Off-plan · почему мы
Выберите здание, подпишите договор · такова публичная версия. Реальность · цены по фазам меняются еженедельно, иностранная квота заполняется быстро, «лучший» юнит редко тот, что указан в брошюре, а подписываемый SPA содержит 30–50 пунктов, которые большинство покупателей никогда не читают. Мы работаем на этом уровне постоянно. Вот как.
01 · Pipeline · мы находим проекты до публичного маркетинга
01 · На 2–4 недели раньше публичного маркетинга
Сеть контактов Александра в SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / RML обеспечивает ему предварительные распределения иностранной квоты до запуска. Первая фаза открывается для его клиентов до начала публичного маркетинга. К моменту, когда проект появляется в публичных листингах, лучшие юниты уже разобраны.
02 · На 2–6 недель раньше
Застройщики, котирующиеся на SET, обязаны объявлять о существенных запусках проектов через раскрытие информации. Мы ежедневно отслеживаем подачи SET по SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / PSH / RML / LPN · фиксируем каждое объявление в день публикации.
03 · На 1–3 недели раньше
Страницы /projects застройщиков обновляются при запуске первой фазы (и до того, как разворачиваются публичные рекламные кампании). Мы еженедельно собираем данные по всем топ-8 застройщикам.
04 · На 0–2 недели раньше
Раздел недвижимости Bangkok Post, Property Report Asia, тайские каналы по недвижимости, отраслевые журналы. Отслеживаются через ежедневные запросы Perplexity Sonar с цитированием источников. Улавливает то, что подхватывает новостной цикл следующим.
05 · Задержка 60–90 дней · институциональный уровень
Квартальные отчёты по рынку кондоминиумов Bangkok. Отстают от ежедневных новостей, но дают структурированные данные по pipeline, которые мы сверяем с нашими еженедельными исследовательскими сводками. Бесплатные PDF.
06 · Нулевое опережение · публичные листинги
Где розничные покупатели находят объекты до сдачи (off-plan). Мы используем это как проверку · если проект появляется в публичных листингах, он уже должен быть у нас в pipeline из источников выше по цепочке.
К моменту, когда проект массово появляется в публичных листингах и иностранных порталах, мы обычно отслеживаем его уже от 3 до 8 недель · а клиенты Александра уже получили шорт-лист и запрос на распределение иностранной квоты.
02 · Глубина на уровне юнита · что упускает большинство покупателей
01
Один и тот же тип юнита через два этажа может иметь разброс цены в 5–10% и разницу в качестве вида в 30%. Мы сопоставляем геометрию вида каждого доступного юнита с зонированием соседних участков и риском будущих башен. Иногда юнит на 12 этаже это и есть покупка · а не на 25 этаже с риском упереться в стену.
02
Северная сторона в Bangkok = меньше повреждений от влажности, ниже расходы на кондиционирование, лучше аренда. Юго-восток = самое жёсткое солнце. Мы показываем это на уровне юнита, а не здания.
03
Иностранная квота в здании — это не просто 49%, равномерно распределённые по объекту, а конкретные юниты. Мы знаем, какие юниты в каждом здании входят в иностранную квоту и какие из них ещё доступны для иностранного покупателя. Это исключает неприятный сюрприз: «мы нашли вам юнит, но он не в иностранной квоте».
04
Цены фазы 1 отличаются от цен фазы 4 на 15–25% при том же типе юнита. Мы отслеживаем, в какой фазе находится проект, и подбираем правильное время для входа. Иногда стоит подождать 3 месяца. Иногда крайний срок — пятница.
05
До передачи объекта взносы юридическому лицу здания — это оценка застройщика. После передачи они часто вырастают на 20–40% во второй год, когда начинается реальная эксплуатация. Мы отмечаем застройщиков, известных занижением этих сборов до запуска.
06
Пустые участки в радиусе 200 м от вашего юнита: какое у них зонирование, кто владелец, есть ли активные заявки на EIA (оценку воздействия на окружающую среду)? Мы проверяем все три параметра по каждому объекту из шорт-листа. Ваш вид при передаче не имеет значения, если через 18 месяцев откроется 35-этажная башня. Читать подробный разбор.
07
Сбор за передачу, фонд капитального ремонта, предоплата за общие зоны, распределение парковки, права на размещение вывесок: договор SPA содержит 30–50 пунктов, где может «раствориться» 1–3% стоимости юнита. Мы согласовываем удаление или снижение нужных пунктов.
08
Некоторые застройщики ограничивают перепродажу до завершения строительства. Некоторые отменяют сборы за передачу, если вы перепродаёте через них до сдачи. У некоторых прописаны особые условия переуступки. Мы получаем SPA до подписания и разъясняем, что вы можете и чего не можете сделать при выходе.
03 · Разница, пункт за пунктом
Что бы вы делали самостоятельно (или с обычным брокером)
Что мы делаем для вас
04 · Сколько это вам стоит
Та же базовая цена, что и при прямом обращении в офис продаж · мы получаем комиссию со стороны застройщика. Вы дополнительно получаете наш андеррайтинг (оценку), доступ к ценам первой фазы, где это применимо, проверку SPA и конвейер Maison Siam по передаче объекта в аренду (6 месяцев за наш счёт, включая дизайн интерьера для комплектации Cat-4).
Нам платят только после подписания вами договора · поэтому у нас одна задача · найти вам объект, которым вы будете довольны ближайшие 10 лет. В отличие от менеджера по продажам, привязанного к одному застройщику, мы работаем со всем рынком и рекомендуем то, что подходит вам, а не то, что выгодно по комиссии.
Мы не сервис объявлений. Мы слой андеррайтинга, доступа и операционной поддержки вокруг приобретаемого вами объекта. Большинство иностранных покупателей не понимают, что им это нужно, пока уже не заплатят за отсутствие такого сервиса.
Почему инвесторы доверяют Khorna
Проектов прошли андеррайтинг (оценку)
50+
В 11 ключевых районах Bangkok
Данные обновлены
Еженедельно
Актуальные рыночные данные · еженедельное обновление
Проверенная чистая доходность
4–6%
По каждому проекту, а не среднее по портфелю
Интересы на стороне покупателя
100%
Мы зарабатываем со стороны застройщика, а не с Вас
Опыт основателя
Создано бывшим инвестиционным банкиром Société Générale в Гонконге, занимавшим топовые позиции на иностранных порталах Таиланда.
Андеррайтинг и работу с застройщиками в Khorna ведёт Alexandre Beaumont. Двенадцать лет дисциплины трансграничного инвестиционного банкинга, применённой к недвижимости Бангкока. Etienne Alcouffe отвечает за данные и продуктовый слой · актуальные курсы валют, живые рыночные данные, собственная система скоринга.
О команде →Методология
Каждая таблица данных на сайте содержит ссылку на источник. Цены на премиальную недвижимость Bangkok обновляются еженедельно из публичных листингов и сверяются с квартальными отчётами CBRE Thailand и JLL. Курсы валют берутся из Frankfurter API. Суверенные и макроэкономические данные из публикуемых рейтингов S&P / Fitch / Moody's. Данные о школах и больницах из реестров (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Khorna Score публикуется открыто · разбивка по 6 компонентам на странице каждого проекта. Обоснование Khorna Verdict также публикуется открыто. Мы открыто указываем, где в математике конвергентной гипотезы есть неопределённость.
Ознакомиться с методологией →Связаться с нами
Мы отправим актуальный шорт-лист объектов до сдачи (off-plan) под ваш бюджет · включая проекты, которые ещё не вышли в публичные листинги. Или пройдите 4-шаговую анкетудля персонального автоматического шорт-листа.