Sathorn · Off-plan · Lumpini Development
Lumpini Suite Sathorn
До сдачи (off-plan) · доступный Сатхон · 2028
Здание · 4 фото
Цена от
7.5M
Чистая доходность
5.6%
Рост капитала
6.5%
в год
Khorna Score
A
71/100
Вердикт
WAIT
Транспорт
400m
BTS Chong Nonsi
Доступный вход в Сатхон по соотношению цены и качества. Пешая доступность до парка Лумпини и больницы BNH. Профиль арендаторов: молодые корпоративные экспаты, сотрудники посольств, профессионалы среднего звена.
Обоснование Khorna Verdict · обновляется ежемесячно
Strong project (A, 71/100) but our access price is 62% above current market asks · wait for a phase reset or off-market opportunity.
· Catalyst-adjacent · One Bangkok · Rama 4 (2026)
Khorna Score · собственный рейтинг по 100-балльной шкале
Последнее обновление · Май 2026 · методология
в сравнении с портфелем · надёжный
Шесть компонентов с весами, отражающими реальные факторы результата.
Доходность и рост капитала составляют 50% оценки (вес соответствует тому, что иностранные инвесторы действительно учитывают при андеррайтинге). Остальные 50% это ликвидность, спрос, пешая доступность и качество застройщика, то есть данные, которые отличают хороший объект от отличного. Единая методология для всего портфеля: A+ означает одно и то же как в Mandarin Oriental Residences, так и в Tela Thonglor. Полная методология →
Денежная доходность после юридических, управленческих и налоговых расходов
Источник · Андеррайтинг (оценка) Khorna · 10-летний DCF
Ожидаемый % годовых при удержании 5 лет
Источник · Андеррайтинг (оценка) Khorna · базовый уровень по району + корректировки по проекту
Ежемесячные поисковые запросы названия проекта в Таиланде
Источник · Ahrefs Keywords Explorer · обновляется ежемесячно
Рестораны, фитнес, торговые центры, транспорт в пешей доступности
Источник · Google Places API (NEW) · данные в реальном времени
Тип объекта + близость к BTS / MRT
Источник · Правила Khorna · вторичный рынок + бонус за близость к BTS
Послужной список + баланс (SET 56-1)
Частота обновления
Спрос · ежемесячная выгрузка из Ahrefs. Пешая доступность · ежемесячное обновление Places. Доходность и рост капитала · пересчёт ежеквартально. Качество · ежегодный обзор отчётов SET.
Единая методология для каждого объекта
Мы не корректируем оценки в пользу объектов, которые хотим продать. Формула публична, веса публичны, исходные данные доступны для проверки на /how-we-score.
Политика в отношении конфликтов интересов
Проекты с более высокой комиссией не получают более высокий балл. При наличии конфликтов интересов мы раскрываем их в материалах андеррайтинга (оценки). На Khorna Score размер нашего вознаграждения не влияет.
Денежный поток · что вы реально получаете
Валовая аренда сегодня, после комиссий и налогов · в вашей валюте.
Тип юнита · влияет на модель
Цена покупки Studio · ฿7,040,000 THB
Валовая аренда
฿45,467
в месяц, до вычета комиссий
В годовом исчислении
฿545,604
После Maison Siam (20%)
฿36,374
полное управление · сдача в аренду + операции + подача налоговой отчётности · 6 месяцев бесплатно для новостроек
В годовом исчислении
฿436,483
Чистый доход · в год
฿370,371
после управления + juristic (24,960 THB) + налог 10%
В месяц
฿30,864
Курс: 1 THB = 0.0307 THB · обновлено 2026-04-30. Налог рассчитан по эффективной ставке 10% для дохода от аренды иностранцев-резидентов Thailand · зачёт по налоговому соглашению со страной проживания часто снижает его ещё больше.
Как Bangkok смотрится в сравнении
Чистая арендная доходность, премиум-кондоминиумы · мировые столицы капитала.
TH · Bangkok, премиум
6%
чистая доходность годовых
Вход: ~$280K
SG · Singapore, премиум
2.5%
чистая доходность годовых
Вход: ~$1400K
HK · Прайм Гонконга
2%
чистая доходность годовых
Вход: ~$2100K
JP · Прайм Токио
4%
чистая доходность годовых
Вход: ~$800K
UK · Прайм Лондона
2.5%
чистая доходность годовых
Вход: ~$1500K
FR · Прайм Парижа
2.5%
чистая доходность годовых
Вход: ~$900K
US · Прайм Нью-Йорка
3.5%
чистая доходность годовых
Вход: ~$1200K
AU · Прайм Сиднея
3%
чистая доходность годовых
Вход: ~$950K
Прайм Bangkok обеспечивает 2.4x чистой доходности по сравнению с праймом Сингапура, Парижа и Лондона, и примерно за пятую часть цены входа. Разрыв в доходности носит структурный характер: Bangkok всё ещё оценивается как «вчерашний» азиатский город, а не та столица-«тихая гавань», которой он стал. См. наш анализ.
Экономика до сдачи (off-plan): деньги сейчас vs передача
Платите 12% в течение 1.8 лет и получаете 12% роста до того, как внесёте остаток.
Средняя цена диапазона
฿12.75M
Рассчитано по середине ценового диапазона
Средства, внесённые до передачи
฿1.56M
12% от цены, распределённые на период строительства
Остаток при передаче
฿9.56M
75%, как правило финансируется ипотекой в THB
Рост стоимости до передачи
+11.7%
Прогноз на основе 6.7% годового роста × 1.8 лет до передачи
Прогнозная стоимость на момент передачи
฿14.24M
฿1.49M нереализованной прибыли
Прирост капитала на вложенные средства
95%
Прирост капитала, разделённый на фактически внесённые до передачи средства: альфа off-plan
График платежей: от сегодня до передачи
2026-06
Reservation
0.6%
฿75K
2026-07
Contract (10%)
9.4%
฿1.20M
2026-08
Construction · 1st
0.8%
฿96K
2027-05
Construction · mid (10 of 20)
0.8%
฿96K
2028-02
Construction · final
0.8%
฿96K
2028-03
Handover (75%)
75.0%
฿9.56M
Стандартная структура off-plan в Bangkok: бронирование + 10% по договору + 15%, распределённые по этапам строительства, + остаток при передаче. Конкретные условия застройщика варьируются и обсуждаются на этапе 1. Прогноз роста использует ожидаемую годовую ставку роста проекта, начисляемую по сложному проценту за период строительства; источники: данные CBRE Thailand, JLL Bangkok, а также еженедельный поток рыночных данных этого сайта.
Симулятор выхода до передачи
Переуступка договора или частная перепродажа до завершения строительства
Что если выйти на 10-м месяце? 4% доходности на вложенные средства.
Большинство застройщиков Bangkok разрешают переуступку договора до передачи (административный сбор 1–2%). Премиальный сегмент Bangkok в этом коридоре растёт на 6.5% в год. Расчёт ниже показывает, как выглядит ранняя переуступка договора: валовая прибыль за вычетом сбора за переуступку и SBT (3,3% при владении менее 5 лет).
Выход на месяце
10 / 20
Средства, внесённые к 10-му месяцу
฿1.37M
Бронирование + договор + платежи на текущий момент
Чистая прибыль после сборов и SBT
฿52K
Минус ฿191K комиссии за переуступку + ฿443K SBT
ROI на вложенный капитал (cash-on-cash)
4%
Чистая прибыль ÷ фактически вложенные средства
Sansiri / AP / Origin разрешают бесплатную переуступку контракта. Noble / Ananda взимают административный сбор (в этой модели принят 1,5%). Некоторые застройщики ограничивают перепродажу до достижения определённых этапов строительства · мы отмечаем это в обосновании Khorna Verdict, где это применимо. SBT применяется, если вы переуступаете контракт до истечения 5 лет с даты его подписания · мы учитываем это в модели.
Как работает поэтапная ценовая лестница
Большинство застройщиков Bangkok выпускают проекты в 4–6 этапов, повышая цены на каждом этапе.
Это не случайность. Поэтапный запуск — продуманная стратегия выручки: застройщику нужно, чтобы проект визуально «двигался» в маркетинговых материалах (так быстрее продаётся), И одновременно хочется зафиксировать рост от поэтапного повышения цен (что увеличивает совокупную выручку проекта). Обе цели совпадают со схемой «покупателя месяца» · покупатели ранних этапов получают цены ниже рынка, покупатели поздних этапов платят полную маркетинговую цену.
Этап 1 · Закрытый показ
Минимальные цены, лучшее распределение иностранной квоты, полная свобода переговоров по SPA. Закрытые продажи · только по приглашению или напрямую от застройщика. Именно здесь работает поисковый канал Khorna.
Этапы 2–3 · Soft launch
Прирост 3–7% за этап по сравнению с этапом 1. Начинается публичный маркетинг. Ещё остаётся пространство для переговоров · иностранная квота заполнена наполовину. К моменту, когда англоязычные порталы переводят страницу проекта, soft launch обычно уже закрывается.
Этапы 4–6 · Hard launch
Совокупный прирост 15–25% от этапа 1. Полноценная маркетинговая кампания. Иностранная квота в основном уже распределена. SPA принимается без обсуждений. Именно сюда заходит большинство розничных иностранных покупателей · оплачивая полную поднятую цену за то, что осталось от иностранной квоты.
Стратегический вывод для инвестора · быть в этапе 1 означает покупать по 80–85% от цены, по которой эта же квартира будет выставлена к этапу 4. Вы можете удерживать актив до передачи и зафиксировать рост стоимости за период строительства, ИЛИ переуступить контракт на пике маркетинга этапов 4–6, когда ценовая лестница максимально высока. В обоих случаях доступ к этапу 1 — это альфа.
Почему скорость важна · лучшие лоты уходят первыми
Иностранная квота распределяется поштучно, а не по категориям. Угловые лоты, лоты на верхних этажах, лоты с неперекрываемым видом, лоты с лучшими планировками · всё это резервируется первыми покупателями. К моменту масштабирования публичного маркетинга от иностранной квоты остаётся нижняя треть здания.
Это не агрессивная тактика продаж · так устроена система распределения у застройщика. Лимит иностранной квоты на угловую линию обычно составляет 1–2 лота на этаж; если они уходят в этапе 1, покупатели этапа 4 не смогут получить их ни за какие деньги. Мы отслеживаем, какие именно номера лотов всё ещё доступны в иностранной квоте по каждому проекту · разница между «есть двухкомнатная» и «есть угловая двухкомнатная на 28 этаже, всё ещё в иностранной квоте» — это и есть наша работа.
Актуальные рыночные данные
Что рынок на самом деле говорит об этом юните.
Медианная цена предложения по району
83k THB/кв.м
Медиана по 25 актуальным объявлениям на рынке
-62.0% в сравнении с нашим андеррайтингом (оценкой) (220 тыс.)
В пределах 800 м пешком
40 Заведения F&B
- · 20 спортзалов · 20 торговых центров
- · 20 школ · 20 больниц
- · 0 станций BTS/MRT · 7 супермаркетов
Google Places (май 2026)
Поисковый спрос покупателей
Ниже порога индексации · это закрытое/эксклюзивное предложение.
Ahrefs (май 2026)
Цифры выше актуальны · взяты из публичных объявлений, Google Places и данных по поисковому объёму Ahrefs, обновляются ежемесячно. Мы не выдумываем сравнительные объекты и не замалчиваем слабые сигналы.
Андеррайтинг · цифры
Что мы моделируем перед включением в шорт-лист.
Чистая доходность за 1-й год
5.6%
после комиссий, налогов и простоев
Рост капитала
6.5%
в год · прогноз на 5 лет
Заполняемость
90%
с учётом DTV
TCO для иностранцев
14.4%
всё включено за период владения
Детали
- Оценка арендной платы
- 38,000 THB · 1-bed furnished
- Комиссия за управление
- 10% от аренды
- Диапазон цен
- 7.5M to 18M THB
- Цена за кв. м
- 220,000 THB
- BTS / MRT
- 400m to BTS Chong Nonsi
- Типы юнитов
- Studio, 1 bed, 2 bed
- Ожидаемая сдача
- 2028-03-01
- Этап предпродажи
- Phase 1
Подходит для DTV / LTR
Good. Sathorn corridor, lower entry, walking to park + hospitals.
Удобства
Теги
Доходность по размеру юнита
Меньше площадь — выше доходность. Больше площадь — выше рост капитала.
Расположение · близость к BTS / MRT
Где находится объект.
BTS Silom
Chong Nonsi
281 м · 4 мин пешком
BTS Silom
Saint Louis
472 м · 6 мин пешком
BTS Silom
Sala Daeng
1015 м · 13 мин пешком
MRT Blue
Si Lom
1083 м · 14 мин пешком
Доступный объём предложения · Lumpini Suite Sathorn
Хотите получить конкретные номера юнитов и цены?
Диапазон цен
7.5M to 18M THB
Иностранная квота
Актуальные цены по этапам
Закрытый раздел · запросите доступ
- · Доступные сейчас юниты (конкретные этажи и номера)
- · Точные цены предложения по каждому юниту
- · Планировки и размеры юнитов
- · Распределение иностранной квоты по юнитам
- · Динамика цен по фазам и лучшие предложения
- · Прямой контакт с застройщиком или владельцем
Почему доступ ограничен: наличие юнитов меняется еженедельно. Мы отправим Вам актуальную на эту неделю версию с нашей действующей рекомендацией по юниту, подходящему под Ваш профиль. Без давления и шаблонных ответов: Alexandre или Etienne ответят Вам лично в течение 24 часов.
Связаться с нами
Хотите узнать больше о Lumpini Suite?
Мы отправим полный аналитический пакет по андеррайтингу, текущее распределение иностранной квоты, поэтажную доступность юнитов и нашу конкретную рекомендацию для вашей ситуации.