Перепродажа до сдачи (off-plan) в Bangkok до завершения строительства · механика процесса

Что означает «переуступка» на тайском рынке до сдачи (off-plan)

Когда Вы подписываете бронирование объекта до сдачи (off-plan) и вносите депозиты вместе с поэтапными платежами, Вы приобретаете договор купли-продажи на ещё не существующую квартиру. Тайское законодательство позволяет переуступить этот договор новому покупателю до момента передачи права собственности застройщиком. Вы подписываете соглашение о переуступке, новый покупатель выплачивает Вам сумму (Ваш депозит плюс рост капитала), а застройщик признаёт его новой стороной договора.

Когда это наиболее привлекательно

• · Проект быстро распродаётся, и застройщик поднимает цены на следующих фазах на 15–25% до завершения строительства · Ваш договор оказывается «в деньгах»
• · Иностранная квота заполняется · Вы можете продать иностранному покупателю, который иначе не смог бы приобрести объект
• · Расширение BTS или крупный катализатор района поднимает цены до момента передачи
• · Вы купили по стартовой цене, а проект через 18–24 месяца находится на поздней ценовой фазе

Сколько на самом деле стоит переуступка

• · Сбор застройщика за переоформление / смену имени · 1–3% от стоимости юнита, зависит от застройщика
• · Специальный бизнес-налог плюс гербовый сбор 0,5% от суммы переуступки (иногда делится с покупателем)
• · Маркетинг · комиссия агента за поиск нового покупателя, стандартно 2–3%
• · Совокупные расходы · 4–7% от суммы переуступки

Как считается математика типовой переуступки

Вы приобретаете однокомнатную квартиру по стартовой цене 12 млн THB в 2026 году, выплачивая 30% за 24 месяца · 3,6 млн THB вложений. К 2028 году застройщик продал 80% объёма и поднял цены фазы до 14,5 млн THB. Вы переуступаете договор за 14,0 млн THB. Вложенный капитал составил 3,6 млн, денежный возврат: 14,0 млн − 3,6 млн − 7% расходов = 9,4 млн. Это 161% доходности на вложенный капитал за 24 месяца · приблизительно 60% IRR. Так получается не во всех проектах, но именно такие проекты мы оцениваем (underwrite) в первую очередь.

Что губит переуступку

• · Проект не продаётся · рынок переуступок для Вас исчезает
• · Финансовые трудности застройщика · требования к переоформлению ужесточаются, переуступки замедляются
• · Макроэкономический шок · в 2020–2021 годах рынок переуступок Bangkok был заморожен на 18 месяцев
• · Проблемы с иностранной квотой · если новый покупатель иностранец, а квота заполнена, передача невозможна

Когда стоит выбрать удержание вместо переуступки

Если Ваша цель – доходность и образ жизни (DTV, выход на пенсию, длительное проживание), стратегия переуступки отвлекает от реальной причины покупки. Дождитесь передачи права собственности, сдавайте в аренду, пользуйтесь сами. Переуступка – это другая сделка · важно понимать, какую именно Вы совершаете.

До сдачи (off-plan) в Bangkok – это две сделки · игра на доходности и игра на разнице между фазами. Определитесь заранее, какую из них Вы ведёте, поскольку критерии покупки различаются.

Свяжитесь с нами

Мы моделируем оба сценария по каждому проекту и сообщаем, какой из них реалистичен. Запросите шорт-лист объектов, подходящих для переуступки.