DE · Für den deutschen Anleger
Прямые инвестиции в недвижимость Мюнхена дают 2–3% чистой доходности. Ликвидность открытых фондов Immobilienfonds ограничена с момента реформы 2013 года. Ловушка Spekulationssteuer для активов, удерживаемых менее 10 лет. Erbschaftsteuer до 50%. Немецкий уровень дистрибуции оставляет Вам потолок доходности и полную концентрацию в ЕС.
Премиальный сегмент Bangkok: 4–6% чистой доходности, отсутствие аналога Erbschaftsteuer при наследовании прямым потомкам ниже 100 млн THB, диверсификация EUR/THB, инвестиционный рейтинг суверена. Эта страница — прямое сравнение. Честно, с обеих сторон.
Что предлагает Вам немецкая дистрибуция
Direkt-Immobilien (Мюнхен, Гамбург, Берлин)
2–3% чистой доходности
Grunderwerbsteuer 3,5–6,5% при покупке · Spekulationssteuer (полная ставка подоходного налога на прирост при продаже до 10 лет) · Erbschaftsteuer до 50% · концентрация в активах ЕС, номинированных в EUR
Offene Immobilienfonds
2–3% чистой доходности
Ограничения ликвидности (срок уведомления о погашении 12–24 месяца с реформы 2013 года) · концентрация в офисной и торговой недвижимости ЕС · KAP-налог 25% плюс Soli на распределения
Geschlossene Immobilienfonds
3–5% прогнозной доходности · фактическая часто разочаровывает
Длительная блокировка (10–20 лет) · высокие комиссии при входе (5–12%) · риск концентрации на одном активе · неоднородные исторические результаты после 2008 года
Немецкие REIT (G-REITs)
3–4% валовой доходности
Волатильность биржевых акций · концентрация в жилой и коммерческой недвижимости ЕС · низкая доходность · узкий выбор секторов
Bausparen / финансовая обёртка для собственного жилья
Фактически отрицательная реальная доходность после комиссий
Субсидируемый продукт · доходность сформирована вокруг налоговых льгот и Wohnungsbauprämie · не является инвестиционным инструментом в традиционном смысле
Налоговый клин: что выпадает из уравнения
Spekulationssteuer (налог на частное отчуждение)
Влияние в Германии
Полная ставка подоходного налога с физических лиц на прирост от продажи недвижимости в течение 10 лет с момента приобретения
Налоговый режим в Таиланде
Зарубежная недвижимость, оформленная на Ваше имя, подпадает под то же правило освобождения после 10 лет владения по немецкому законодательству. Тайский налог у источника при продаже применяется в соответствии с соглашением об избежании двойного налогообложения между Таиландом и Германией (1968), с возможностью зачёта против немецкого налога. Совокупная нагрузка существенно ниже полностью немецкого эквивалента при коротких сроках владения.
Erbschaftsteuer (налог на наследство)
Влияние в Германии
До 50% при передаче · необлагаемый порог от 100 тыс. до 500 тыс. EUR на ребёнка в зависимости от Steuerklasse
Налоговый режим в Таиланде
В Таиланде отсутствует налог на наследство при передаче прямым потомкам в пределах 100 млн THB (около 2,6 млн EUR). Тайско-немецкое соглашение не распространяется на наследование, поэтому недвижимость, расположенная в Таиланде, как правило, подлежит немецкому Erbschaftsteuer на основе принципа налогообложения мирового имущества. Структурирование наследственного планирования с участием немецкого Steuerberater необходимо для оптимизации.
Grunderwerbsteuer (налог на передачу недвижимости)
Влияние в Германии
от 3,5 до 6,5% при покупке, в зависимости от федеральной земли
Налоговый режим в Таиланде
В Таиланде действует особый бизнес-налог (3,3% при продаже в течение 5 лет) и регистрационный сбор (~2%, обычно делится между покупателем и продавцом по договорённости). Совокупная налоговая нагрузка при входе и выходе в Таиланде, как правило, ниже, чем единовременный Grunderwerbsteuer в одной немецкой федеральной земле.
Mietpreisbremse (усиление регулирования арендных ставок)
Влияние в Германии
Ограничивает рост арендной платы в крупных городах Германии. Берлин, Мюнхен и Гамбург регулируются наиболее жёстко.
Налоговый режим в Таиланде
В Таиланде нет аналогичного режима регулирования аренды для кондоминиумов в иностранной квоте. Цены формируются рынком. Управляющая команда Maison Siam устанавливает арендные ставки исходя из спроса и доводит чистую доходность до 4–6%, а не ограничивается индексированными уровнями.
Соглашение об избежании двойного налогообложения между Германией и Таиландом (1968 г., действующее). Исключает двойное налогообложение. Немецкий зачёт доступен для тайского налога, уплаченного с дохода тайского происхождения. Согласуйте классификацию дохода с вашим немецким Steuerberater.
Визы: подходящий вариант для немецкого профиля
DTV (Destination Thailand Visa)
Для кого
Немецкие технологические консультанты, фрилансеры, удалённые специалисты берлинского типа
Почему
5 лет, мультивиза, пребывание до 180 дней, порог 500 тыс. бат. Хорошо сочетается с однокомнатной квартирой в Асоке, Пром Пхонге или Пхаятхае (8–14 млн бат).
LTR Wealthy Global Citizen
Для кого
Немецкие HNWI с активами от 1 млн USD и доходом от 80 тыс. USD. Финансисты Мюнхена и Франкфурта, бывшие топ-менеджеры Bayer и Siemens, владельцы семейных офисов.
Почему
10 лет с возможностью продления, ставка налога не более 17% на доход тайского происхождения и освобождение от налога при переводе зарубежного дохода. Наиболее чистый путь для гибкого подхода к налоговому резидентству Германии.
LTR Wealthy Pensioner
Для кого
Немецкие пенсионеры с пенсионным доходом от 80 тыс. USD (DRV + Riester + частные программы)
Почему
10 лет проживания и налоговый потолок 17%. Хорошо сочетается с двухкомнатной квартирой за 10–20 млн бат в Сатхоне или Пром Пхонге в качестве Altersruhesitz.
Thailand Privilege
Для кого
Немецкие HNWI, не проходящие по LTR. Виза по членству от 900 тыс. до 5 млн бат.
Почему
Включает услугу содействия при открытии банковского счёта, что снимает наиболее частое затруднение для иностранцев на старте.
Четыре немецких профиля, с которыми мы работаем
Der Münchner Bankvorstand
Топ-менеджер Allianz, Munich Re или Pictet München. Чистый капитал 3–6 млн евро. Существенная экспозиция к Erbschaftsteuer. Рассматривает Бангкок как источник доходности и диверсификации от перенасыщенного мюнхенского рынка. Типичная покупка: двухкомнатная квартира за 18–35 млн бат в Сатхоне или брендированном проекте на Набережной.
Der Frankfurter Investmentbanker
Директор в DB, Goldman Frankfurt или BlackRock. Чистый капитал 2–5 млн евро. Рассматривает LTR Wealthy Global Citizen как опцию по налоговому резидентству Германии. Типичная покупка: двухкомнатная квартира за 15–30 млн бат в Пром Пхонге или на Набережной.
Der Berliner Tech-Gründer
Только что вышел (или собирается выйти) из берлинского скейл-апа. Событие ликвидности на €1–3 млн. Ищет диверсификацию до продажи. Профиль держателя DTV. Типичная покупка: 10–20 млн THB, 1–2 спальни в районах Пром Пхонг, Тонгло или Асок.
Владелец бизнеса из южногерманского Миттельштанда
Владелец-управляющий семейного бизнеса из Штутгарта, Мюнхена или прилегающего региона. Чистый капитал €4–10 млн. Горизонт передачи поколению 5–15 лет. Рассматривает Бангкок как базу для диверсификации активов и второго места жительства. Типичная покупка: 25–50 млн THB, 3-комнатная брендированная резиденция в Пром Пхонг, Сатхон или на Набережной.
EUR / THB · валютный контекст
За последнее десятилетие THB укрепился к EUR. Управление валютным курсом со стороны Bank of Thailand считается одним из самых уважаемых среди развивающихся рынков · текущие фундаментальные показатели не повторяют динамику 1997 года (валютные резервы свыше 220 млрд USD, госдолг менее 60% ВВП, профицит счёта текущих операций).
Покупка в Бангкоке механически диверсифицирует вашу экспозицию в EUR. Она также даёт доступ к валюте, структурная траектория которой к EUR позитивна благодаря азиатским фундаментальным факторам (позиционирование в АСЕАН, туристические потоки, мягкая сила, перестройка цепочек поставок после Китая).
Валютные резервы BOT
~220 млрд USD · более 8 месяцев импорта
Государственный долг
~58% ВВП · ниже законодательного потолка в 70%
Суверенный рейтинг
BBB+ S&P · BBB+ Fitch · Baa1 Moody's · инвестиционный уровень
Инфляция 2024
~1–1,5% · удерживается у целевого ориентира BOT уже 2 года
Источники данных
Все ссылки приведены в тексте · методология на /how-we-score
Почему инвесторы доверяют Khorna
Проектов прошли андеррайтинг (оценку)
50+
В 11 ключевых районах Bangkok
Данные обновлены
Еженедельно
Актуальные рыночные данные · еженедельное обновление
Проверенная чистая доходность
4–6%
По каждому проекту, а не среднее по портфелю
Интересы на стороне покупателя
100%
Мы зарабатываем со стороны застройщика, а не с Вас
Опыт основателя
Создано бывшим инвестиционным банкиром Société Générale в Гонконге, занимавшим топовые позиции на иностранных порталах Таиланда.
Андеррайтинг и работу с застройщиками в Khorna ведёт Alexandre Beaumont. Двенадцать лет дисциплины трансграничного инвестиционного банкинга, применённой к недвижимости Бангкока. Etienne Alcouffe отвечает за данные и продуктовый слой · актуальные курсы валют, живые рыночные данные, собственная система скоринга.
О команде →Методология
Каждая таблица данных на сайте содержит ссылку на источник. Цены на премиальную недвижимость Bangkok обновляются еженедельно из публичных листингов и сверяются с квартальными отчётами CBRE Thailand и JLL. Курсы валют берутся из Frankfurter API. Суверенные и макроэкономические данные из публикуемых рейтингов S&P / Fitch / Moody's. Данные о школах и больницах из реестров (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Khorna Score публикуется открыто · разбивка по 6 компонентам на странице каждого проекта. Обоснование Khorna Verdict также публикуется открыто. Мы открыто указываем, где в математике конвергентной гипотезы есть неопределённость.
Ознакомиться с методологией →Руководство для инвестора · PDF
Персонализированный PDF на 6 страниц · альтернативы домашних рынков с цифрами после налогов, анализ налогового разрыва, визовые маршруты, наши рекомендации по районам и юнитам для вашего профиля. Данные с источниками, опубликованная методология.
Никакого спама · только PDF в ответном письме и одно follow-up сообщение, если это уместно.
Свяжитесь с нами
Расскажите нам о своём капитале, доходе, текущем распределении активов и горизонте. Мы смоделируем вашу существующую доходность и налоговую структуру против распределения в премиальный Бангкок · честно с обеих сторон, ваш Steuerberater сможет проверить наши допущения.
Или отправьте форму