Phrom Phong · Off-plan · AP Thailand
Life Phrom Phong
До сдачи (off-plan) · BTS 200 м · 2027
Здание · 4 фото
Цена от
10M
Чистая доходность
5.9%
Рост капитала
7.8%
в год
Khorna Score
A
79/100
Вердикт
WAIT
Транспорт
200m
BTS Phrom Phong
Премиум-среднерыночная линейка от AP, 200 м до BTS Пром Пхонг. В пешей доступности Emporium и Emsphere. Удобства, ориентированные на семьи. Надёжный вариант с точки зрения доходности и роста капитала.
Обоснование Khorna Verdict · обновляется ежемесячно
Strong project (A, 79/100) but our access price is 21% above current market asks · wait for a phase reset or off-market opportunity.
Khorna Score · собственный рейтинг по 100-балльной шкале
Последнее обновление · Май 2026 · методология
в сравнении с портфелем · высший уровень
Шесть компонентов с весами, отражающими реальные факторы результата.
Доходность и рост капитала составляют 50% оценки (вес соответствует тому, что иностранные инвесторы действительно учитывают при андеррайтинге). Остальные 50% это ликвидность, спрос, пешая доступность и качество застройщика, то есть данные, которые отличают хороший объект от отличного. Единая методология для всего портфеля: A+ означает одно и то же как в Mandarin Oriental Residences, так и в Tela Thonglor. Полная методология →
Денежная доходность после юридических, управленческих и налоговых расходов
Источник · Андеррайтинг (оценка) Khorna · 10-летний DCF
Ожидаемый % годовых при удержании 5 лет
Источник · Андеррайтинг (оценка) Khorna · базовый уровень по району + корректировки по проекту
Ежемесячные поисковые запросы названия проекта в Таиланде
Источник · Ahrefs Keywords Explorer · обновляется ежемесячно
Рестораны, фитнес, торговые центры, транспорт в пешей доступности
Источник · Google Places API (NEW) · данные в реальном времени
Тип объекта + близость к BTS / MRT
Источник · Правила Khorna · вторичный рынок + бонус за близость к BTS
Послужной список + баланс (SET 56-1)
Частота обновления
Спрос · ежемесячная выгрузка из Ahrefs. Пешая доступность · ежемесячное обновление Places. Доходность и рост капитала · пересчёт ежеквартально. Качество · ежегодный обзор отчётов SET.
Единая методология для каждого объекта
Мы не корректируем оценки в пользу объектов, которые хотим продать. Формула публична, веса публичны, исходные данные доступны для проверки на /how-we-score.
Политика в отношении конфликтов интересов
Проекты с более высокой комиссией не получают более высокий балл. При наличии конфликтов интересов мы раскрываем их в материалах андеррайтинга (оценки). На Khorna Score размер нашего вознаграждения не влияет.
Денежный поток · что вы реально получаете
Валовая аренда сегодня, после комиссий и налогов · в вашей валюте.
Тип юнита · влияет на модель
Цена покупки Studio · ฿8,320,000 THB
Валовая аренда
฿56,333
в месяц, до вычета комиссий
В годовом исчислении
฿675,996
После Maison Siam (20%)
฿45,066
полное управление · сдача в аренду + операции + подача налоговой отчётности · 6 месяцев бесплатно для новостроек
В годовом исчислении
฿540,797
Чистый доход · в год
฿464,253
после управления + juristic (24,960 THB) + налог 10%
В месяц
฿38,688
Курс: 1 THB = 0.0307 THB · обновлено 2026-04-30. Налог рассчитан по эффективной ставке 10% для дохода от аренды иностранцев-резидентов Thailand · зачёт по налоговому соглашению со страной проживания часто снижает его ещё больше.
Как Bangkok смотрится в сравнении
Чистая арендная доходность, премиум-кондоминиумы · мировые столицы капитала.
TH · Bangkok, премиум
6%
чистая доходность годовых
Вход: ~$280K
SG · Singapore, премиум
2.5%
чистая доходность годовых
Вход: ~$1400K
HK · Прайм Гонконга
2%
чистая доходность годовых
Вход: ~$2100K
JP · Прайм Токио
4%
чистая доходность годовых
Вход: ~$800K
UK · Прайм Лондона
2.5%
чистая доходность годовых
Вход: ~$1500K
FR · Прайм Парижа
2.5%
чистая доходность годовых
Вход: ~$900K
US · Прайм Нью-Йорка
3.5%
чистая доходность годовых
Вход: ~$1200K
AU · Прайм Сиднея
3%
чистая доходность годовых
Вход: ~$950K
Прайм Bangkok обеспечивает 2.4x чистой доходности по сравнению с праймом Сингапура, Парижа и Лондона, и примерно за пятую часть цены входа. Разрыв в доходности носит структурный характер: Bangkok всё ещё оценивается как «вчерашний» азиатский город, а не та столица-«тихая гавань», которой он стал. См. наш анализ.
Экономика до сдачи (off-plan): деньги сейчас vs передача
Платите 14% в течение 1.0 лет и получаете 8% роста до того, как внесёте остаток.
Средняя цена диапазона
฿19.00M
Рассчитано по середине ценового диапазона
Средства, внесённые до передачи
฿2.68M
14% от цены, распределённые на период строительства
Остаток при передаче
฿14.25M
75%, как правило финансируется ипотекой в THB
Рост стоимости до передачи
+7.8%
Прогноз на основе 7.8% годового роста × 1.0 лет до передачи
Прогнозная стоимость на момент передачи
฿20.48M
฿1.48M нереализованной прибыли
Прирост капитала на вложенные средства
55%
Прирост капитала, разделённый на фактически внесённые до передачи средства: альфа off-plan
График платежей: от сегодня до передачи
2026-06
Reservation
0.4%
฿75K
2026-07
Contract (10%)
9.6%
฿1.82M
2026-08
Construction · 1st
1.4%
฿259K
2026-12
Construction · mid (5 of 11)
1.4%
฿259K
2027-05
Construction · final
1.4%
฿259K
2027-06
Handover (75%)
75.0%
฿14.25M
Стандартная структура off-plan в Bangkok: бронирование + 10% по договору + 15%, распределённые по этапам строительства, + остаток при передаче. Конкретные условия застройщика варьируются и обсуждаются на этапе 1. Прогноз роста использует ожидаемую годовую ставку роста проекта, начисляемую по сложному проценту за период строительства; источники: данные CBRE Thailand, JLL Bangkok, а также еженедельный поток рыночных данных этого сайта.
Симулятор выхода до передачи
Переуступка договора или частная перепродажа до завершения строительства
Что если выйти на 5-м месяце? -15% доходности на вложенные средства.
Большинство застройщиков Bangkok разрешают переуступку договора до передачи (административный сбор 1–2%). Премиальный сегмент Bangkok в этом коридоре растёт на 7.8% в год. Расчёт ниже показывает, как выглядит ранняя переуступка договора: валовая прибыль за вычетом сбора за переуступку и SBT (3,3% при владении менее 5 лет).
Выход на месяце
5 / 11
Средства, внесённые к 5-му месяцу
฿2.16M
Бронирование + договор + платежи на текущий момент
Чистая прибыль после сборов и SBT
฿-327929
Минус ฿285K комиссии за переуступку + ฿647K SBT
ROI на вложенный капитал (cash-on-cash)
-15%
Чистая прибыль ÷ фактически вложенные средства
Sansiri / AP / Origin разрешают бесплатную переуступку контракта. Noble / Ananda взимают административный сбор (в этой модели принят 1,5%). Некоторые застройщики ограничивают перепродажу до достижения определённых этапов строительства · мы отмечаем это в обосновании Khorna Verdict, где это применимо. SBT применяется, если вы переуступаете контракт до истечения 5 лет с даты его подписания · мы учитываем это в модели.
Как работает поэтапная ценовая лестница
Большинство застройщиков Bangkok выпускают проекты в 4–6 этапов, повышая цены на каждом этапе.
Это не случайность. Поэтапный запуск — продуманная стратегия выручки: застройщику нужно, чтобы проект визуально «двигался» в маркетинговых материалах (так быстрее продаётся), И одновременно хочется зафиксировать рост от поэтапного повышения цен (что увеличивает совокупную выручку проекта). Обе цели совпадают со схемой «покупателя месяца» · покупатели ранних этапов получают цены ниже рынка, покупатели поздних этапов платят полную маркетинговую цену.
Этап 1 · Закрытый показ
Минимальные цены, лучшее распределение иностранной квоты, полная свобода переговоров по SPA. Закрытые продажи · только по приглашению или напрямую от застройщика. Именно здесь работает поисковый канал Khorna.
Этапы 2–3 · Soft launch
Прирост 3–7% за этап по сравнению с этапом 1. Начинается публичный маркетинг. Ещё остаётся пространство для переговоров · иностранная квота заполнена наполовину. К моменту, когда англоязычные порталы переводят страницу проекта, soft launch обычно уже закрывается.
Этапы 4–6 · Hard launch
Совокупный прирост 15–25% от этапа 1. Полноценная маркетинговая кампания. Иностранная квота в основном уже распределена. SPA принимается без обсуждений. Именно сюда заходит большинство розничных иностранных покупателей · оплачивая полную поднятую цену за то, что осталось от иностранной квоты.
Стратегический вывод для инвестора · быть в этапе 1 означает покупать по 80–85% от цены, по которой эта же квартира будет выставлена к этапу 4. Вы можете удерживать актив до передачи и зафиксировать рост стоимости за период строительства, ИЛИ переуступить контракт на пике маркетинга этапов 4–6, когда ценовая лестница максимально высока. В обоих случаях доступ к этапу 1 — это альфа.
Почему скорость важна · лучшие лоты уходят первыми
Иностранная квота распределяется поштучно, а не по категориям. Угловые лоты, лоты на верхних этажах, лоты с неперекрываемым видом, лоты с лучшими планировками · всё это резервируется первыми покупателями. К моменту масштабирования публичного маркетинга от иностранной квоты остаётся нижняя треть здания.
Это не агрессивная тактика продаж · так устроена система распределения у застройщика. Лимит иностранной квоты на угловую линию обычно составляет 1–2 лота на этаж; если они уходят в этапе 1, покупатели этапа 4 не смогут получить их ни за какие деньги. Мы отслеживаем, какие именно номера лотов всё ещё доступны в иностранной квоте по каждому проекту · разница между «есть двухкомнатная» и «есть угловая двухкомнатная на 28 этаже, всё ещё в иностранной квоте» — это и есть наша работа.
Финансовое состояние застройщика · отчётность 56-1 за 2024
AP · Листинг на SET
AP Thailand · проверка баланса.
Партнёрство с Mitsubishi Estate (институциональный японский партнёр). Самая низкая долговая нагрузка среди топ-6. Лучший показатель сдачи объектов. Оптимальный выбор для инвестора по умолчанию.
Чистый D/E
0.78
отраслевой ориентир 1,0–1,5
Уровень передачи
97%
завершённых юнитов передано покупателям
Дни оборачиваемости запасов
16 мес.
оборачиваемость непроданного готового жилья
Валовая маржа
32%
операционная маржа до налогообложения
Портфель проектов
54.8 млрд THB
законтрактованная будущая выручка
Оценка рисков
Безопасно по умолчанию
наша позиция по андеррайтингу
Актуальные рыночные данные
Что рынок на самом деле говорит об этом юните.
Медианная цена предложения по району
206k THB/кв.м
Медиана по 79 актуальным объявлениям на рынке
-21.0% в сравнении с нашим андеррайтингом (оценкой) (260 тыс.)
В пределах 800 м пешком
40 Заведения F&B
- · 20 спортзалов · 20 торговых центров
- · 20 школ · 15 больниц
- · 1 станций BTS/MRT · 13 супермаркетов
Google Places (май 2026)
Поисковый спрос покупателей
Ниже порога индексации · это закрытое/эксклюзивное предложение.
Ahrefs (май 2026)
Цифры выше актуальны · взяты из публичных объявлений, Google Places и данных по поисковому объёму Ahrefs, обновляются ежемесячно. Мы не выдумываем сравнительные объекты и не замалчиваем слабые сигналы.
Андеррайтинг · цифры
Что мы моделируем перед включением в шорт-лист.
Чистая доходность за 1-й год
5.9%
после комиссий, налогов и простоев
Рост капитала
7.8%
в год · прогноз на 5 лет
Заполняемость
92%
с учётом DTV
TCO для иностранцев
17%
всё включено за период владения
Детали
- Оценка арендной платы
- 52,000 THB · 1-bed furnished
- Комиссия за управление
- 10% от аренды
- Диапазон цен
- 10M to 28M THB
- Цена за кв. м
- 260,000 THB
- BTS / MRT
- 200m to BTS Phrom Phong
- Типы юнитов
- Studio, 1 bed, 2 bed
- Ожидаемая сдача
- 2027-06-01
- Этап предпродажи
- Phase 1
Подходит для DTV / LTR
Excellent. Phrom Phong corridor with strongest DTV/LTR demand pool.
Удобства
Теги
Доходность по размеру юнита
Меньше площадь — выше доходность. Больше площадь — выше рост капитала.
Расположение · близость к BTS / MRT
Где находится объект.
BTS Sukhumvit
Phrom Phong
180 м · 3 мин пешком
MRT Blue
Queen Sirikit Convention Centre
889 м · 11 мин пешком
BTS Sukhumvit
Asok
1073 м · 13 мин пешком
MRT Blue
Sukhumvit
1166 м · 15 мин пешком
Доступный объём предложения · Life Phrom Phong
Хотите получить конкретные номера юнитов и цены?
Диапазон цен
10M to 28M THB
Иностранная квота
Актуальные цены по этапам
Закрытый раздел · запросите доступ
- · Доступные сейчас юниты (конкретные этажи и номера)
- · Точные цены предложения по каждому юниту
- · Планировки и размеры юнитов
- · Распределение иностранной квоты по юнитам
- · Динамика цен по фазам и лучшие предложения
- · Прямой контакт с застройщиком или владельцем
Почему доступ ограничен: наличие юнитов меняется еженедельно. Мы отправим Вам актуальную на эту неделю версию с нашей действующей рекомендацией по юниту, подходящему под Ваш профиль. Без давления и шаблонных ответов: Alexandre или Etienne ответят Вам лично в течение 24 часов.
Связаться с нами
Хотите узнать больше о Life Phrom?
Мы отправим полный аналитический пакет по андеррайтингу, текущее распределение иностранной квоты, поэтажную доступность юнитов и нашу конкретную рекомендацию для вашей ситуации.