розничной массе.
Пространство для переговоров по SPA
Покупатели Phase-1 могут согласовывать условия SPA · покупатели Phase-4 не могут
Сборы за передачу права собственности, резервный фонд, предоплата за общие зоны, парковка, права на размещение вывесок · все 30-50 пунктов SPA подлежат обсуждению, когда застройщик стремится закрыть раннюю фазу. К фазе 4 договор предлагается по принципу «бери или уходи».
Недавние находки · сортировка и фильтры
20 проектов · найдены, проверены, прошли андеррайтинг.
Сортировка и фильтры · 20 проектов
Thonglor · Off-plan
Via 61
Добавлено 2026-04-30 · через Thai property channels
Phase-1 Private Viewing announced May 2026 · Sansiri Aesthetic Collection
Чистая доходность
5.6%
Рост в год
7.8%
От
12.9M
Ekkamai · Off-plan
Curva Ekkamai
Добавлено 2026-04-21 · через Thai property channels
The Creators HQ niche luxury · pet-friendly large units · 82-350 sqm
Чистая доходность
5.4%
Рост в год
7.2%
От
16M
Phrom Phong · Off-plan
Via 34
Добавлено 2026-04-15 · через Thai property channels + Sansiri
Sansiri's third Aesthetic Collection · Sukhumvit Soi 34 boutique low-rise
Чистая доходность
5.5%
Рост в год
7.6%
От
14M
Lumpini · Off-plan
Upper House Residences Bangkok
Добавлено 2026-04-10 · через Thai property channels
City Dynamic + HK Upper House branded residence import · UHNW tier
Чистая доходность
4.8%
Рост в год
8.6%
От
45M
Lumpini · Off-plan
The Wireless Residences by Upper House
Добавлено 2026-04-10 · через Thai property channels
Sister project to Upper House Bangkok · Wireless / Ploenchit · BTS-direct
Чистая доходность
5%
Рост в год
8.4%
От
32M
Sathorn · Off-plan
The Monument Sathon
Добавлено 2026-04-08 · через Thai property channels
Sansiri Legacy brand returning to Sathorn CBD after 10 years · pre-launch
Чистая доходность
5.2%
Рост в год
8.4%
От
18M
Ekkamai · Off-plan
Niche Pride Ekkamai
Добавлено 2026-04-04 · через Thai property channels + SENA
SENA × Hankyu Hanshin JV · Japanese-construction quality, Japanese tenant pool
Чистая доходность
5.9%
Рост в год
7.2%
От
9.8M
Ekkamai · Off-plan
EDEN Ekkamai
Добавлено 2026-04-02 · через Thai property channels
The Creators HQ flagship · garden-led design · Soi Ekkamai 12
Чистая доходность
5.6%
Рост в год
7.4%
От
11M
Thonglor · Off-plan
XT 10 Ekkamai
Добавлено 2026-03-28 · через Thai property channels
XT brand return · Sansiri lifestyle co-sharing condo · 24/7 facilities
Чистая доходность
6.1%
Рост в год
7.5%
От
8.5M
Phra Khanong · Off-plan
Project O · Lotus Onnut Mixed-Use
Добавлено 2026-03-22 · через Thai property channels + Lotus's
187m / 39-floor mixed-use mega-project · BTS On Nut · 2030 delivery
Чистая доходность
5.4%
Рост в год
7%
От
5.8M
Phrom Phong · Off-plan
Noble Emmerse Phrom Phong
Добавлено 2026-03-15 · через Thai property channels + dev site
Noble flagship · Phrom Phong family corridor
Чистая доходность
5.9%
Рост в год
7.8%
От
12M
Phrom Phong · Off-plan
Raimon Sukhumvit 38 Residences
Добавлено 2026-03-12 · через Thai property channels + Raimon Land
Raimon Land mid-Sukhumvit luxury
Чистая доходность
5.4%
Рост в год
8%
От
32M
Phayathai · Off-plan
Park Origin Phayathai
Добавлено 2026-03-08 · через Thai property channels + Origin
Origin's Phayathai-corridor flagship · ARL-direct + BTS · phase 1
Чистая доходность
6.4%
Рост в год
6.8%
От
5.4M
Asok · Off-plan
Knightsbridge Prime Asoke
Добавлено 2026-03-04 · через Thai property channels + Origin
Origin · Asok BTS-MRT interchange · phase 2 pricing 8-12% below new-build comp
Чистая доходность
6%
Рост в год
7.8%
От
7.8M
Lumpini · Off-plan
Saladaeng One
Добавлено 2026-02-26 · через Thai property channels + Sansiri
Sansiri's Lumpini-Park-adjacent flagship · branded-tier · phase 3
Чистая доходность
5.4%
Рост в год
8%
От
14M
Phra Khanong · Off-plan
Cloud Eleven Residences
Добавлено 2026-02-20 · через MQDC + Cloud 11 announcement
MQDC flagship · Cloud 11 catalyst corridor · creative-class tenant base
Чистая доходность
5.9%
Рост в год
9.2%
От
8.2M
Sathorn · New build
The Diplomat Sathorn
Добавлено 2026-02-14 · через Thai property channels + KPN
KPN Land's Sathorn corporate-corridor · 6 foreign-quota units at handover pricing
Чистая доходность
5.6%
Рост в год
7.4%
От
14M
Riverside · New build
Magnolias Waterfront Residences ICONSIAM
Добавлено 2026-02-08 · через MQDC
MQDC's flagship Chao Phraya river-fronting · ICONSIAM-integrated UHNW tier
Чистая доходность
4.8%
Рост в год
7.2%
От
32M
Rama 9 · New build
Belle Avenue Ratchada-Rama 9
Добавлено 2026-02-02 · через Thai property channels + Belle
Belle Development · Ratchada-Rama 9 CBD-East · 8 foreign-quota units
Чистая доходность
6.6%
Рост в год
7.8%
От
3.8M
Phra Khanong · New build
Whizdom Avenue
Добавлено 2026-01-28 · через Thai property channels + MQDC
MQDC tech-forward mixed-use · Phra Khanong / Cloud 11 corridor
Чистая доходность
6.5%
Рост в год
8.4%
От
4.8M
Как работает конвейер находок
Почему большинство иностранных покупателей отстают на один-три месяца.
01 · Сначала тайскоязычные источники
Застройщики Bangkok анонсируют запуски на тайском · на тайских Facebook-страницах о недвижимости, тайских новостных сайтах о недвижимости и на мероприятиях тайских брокеров. Порталы для иностранцев переводят и публикуют позже, часто через несколько недель после оригинальной тайскоязычной публикации.
02 · Ежедневный и еженедельный мониторинг
Наш cron каждый вторник собирает 250+ публикаций из пяти тайских каналов о недвижимости, плюс ежедневный мониторинг новостей SET по топ-8 публичным застройщикам (SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / PSH / RML / LPN), плюс ежемесячные институциональные отчёты от Knight Frank / CBRE / Colliers / JLL.
03 · Проверка и публикация
Каждый кандидат сверяется с существующим портфелем. По действительно новым проектам мы проверяем данные через отделы продаж застройщика, подтверждаем наличие иностранной квоты, сравниваем цены с аналогами района и проводим андеррайтинг (оценку) для расчёта Khorna Score и Verdict. На этой странице публикуются только проекты, прошедшие проверку.
В чём ошибается остальной рынок
Большинство брокеров для иностранных покупателей работают на стороне продавца · мы работаем на стороне покупателя.
Стандартная модель
Розничный брокер в Bangkok берёт проекты из своего «списка месяца» · те, которые застройщики продвигают, потому что у них есть запасы к реализации. Комиссии брокеру платит застройщик за каждую закрытую сделку. Никто не платит брокеру за то, чтобы он быстрее находил новые проекты · ему платят за продажу существующего инвентаря.
Результат · большинство розничных брокеров показывают иностранным покупателям одни и те же 15-20 проектов, независимо от их соответствия запросу. Цены фазы 4. Юниты из публичных списков. К моменту, когда эти проекты доходят до англоязычного покупателя, застройщик уже продал весь потенциал роста.
Наша модель
Мы получаем комиссию от застройщика по новостройкам и объектам до сдачи (off-plan), а также 3% по мандату на стороне покупателя при сделках на вторичном рынке. В обоих случаях мы работаем на покупателя. Более быстрый поиск проектов и есть наша ценность · преимущество в обнаружении напрямую конвертируется в цены Phase-1, распределение иностранной квоты и пространство для переговоров по SPA.
Конвейер и есть преимущество в обнаружении. Его построение обходится дорого (вычислительные затраты на исследовательские потоки, ежедневный мониторинг SET, еженедельные синхронизации по тайскоязычным исследованиям, ежемесячная обработка институциональных отчётов). Его поддержание требует постоянного операционного внимания. Большинство розничных брокеров его не строят, потому что им это не нужно · их инвентарь поступает от застройщиков, а не с широкого рынка.
Получите доступ до публикации · ещё до того, как следующая находка появится здесь
Самые свежие находки не всегда сразу попадают на эту страницу.
Мы рассылаем кураторский еженедельный дайджест узкому списку инвесторов · самые свежие найденные проекты, с Khorna Score, тезисом по району и (где это разрешает застройщик) кодами доступа Phase-1. Публикация на этой странице отстаёт от дайджеста на 7-14 дней.
Чтобы присоединиться к дайджесту, отправьте нам короткое сообщение о вашей ситуации · бюджет, предпочтения по району, целевая доходность. Мы отвечаем в течение часа и включаем Вас в ближайший вторничный выпуск. Без оплаты, без обязательств, отписаться можно в один клик. Сейчас < 200 подписчиков · мы планируем сохранить узкий круг, чтобы поддерживать качество доступа к Phase-1.
Что Вы получаете во вторничном дайджесте
- · 3-5 свежих проектов с миниатюрой, районом, ценовым диапазоном и Khorna Score
- · Один абзац по каждому проекту · почему он важен, на какой стадии, что подлежит обсуждению
- · Коды доступа Phase-1 там, где это разрешает застройщик (мы согласовываем их по каждому проекту)
- · Khorna Verdict по каждому · BUY NOW / MODEST EDGE / GOOD ENTRY / FAIR PRICE / WAIT / SKIP
- · Прямая линия WhatsApp с Александром по любому проекту, без очереди SDR
Почему инвесторы доверяют Khorna
Строгость институционального уровня · интересы на стороне инвестора · актуальные рыночные данные.
Проектов прошли андеррайтинг (оценку)
50+
В 11 ключевых районах Bangkok
Данные обновлены
Еженедельно
Актуальные рыночные данные · еженедельное обновление
Проверенная чистая доходность
4–6%
По каждому проекту, а не среднее по портфелю
Интересы на стороне покупателя
100%
Мы зарабатываем со стороны застройщика, а не с Вас
Опыт основателя
Создано бывшим инвестиционным банкиром Société Générale в Гонконге, занимавшим топовые позиции на иностранных порталах Таиланда.
Андеррайтинг и работу с застройщиками в Khorna ведёт Alexandre Beaumont. Двенадцать лет дисциплины трансграничного инвестиционного банкинга, применённой к недвижимости Бангкока. Etienne Alcouffe отвечает за данные и продуктовый слой · актуальные курсы валют, живые рыночные данные, собственная система скоринга.
О команде →Методология
Каждая таблица данных на сайте содержит ссылку на источник. Цены на премиальную недвижимость Bangkok обновляются еженедельно из публичных листингов и сверяются с квартальными отчётами CBRE Thailand и JLL. Курсы валют берутся из Frankfurter API. Суверенные и макроэкономические данные из публикуемых рейтингов S&P / Fitch / Moody's. Данные о школах и больницах из реестров (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Khorna Score публикуется открыто · разбивка по 6 компонентам на странице каждого проекта. Обоснование Khorna Verdict также публикуется открыто. Мы открыто указываем, где в математике конвергентной гипотезы есть неопределённость.
Ознакомиться с методологией →Доступ первыми
Хотите получать доступ к новым объектам до их публикации?
Получайте на почту подборку только что найденных проектов до того, как они появятся на этой странице. Доступ на фазе 1, цены фазы 1, пока не закрылось окно перед иностранными порталами.
WhatsApp · напишите намИли отправьте форму