Phayathai · New build · Sansiri
XT Phayathai
Новостройка · доступ к ARL · доступная точка входа
Здание · 4 фото
Цена от
8M
Чистая доходность
5.6%
Рост капитала
6.5%
в год
Khorna Score
A+
92/100
Вердикт
WAIT
Транспорт
100m
BTS Phayathai · ARL airport line
Линия XT от Sansiri. 100 м до BTS Пхаятхай с прямым выходом на Airport Rail Link. Оптимальный вариант для держателей DTV, часто летающих за рубеж. Доступная точка входа в нижнем сегменте центрального Bangkok.
Обоснование Khorna Verdict · обновляется ежемесячно
Strong project (A+, 92/100) but our access price is 23% above current market asks · wait for a phase reset or off-market opportunity.
· Catalyst-adjacent · Suvarnabhumi Airport · Phase 2 expansion (2027)
Khorna Score · собственный рейтинг по 100-балльной шкале
Последнее обновление · Май 2026 · методология
в сравнении с портфелем · высший уровень
Шесть компонентов с весами, отражающими реальные факторы результата.
Доходность и рост капитала составляют 50% оценки (вес соответствует тому, что иностранные инвесторы действительно учитывают при андеррайтинге). Остальные 50% это ликвидность, спрос, пешая доступность и качество застройщика, то есть данные, которые отличают хороший объект от отличного. Единая методология для всего портфеля: A+ означает одно и то же как в Mandarin Oriental Residences, так и в Tela Thonglor. Полная методология →
Денежная доходность после юридических, управленческих и налоговых расходов
Источник · Андеррайтинг (оценка) Khorna · 10-летний DCF
Ожидаемый % годовых при удержании 5 лет
Источник · Андеррайтинг (оценка) Khorna · базовый уровень по району + корректировки по проекту
Ежемесячные поисковые запросы названия проекта в Таиланде
Источник · Ahrefs Keywords Explorer · обновляется ежемесячно
Рестораны, фитнес, торговые центры, транспорт в пешей доступности
Источник · Google Places API (NEW) · данные в реальном времени
Тип объекта + близость к BTS / MRT
Источник · Правила Khorna · вторичный рынок + бонус за близость к BTS
Послужной список + баланс (SET 56-1)
Частота обновления
Спрос · ежемесячная выгрузка из Ahrefs. Пешая доступность · ежемесячное обновление Places. Доходность и рост капитала · пересчёт ежеквартально. Качество · ежегодный обзор отчётов SET.
Единая методология для каждого объекта
Мы не корректируем оценки в пользу объектов, которые хотим продать. Формула публична, веса публичны, исходные данные доступны для проверки на /how-we-score.
Политика в отношении конфликтов интересов
Проекты с более высокой комиссией не получают более высокий балл. При наличии конфликтов интересов мы раскрываем их в материалах андеррайтинга (оценки). На Khorna Score размер нашего вознаграждения не влияет.
Денежный поток · что вы реально получаете
Валовая аренда сегодня, после комиссий и налогов · в вашей валюте.
Тип юнита · влияет на модель
Цена покупки Studio · ฿6,400,000 THB
Валовая аренда
฿41,333
в месяц, до вычета комиссий
В годовом исчислении
฿495,996
После Maison Siam (20%)
฿33,066
полное управление · сдача в аренду + операции + подача налоговой отчётности · 6 месяцев бесплатно для новостроек
В годовом исчислении
฿396,797
Чистый доход · в год
฿334,653
после управления + juristic (24,960 THB) + налог 10%
В месяц
฿27,888
Курс: 1 THB = 0.0307 THB · обновлено 2026-04-30. Налог рассчитан по эффективной ставке 10% для дохода от аренды иностранцев-резидентов Thailand · зачёт по налоговому соглашению со страной проживания часто снижает его ещё больше.
Как Bangkok смотрится в сравнении
Чистая арендная доходность, премиум-кондоминиумы · мировые столицы капитала.
TH · Bangkok, премиум
6%
чистая доходность годовых
Вход: ~$280K
SG · Singapore, премиум
2.5%
чистая доходность годовых
Вход: ~$1400K
HK · Прайм Гонконга
2%
чистая доходность годовых
Вход: ~$2100K
JP · Прайм Токио
4%
чистая доходность годовых
Вход: ~$800K
UK · Прайм Лондона
2.5%
чистая доходность годовых
Вход: ~$1500K
FR · Прайм Парижа
2.5%
чистая доходность годовых
Вход: ~$900K
US · Прайм Нью-Йорка
3.5%
чистая доходность годовых
Вход: ~$1200K
AU · Прайм Сиднея
3%
чистая доходность годовых
Вход: ~$950K
Прайм Bangkok обеспечивает 2.4x чистой доходности по сравнению с праймом Сингапура, Парижа и Лондона, и примерно за пятую часть цены входа. Разрыв в доходности носит структурный характер: Bangkok всё ещё оценивается как «вчерашний» азиатский город, а не та столица-«тихая гавань», которой он стал. См. наш анализ.
Финансовое состояние застройщика · отчётность 56-1 за 2024
SIRI · Листинг на SET
Sansiri · проверка баланса.
Крупнейший специализированный застройщик жилой недвижимости в Таиланде. Консервативная долговая нагрузка, высокая маржинальность, значительный портфель проектов. Базовый надёжный выбор для покупки до сдачи (off-plan).
Чистый D/E
1.05
отраслевой ориентир 1,0–1,5
Уровень передачи
96%
завершённых юнитов передано покупателям
Дни оборачиваемости запасов
19 мес.
оборачиваемость непроданного готового жилья
Валовая маржа
33.5%
операционная маржа до налогообложения
Портфель проектов
65.2 млрд THB
законтрактованная будущая выручка
Оценка рисков
Безопасно по умолчанию
наша позиция по андеррайтингу
Актуальные рыночные данные
Что рынок на самом деле говорит об этом юните.
Медианная цена предложения по району
154k THB/кв.м
Медиана по 35 актуальным объявлениям на рынке
-23.0% в сравнении с нашим андеррайтингом (оценкой) (200 тыс.)
В пределах 800 м пешком
40 Заведения F&B
- · 20 спортзалов · 20 торговых центров
- · 20 школ · 20 больниц
- · 2 станций BTS/MRT · 5 супермаркетов
Google Places (май 2026)
Поисковый спрос покупателей
4,500 /мес
Ежемесячные поисковые запросы по названию этого проекта в Таиланде.
CPC 60¢ · рекламодатели платят за это название
Ahrefs (май 2026)
Цифры выше актуальны · взяты из публичных объявлений, Google Places и данных по поисковому объёму Ahrefs, обновляются ежемесячно. Мы не выдумываем сравнительные объекты и не замалчиваем слабые сигналы.
Андеррайтинг · цифры
Что мы моделируем перед включением в шорт-лист.
Чистая доходность за 1-й год
5.6%
после комиссий, налогов и простоев
Рост капитала
6.5%
в год · прогноз на 5 лет
Заполняемость
90%
с учётом DTV
TCO для иностранцев
14.8%
всё включено за период владения
Детали
- Оценка арендной платы
- 32,000 THB · 1-bed furnished
- Комиссия за управление
- 10% от аренды
- Диапазон цен
- 8M to 19M THB
- Цена за кв. м
- 200,000 THB
- BTS / MRT
- 100m to BTS Phayathai · ARL airport line
- Типы юнитов
- Studio, 1 bed, 2 bed
- Доступные юниты (иностранная квота)
- 14
- Год завершения
- 2026
Подходит для DTV / LTR
Excellent. ARL access to Suvarnabhumi airport · DTV holders flying every 90 days love this.
Удобства
Теги
Доходность по размеру юнита
Меньше площадь — выше доходность. Больше площадь — выше рост капитала.
Расположение · близость к BTS / MRT
Где находится объект.
BTS Sukhumvit
Phaya Thai
0 м · 0 мин пешком
ARL
Phaya Thai (ARL)
109 м · 2 мин пешком
BTS Sukhumvit
Ratchathewi
607 м · 8 мин пешком
BTS Sukhumvit
Victory Monument
979 м · 12 мин пешком
Доступный объём предложения · XT Phayathai
Хотите получить конкретные номера юнитов и цены?
Диапазон цен
8M to 19M THB
Иностранная квота
Доступно юнитов: 14
Закрытый раздел · запросите доступ
- · Доступные сейчас юниты (конкретные этажи и номера)
- · Точные цены предложения по каждому юниту
- · Планировки и размеры юнитов
- · Распределение иностранной квоты по юнитам
- · Динамика цен по фазам и лучшие предложения
- · Прямой контакт с застройщиком или владельцем
Почему доступ ограничен: наличие юнитов меняется еженедельно. Мы отправим Вам актуальную на эту неделю версию с нашей действующей рекомендацией по юниту, подходящему под Ваш профиль. Без давления и шаблонных ответов: Alexandre или Etienne ответят Вам лично в течение 24 часов.
Связаться с нами
Хотите узнать больше о XT Phayathai?
Мы отправим полный аналитический пакет по андеррайтингу, текущее распределение иностранной квоты, поэтажную доступность юнитов и нашу конкретную рекомендацию для вашей ситуации.