Методология
Собственная 100-балльная оценка, которую мы единообразно применяем к каждому проекту, проходящему андеррайтинг. Доходность и рост стоимости составляют половину итогового балла. Остальное — данные, отличающие хороший объект от выдающегося. Единая методология по всему портфелю · поэтому, когда мы говорим «A+», это значит одно и то же, идёт ли речь о Mandarin Oriental Residences или Tela Тонгло.
Зачем мы это создали
Публичные листинги содержат тысячи объектов. У каждого десятки параметров: цена, м², район, расстояние до BTS, инфраструктура, юридические сборы, иностранная квота, застройщик, возраст здания, состояние. Большинство иностранных покупателей не могут корректно сравнить эти параметры между собой. В итоге решения принимаются по фотографиям и интуиции.
Khorna Score сводит всё это в одно число с прозрачной формулой. Вы видите детализацию, доверяете методологии и честно сравниваете проекты между собой.
Шесть компонентов
Денежная доходность — это фундамент. То, что остаётся у вас в кармане после юридических сборов, налогов, управления и простоя. Мы придаём этому показателю большой вес, потому что структурное преимущество Bangkok перед западными рынками — именно доходность · 4–6% чистыми здесь против 2–3% в Лондоне / Париже / Нью-Йорке для сопоставимых активов.
Формула
Балл = чистая доходность × 4, не более 25. То есть 6,25%+ даёт максимум.
Чистая доходность ниже 4% — это проблема доходности независимо от других факторов. Мы редко включаем в шорт-лист объекты с показателем менее 4%.
Премиальная недвижимость Bangkok стабильно растёт в цене уже два десятилетия. Драйверы (расширение BTS, переезд экспатов, плотность миллиардеров) накапливаются. На горизонте удержания 7–10 лет рост стоимости значит не меньше, чем доходность.
Формула
Балл = ожидаемый рост стоимости × 3, не более 25. То есть 8,3%+ годовых дают максимум.
Ожидаемый рост капитала ниже 4% указывает на проблемы района или здания, которые мы отметим для более тщательной проверки.
Скорость выхода через перепродажу напрямую коррелирует с тем, как часто название проекта ищут в Thailand. Мы выгружаем данные Ahrefs о месячном объёме запросов по каждому проекту. Проекты с высоким объёмом поиска продаются быстрее · их естественный пул покупателей шире.
Формула
Логарифмическая шкала по объёму поиска Ahrefs TH. 4 000+ запросов = 15. 200–499 = 6. менее 50 = 0.
Оценка 0 не означает «плохо» · это значит «вне поля зрения». Иногда именно это и нужно взыскательным покупателям.
Пешеходный доступ к F&B, фитнес-клубам, торговым центрам и транспортным узлам в радиусе 800 метров. Мы используем актуальные данные Google Places. Это влияет на удовлетворённость арендаторов DTV/LTR и ставки краткосрочной аренды · здания с хорошей пешеходной доступностью сдаются на 5–10% дороже.
Формула
Сумма кафе, ресторанов, фитнес-клубов и торговых центров в радиусе 800 м. 70+ объектов инфраструктуры = 15. Плюс бонус +1 за наличие 2 и более станций BTS/MRT в радиусе доступа.
Менее 15 объектов инфраструктуры означает зависимость от автомобиля. Более узкий круг арендаторов, более медленная перепродажа.
Насколько быстро вы сможете выйти из инвестиции. Готовое к перепродаже предложение с доступом к BTS имеет самый глубокий пул покупателей. Объекты до сдачи (off-plan) дают потенциал роста стоимости, но медленнее продаются до момента передачи.
Формула
Базовое значение по типу объекта (вторичный рынок 6 / новостройка 8 / до сдачи (off-plan) 5) плюс бонус за близость к BTS (менее 100 м +3, менее 300 м +2, менее 500 м +1).
Оценка ниже 5 означает узкое окно для выхода · мы отметим такие объекты только для сценариев удержания до сдачи.
Риск срыва сроков сдачи и качество последующего обслуживания здания зависят от истории и баланса застройщика. Шесть крупнейших застройщиков, котирующихся на SET (Sansiri, AP, Origin, Noble, Pruksa, Ananda), получают максимальные баллы. Брендовые операторы (Mandarin Oriental, Banyan Tree, Ritz-Carlton) также получают высокие оценки.
Формула
Tier 1, листинг SET = 10. Брендированные операторы / Tier 2 = 8. Прочее = 5.
Ниже 5 означает, что нам нужна либо исключительная ценность на уровне юнита, либо мы вовсе не проводим андеррайтинг (оценку) застройщика.
Шкала оценок
Высший уровень. Лучшее в портфеле · как правило, full-service в премиальных коридорах Сукхумвит.
Базовый шорт-лист. Ограниченное предложение, иностранная квота заполняется быстро.
Уверенный универсал. Хорошая доходность, сильный район, здоровый застройщик.
Отличная ценность · основа большинства инвесторских шорт-листов.
Надёжный вариант · небольшая слабость по одному-двум параметрам, компенсируемая сильными сторонами.
Стоит рассмотреть при наличии чёткого тезиса · какой компромисс подходит именно Вам.
Средний · приемлемо, но без выдающихся качеств. Часто это вторичный рынок старых объектов или непремиальный район.
Лучше выбирать, только если у Вас есть конкретные причины (предпочтения по локации, соответствие образу жизни).
Ниже медианы. Конкретные замечания, которые мы выносим в андеррайтинговый отчёт.
Рекомендуем рассмотреть альтернативы более высокого уровня, если только цена не исключительна.
Не входит в наш активный шорт-лист. Несколько слабых компонентов.
Пропустите, если у Вас нет инсайдерской информации, которой нет у нас.
Как работает «КУПИТЬ СЕЙЧАС» · разбор цены доступа
Когда Вы видите вердикт вроде «УМЕРЕННОЕ ПРЕИМУЩЕСТВО · Текущий рынок на 7% выше нашей цены доступа», это не магия · это две разные цены, сравниваемые корректно.
Реалистичные цифры по Бангкоку: прямая работа с застройщиком обычно даёт преимущество 3–7%. Юниты первой фазы или конкретные аллокации · до 10–15%. Выше 15% встречается редко и сигнализирует об особой ситуации (off-market, проблемный актив, квота до запуска). Именно поэтому «КУПИТЬ СЕЙЧАС» срабатывает только при 15%+ · мы не выдаём обычный доступ за исключительный.
Мы не утверждаем, что «найдём Вам скидку» · мы утверждаем, что даём Вам цену доступа, о существовании которой большинство иностранных покупателей не подозревает.
Шкала вердикта отражает реалистичные диапазоны разницы · BUY NOW только при 15%+ (по-настоящему редкость), MODEST EDGE при 5–15% (типично и честно), GOOD ENTRY при справедливом ценовом соответствии, WAIT когда наш доступ не превосходит рынок. Калибровка такая, чтобы её можно было защитить · мы обязуемся обеспечить цену в пределах 5% от нашей стартовой, иначе вердикт корректируется.
Что не входит в скоринг · но входит в наш андеррайтинг
Khorna Score и вердикт охватывают доходность, рост стоимости, спрос, пешеходную доступность, ликвидность, качество застройщика и ценовой спред. Важные факторы, которые мы выносим в инвестиционную презентацию, а не в итоговое число:
Что мы не делаем
Свяжитесь с нами
Пять проектов с высшей оценкой, подходящих под Ваш бюджет, визовый маршрут и целевую доходность. С полной разбивкой Khorna Score по каждому.