CN · 中国投资者
Жилая недвижимость материкового Китая в кризисном цикле, 70-летняя аренда земли структурно уступает полной собственности. HK с 2% валовой доходностью и повышенной волатильностью на фоне политических событий. Singapore с ABSD 60% для иностранцев. Australia и Canada с надбавками для иностранных покупателей и нарастающим политическим давлением на капитал китайского происхождения. Набор внешних инструментов для резидентов CN существенно сузился.
Премиальный Bangkok · 4–6% чистой доходности, полная собственность, структурное позиционирование в ASEAN, дипломатический нейтралитет Thailand, 1/8 от стоимости квадратного метра в премиальном HK. Совместимые с Belt-and-Road и ASEAN правовые рамки для размещения капитала. Сопровождение на китайском языке в крупнейших банках. Самое доступное размещение институционального уровня в ASEAN для легитимного китайского капитала.
Ваши альтернативы как резидента CN сегодня
Жилая недвижимость материкового Китая
Кризис, нередко отрицательная реальная доходность
Кризис спроса после Evergrande · 70-летняя аренда земли (не полная собственность) · неопределённость правоприменения · избыточное предложение в городах 2-го и 3-го уровня · давление оттока капитала на стоимость
Жилая недвижимость Гонконга
2–2,5% валовой доходности при предельно высокой цене входа
Самое маленькое и самое дорогое жильё в развитой Азии · надбавка BSD 15% для нерезидентов (смягчение условно) · политическая волатильность после 2020 года · концентрация в валютном блоке HKD-USD
QFII / Stock Connect (офшорное размещение)
Переменная экспозиция в акциях
Это акции, а не недвижимость · разрешённые каналы при валютном контроле, но ограниченные · концентрация в офшорно-листингованных китайских / гонконгских компаниях · отсутствие арендного денежного потока · зависимость от волатильности биржевого рынка
Недвижимость Сингапура (популярное зарубежное направление)
1–2% чистой доходности после ABSD
Барьер ABSD 60% для иностранных покупателей · микроквартиры по предельным ценам · насыщенный рынок HNW · блокировка на продажу SSD 4–12%
Недвижимость Австралии / Канады (классическое зарубежное направление)
3–4% валовой доходности
Надбавки для иностранных покупателей (8% NSW, 8% VIC, 25% BC, 15% Онтарио) · надбавки к земельному налогу · налоги на простой · удалённое управление · усиление политического давления на капитал китайского происхождения
Структурное преимущество
Валютный контроль материкового Китая
В Китае / Гонконге
Лимит индивидуального вывода капитала USD 50 тыс. в год · административные ограничения на вывод средств в недвижимость · ужесточение контроля после 2020 года
Налоговый режим в Таиланде
Покупка недвижимости в Бангкоке вписывается в разрешённые рамки движения капитала ASEAN для легитимной диверсификации. Контекст «Один пояс — один путь» / торговли в рамках ASEAN обеспечивает легальные каналы через структуры family-office, инвестиционной визы BOI или Privilege Visa. Khorna координирует комплаенс-документацию на всех этапах · мы работаем только с подтверждённо легальными средствами.
70-летняя аренда земли в материковом Китае
В Китае / Гонконге
Жилая недвижимость в материковом Китае оформляется как лизхолд (70 лет), а не как полная собственность · механизмы продления неясны · долгосрочная неопределённость капитала
Налоговый режим в Таиланде
Кондоминиум в иностранной квоте Таиланда оформляется как полная собственность · свидетельство о праве собственности (chanote) регистрируется на Ваше имя бессрочно. Закон о кондоминиумах 1979 года стабилен на протяжении 46 лет. Структурная разница в имущественных правах существенна.
Политическая волатильность Гонконга
В Китае / Гонконге
Недвижимость Гонконга демонстрирует повышенную корреляцию с политическими событиями после 2019 года · давление оттока капитала направило потоки в ASEAN
Налоговый режим в Таиланде
Дипломатический нейтралитет Таиланда и его структурное положение в ASEAN обеспечивают Бангкоку первоклассную защиту от региональных политических потрясений. Столичный округ не падал ни в одном из четырёх военных переходов власти в Таиланде с 1997 года · профиль политических рисков действительно не коррелирует с гонконгским.
Валюта: концентрация в блоке HKD-USD
В Китае / Гонконге
Активы, расположенные в Гонконге и привязанные к HKD, разделяют единую валютную концентрацию с USD · диверсификация внутри HKD иллюзорна
Налоговый режим в Таиланде
THB остаётся одной из самых стабильных валют развивающихся рынков на горизонте десятилетия · регулируется BOT, но не привязан жёстко. Подлинная вневалютно-блоковая диверсификация, опирающаяся на фундаментальные показатели тайской экономики.
中国・泰国双重征税避免协定 (действует). Договоры об избежании двойного налогообложения между Таиландом и Китаем, а также между Гонконгом и Таиландом регулируют классификацию доходов. Мы работаем только с подтверждённо легальными средствами и координируем структурирование с китайскими 税务师 / гонконгскими CPA.
Визовые маршруты для китайских покупателей
BOI / Smart Visa
Для кого
Руководители китайских компаний в сфере технологий, биотехнологий и высокотехнологичного производства, расширяющие региональные операции в Таиланде
Почему
Путь с включённым разрешением на работу · виза на 4 года · сочетается с операционным присутствием и инвестициями в недвижимость. Сектора BOI включают технологии, электромобили, биотехнологии, региональные штаб-квартиры.
Инвестиционная виза (Non-Imm B)
Для кого
Состоятельные граждане Китая с капиталом от 10 млн THB для размещения в недвижимости, облигациях и акциях, торгуемых на тайской бирже
Почему
Инвестиционный порог 10 млн THB · недвижимость засчитывается в порог. Виза на 1 год с возможностью продления. Наиболее прозрачный юридический путь для китайских HNW с недвижимостью в качестве якорного актива.
LTR Wealthy Global Citizen
Для кого
Состоятельные граждане Китая с активами от $1 млн и доходом от $80 тыс. · основатели после IPO, владельцы семейных офисов
Почему
10-летнее резидентство и потолок подоходного налога 17% на доход из тайских источников. В сочетании с планированием налогового нерезидентства материкового Китая структурно эффективно. Обслуживание на китайском языке для уровня HNW в крупных тайских банках.
Thailand Privilege
Для кого
Состоятельные граждане Китая, желающие длительного пребывания без квалификации уровня LTR · членство от 900 тыс. до 5 млн THB
Почему
Включает услугу по открытию банковского счёта · более простой вход для китайских семейных офисов, выстраивающих позиции в Бангкоке. Особенно актуально, когда прямая квалификация на LTR затруднена.
Четыре профиля китайских клиентов, с которыми мы работаем
Состоятельный инвестор материкового Китая после кризиса Evergrande
Накопил капитал на недвижимости в городах первого уровня материкового Китая до 2021 года. Ликвидность от ¥10 млн. Ищет диверсификацию в АСЕАН за пределами материкового Китая и Гонконга. Путь через инвестиционную визу BOI или Privilege. Типичная покупка: 2-спальные апартаменты за 18–35 млн THB в Сатхон, Пром Пхонг или на Набережной. Предпочтительно обслуживание на китайском языке.
Владелец семейного офиса из Гонконга или материкового Китая
Многопоколенный семейный капитал в Китае. Чистая стоимость активов от ¥50 млн в Гонконге, материковом Китае и офшорах. Выстраивает диверсификацию после введения NSL и структурирование с учётом налога на наследство. Типичная покупка: брендированные резиденции (Mandarin Oriental, Aman, Four Seasons) за 30–100 млн THB на Набережной или в Сатхон.
Основатель после IPO, релоцирующийся в АСЕАН
Недавно провёл листинг на HKEX или Сингапурской бирже. Ликвидность после IPO от ¥20 млн. Создаёт базу в АСЕАН для региональных операций и семейного образа жизни. Путь через LTR Wealthy Global Citizen. Типичная покупка: 2–3-спальные апартаменты за 25–60 млн THB в Пром Пхонг, Сатхон или на Набережной.
Профессионал с двойной жизнью между Бангкоком и Китаем
Старший руководитель в сфере технологий или финансов с региональным азиатским мандатом. Делит время между Шанхаем, Шэньчжэнем, Пекином и Бангкоком. Уже часть китайского сообщества экспатов в Бангкоке численностью 120–150 тыс. человек. Держатель DTV или Privilege. Типичная покупка: 1–2-спальные апартаменты за 12–25 млн THB в Асок, Пром Пхонг или Rama 9.
Почему инвесторы доверяют Khorna
Проектов прошли андеррайтинг (оценку)
50+
В 11 ключевых районах Bangkok
Данные обновлены
Еженедельно
Актуальные рыночные данные · еженедельное обновление
Проверенная чистая доходность
4–6%
По каждому проекту, а не среднее по портфелю
Интересы на стороне покупателя
100%
Мы зарабатываем со стороны застройщика, а не с Вас
Опыт основателя
Создано бывшим инвестиционным банкиром Société Générale в Гонконге, занимавшим топовые позиции на иностранных порталах Таиланда.
Андеррайтинг и работу с застройщиками в Khorna ведёт Alexandre Beaumont. Двенадцать лет дисциплины трансграничного инвестиционного банкинга, применённой к недвижимости Бангкока. Etienne Alcouffe отвечает за данные и продуктовый слой · актуальные курсы валют, живые рыночные данные, собственная система скоринга.
О команде →Методология
Каждая таблица данных на сайте содержит ссылку на источник. Цены на премиальную недвижимость Bangkok обновляются еженедельно из публичных листингов и сверяются с квартальными отчётами CBRE Thailand и JLL. Курсы валют берутся из Frankfurter API. Суверенные и макроэкономические данные из публикуемых рейтингов S&P / Fitch / Moody's. Данные о школах и больницах из реестров (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Khorna Score публикуется открыто · разбивка по 6 компонентам на странице каждого проекта. Обоснование Khorna Verdict также публикуется открыто. Мы открыто указываем, где в математике конвергентной гипотезы есть неопределённость.
Ознакомиться с методологией →Гид для инвестора · PDF
Персональный PDF на 6 страниц · альтернативы на домашнем рынке с расчётами после налогов, анализ налогового клина, визовые маршруты, наши рекомендации по районам и юнитам под Ваш профиль. Данные со ссылками, опубликованная методология.
Без спама · только PDF в ответ и одно follow-up письмо, если будет уместно.
Связаться с нами
Расскажите о Вашей текущей экспозиции в Китае / Гонконге, горизонте инвестиций и визовых предпочтениях. Мы смоделируем Ваше текущее распределение против аллокации в премиальном сегменте Bangkok · доступно сопровождение на китайском языке, маршрутизация с соблюдением KYC.
Или отправьте форму