Девять вещей, которые нужно знать до покупки.

Тайское законодательство ограничивает иностранное владение в любом кондоминиуме 49% общей площади помещений на правах полной собственности. Оставшийся 51% зарезервирован за гражданами Таиланда или компаниями с тайским мажоритарным участием.

Что это означает: при покупке юнита в здании должна оставаться свободная иностранная квота. Мы проверяем статус квоты, цену в иностранной квоте (иногда с небольшой надбавкой) и предстоящие релизы, прежде чем рекомендовать юнит.

Иностранцы могут владеть юнитами в кондоминиумах в полной собственности (бессрочно, на правах fee simple). Землёй и отдельными домами — нет; стандартная структура это лизхолд на 30 лет (в ряде структур с возможностью продления) либо тайская компания (что не всегда целесообразно).

Практическое следствие: кондоминиумы с полным сервисом в центральном Bangkok почти всегда доступны иностранцам в полной собственности, и именно поэтому мы фокусируем портфель там.

Приобретение: 2% сбор за передачу права собственности, иногда делится между покупателем и продавцом. Гербовый сбор 0,5%, если применим. Специальный бизнес-налог 3,3%, если продавец владел объектом менее 5 лет.

Владение: очень низкий регулярный налог. Основные периодические расходы это взносы в фонд содержания общих зон здания и в резервный фонд (sinking fund).

Доход: арендный доход облагается налогом; мы структурируем сделки для законной оптимизации. Перепродажа: прирост капитала облагается через удерживаемый налог, рассчитываемый по оценочной стоимости, а не по фактической прибыли.

Для входящего перевода требуется форма FET (Foreign Exchange Transaction Form). Для транзакций свыше 50 000 USD банк выдаёт сертификат, который вы сохраняете.

При выходе вы можете репатриировать без ограничений тело капитала, который ввели в страну (по записям FET), а также любой законно полученный доход. Дисциплина состоит в корректном документировании входящего перевода с самого начала. Мы оформляем документы FET вместе с вами.

DTV (Destination Thailand Visa, 2024): 5 лет, многократный въезд, до 180 дней за каждое пребывание. Широкие критерии получения. Сейчас это драйвер роста арендного рынка.

LTR (Long-Term Resident): 10 лет, с включённым разрешением на работу для высокодоходных специалистов и пенсионеров. Налоговые льготы.

Thailand Privilege (Elite): от 5 до 20 лет, с предоплатой. Премиальный сервис, без права на работу.

Валовая доходность, публикуемая на порталах объявлений, вводит в заблуждение. Чистая доходность после учёта простоя, управления, налогов, фонда капремонта и мелких капзатрат составляет 4–6% в коридорах, которые мы покрываем. Выше в объектах full-service, ориентированных на DTV.

Рост капитала в новостройках full-service в Sukhumvit и Sathorn за последние 7 лет в среднем составил 6–9% годовых. Прошлые результаты не гарантируют будущих, но спрос со стороны DTV поддерживает дальнейший потенциал роста.

Покупателями на вторичном рынке могут быть иностранцы (в пределах квоты) или тайцы. Для объектов full-service в центре Bangkok пул иностранных покупателей широк: HK, SG, Китай, Япония, Европа, США, Ближний Восток.

Мы отслеживаем срок продажи по объектам в нашем управлении и приводим покупателей, когда Вы будете готовы. Стандартный горизонт владения, который мы закладываем в андеррайтинг (оценку), составляет 5–10 лет.

Подбор арендаторов, администрирование договоров, сбор арендной платы, отчётность для собственника (фактическая доходность против прогнозной), ремонт, управление простоем, ежегодная подача налогов. Стандартная комиссия 10% от арендной платы. Причина: мы хотим, чтобы наш андеррайтинг (оценка) выглядел убедительно через 5 лет, а не только в буклете.

Большинство иностранных инвесторов покупают на своё личное имя как полную собственность в рамках 49% квоты. Самый простой и понятный вариант с минимальными затратами на оформление. Свидетельство Chanote (полное свидетельство) регистрируется на Ваше имя. Мы используем этот вариант по умолчанию, если нет причин поступать иначе.

Опытные инвесторы с несколькими объектами или потребностями в планировании наследства иногда владеют через иностранную холдинговую компанию. Стандартная структура: компания BVI, Cayman или Singapore Pte Ltd владеет тайской SPV, которая держит недвижимость. Поступления по-прежнему идут через FET.

Причины рассмотреть вариант с холдинговой компанией: портфель из 5+ тайских юнитов, мульти-юрисдикционная структура активов, планирование наследования через семейный траст, налоговая оптимизация на уровне страны проживания. Причины отказаться: единственный объект, отсутствие задач по наследованию, чувствительность к расходам (ежегодное обслуживание ~5 000–15 000 USD на одну офшорную структуру).

Мы работаем с партнёрами в private banking и налоговыми консультантами в Hong Kong, Singapore и на Cayman, чтобы настроить структуру, если это уместно. Поговорите с нами до принятия решения.