Недвижимость Бангкока для немецких и швейцарских инвесторов · практическое руководство

Почему немецким и швейцарским инвесторам стоит обратить внимание на Bangkok

Если большая часть Вашего капитала размещена в EUR или CHF, Ваш портфель почти наверняка коррелирован: ECB и SNB следуют схожим циклам, DAX и SMI оба отражают западные финансовые условия, а Ваша домашняя недвижимость находится в том же цикле ставок, который уже оказал на Вас давление. Недвижимость в Bangkok даёт Вам твёрдый актив в полной собственности, номинированный в THB, реагирующий на потоки азиатского капитала, а не на ставки во Франкфурте или Цюрихе.

Разрыв в доходности также больше, чем предполагает большинство инвесторов. Премиальная однокомнатная квартира в Мюнхене приносит 2,0–2,5% чистой доходности после расходов. Премиальная однокомнатная квартира в Пром Пхонг приносит 5,5–6,5% чистой доходности в том же классе активов. При этом квартира в Bangkok на 40–60% дешевле за квадратный метр.

Как немецкому инвестору структурировать сделку

• · Переведите EUR со своего немецкого банка в Bangkok одним траншем на сумму, эквивалентную более 50 000 USD. Принимающий тайский банк выдаст FET-сертификат, который является Вашим паспортом для репатриации средств.
• · Покупайте на своё личное имя. Без тайской компании, без обхода через лизхолд (право аренды), без номинальных владельцев. Кондоминиумы в рамках иностранной квоты доступны иностранцам в полной собственности.
• · Подоходный налог: арендный доход облагается налогом в Thailand, декларируется по налоговому идентификатору. Соглашение с Германией позволяет зачесть тайский налог в счёт немецкого обязательства. Чистая эффективная ставка для большинства немецких инвесторов составляет 5–15%.
• · Anlage KAP: прирост капитала на тайскую недвижимость облагается налогом в Thailand, а не в Германии, в соответствии с соглашением. Срок владения может быть любым: вопросов по Spekulationsfrist не возникает.
• · Репатриация: предъявите FET-сертификат, продайте объект, переведите средства за рубеж. FET здесь является единственным значимым документом.

Как швейцарскому инвестору структурировать сделку

• · Прямые переводы CHF в THB проходят без затруднений. У SNB нет валютного контроля. Используйте UBS, ZKB или PostFinance: все они работают с THB.
• · Соглашение об избежании двойного налогообложения между Швейцарией и Thailand благоприятно. Арендный доход облагается налогом в Thailand и засчитывается дома. Налог на богатство на недвижимость дома рассчитывается с чистой стоимости: ипотека и расходы вычитаются.
• · Швейцарские инвесторы часто размещают доходы на счетах в THB в Сингапуре или Гонконге перед репатриацией, оптимизируя валютный этап. Обсудите выбор момента со своим управляющим капиталом.
• · Прирост капитала: облагается налогом только в Thailand согласно соглашению. Швейцарский федеральный налог на прирост капитала по движимому имуществу отсутствует, а тайская недвижимость для целей соглашения рассматривается как движимое имущество.

Как доходность в THB выглядит в EUR или CHF

Возьмём однокомнатную квартиру в Tela Thonglor стоимостью 13 млн THB. Чистая доходность от аренды 6,1% в THB составляет 793 000 THB в год. По текущему курсу THB/EUR около 38 это 20 800 EUR. По курсу THB/CHF около 26 это 30 500 CHF. После уплаты налога дома Вы получаете 14 000–17 000 EUR или 21 000–25 000 CHF в год при инвестиции в 340 000 EUR / 500 000 CHF. Это 4–5% чистой денежной доходности в Вашей домашней валюте плюс ожидаемый рост капитала 7–8% в THB.

Инвесторы в EUR и CHF получают редкое сочетание развязанной валюты, развязанной экономики и денежной доходности, которой они не могут найти у себя дома. Структура проще, чем предполагает большинство.

Практический первый шаг

Мы пришлём финансовую модель, чек-лист по FET и индивидуально подобранный шорт-лист из трёх проектов в Bangkok, соответствующих Вашему бюджету. Свяжитесь с нами.