Lumpini · Off-plan · City Dynamic
Upper House Residences Bangkok
قبل الإنشاء · بعلامة تجارية · الأثرياء فائقو الثراء · Wireless / لومبيني
السعر ابتداءً من
45M
صافي العائد
4.8%
نمو رأس المال
8.6%
سنوياً
Khorna Score
A
77/100
الحكم
WAIT
المواصلات
350m
BTS Ploenchit · 250m
المشروع الرائد لشركة City Dynamic للمساكن ذات العلامات التجارية، يستورد فلسفة Upper House من هونغ كونغ "منازل لا فنادق" إلى Bangkok. المشروع الشقيق: The Wireless Residences by Upper House. ممر الأثرياء فائقي الثراء على طريق Wireless / المتاخم لحديقة لومبيني · موضع إلى جانب 98 Wireless وPark Hyatt Residences باعتباره التجمع السكني للأثرياء فائقي الثراء في Bangkok.
مبررات حكم Khorna · يتم تحديثها شهرياً
Strong project (A, 77/100) but our access price is 38.46153846153847% above current market asks · wait for a phase reset or off-market opportunity.
Khorna Score · تصنيف حصري من 100 نقطة
آخر تحديث · مايو 2026 · المنهجية
مقارنةً بالمحفظة · الفئة الأعلى
ستة مكونات، مرجّحة وفق ما يحرّك النتائج.
يشكّل العائد ونمو رأس المال 50% من النتيجة (بترجيح يعكس ما يقوم المستثمرون الأجانب بتقييمه اكتتابيًا فعليًا). أما الـ 50% المتبقية فتشمل السيولة والطلب وقابلية المشي وجودة المطور العقاري · البيانات التي تميّز الوحدة الجيدة عن الوحدة الممتازة. منهجية واحدة عبر المحفظة بالكامل · تصنيف A+ يعني الشيء ذاته في Mandarin Oriental Residences كما في Tela Thonglor. اقرأ المنهجية الكاملة →
العائد النقدي بعد رسوم الجمعية والإدارة والضريبة
المصدر · التقييم الاكتتابي من Khorna · تدفقات نقدية مخصومة لـ 10 سنوات
النسبة المتوقعة سنويًا خلال فترة احتفاظ 5 سنوات
المصدر · التقييم الاكتتابي من Khorna · خط أساس على مستوى المنطقة + تعديلات المشروع
عمليات البحث الشهرية في تايلاند عن اسم المشروع
المطاعم والمقاهي والصالات الرياضية ومراكز التسوق ووسائل النقل على مسافة قريبة سيراً على الأقدام
المصدر · Google Places API (NEW) · بيانات حية
نوع الوحدة + القرب من BTS / MRT
المصدر · قواعد Khorna · إعادة بيع + مكافأة القرب من BTS
السجل المهني + الميزانية العمومية (SET 56-1)
وتيرة التحديث
الطلب · سحب شهري من Ahrefs. قابلية المشي · تحديث شهري عبر Places. العائد ونمو رأس المال · إعادة تشغيل ربع سنوية. الجودة · مراجعة سنوية لإيداعات SET.
المنهجية ذاتها لكل وحدة
لا نُحرّف الدرجات لصالح الوحدات التي نرغب ببيعها. المعادلة علنية · الأوزان علنية · والبيانات الأولية قابلة للتدقيق على /how-we-score.
سياسة تضارب المصالح
المشاريع ذات العمولة الأعلى لا تحصل على درجات أعلى. نُفصح عن أي تضارب في عرض التقييم الاكتتابي عند الاقتضاء. الدرجة لا تتأثر بمستحقاتنا.
التدفق النقدي: ما تحتفظ به فعلياً
إجمالي الإيجار اليوم، بعد الرسوم وبعد الضريبة، بعملتك.
نوع الوحدة: يُغيّر النموذج المالي
سعر شراء 2 bed · ฿40,560,000 THB
إجمالي الإيجار
฿202,800
شهرياً، قبل أي رسوم
سنوياً
฿2,433,600
بعد Maison Siam (20%)
฿162,240
إدارة شاملة · التأجير + التشغيل + الإقرار الضريبي · 6 أشهر مجاناً على وحدات البناء الجديد
سنوياً
฿1,946,880
صافي ما تحصل عليه · سنوياً
฿1,697,436
بعد الإدارة + رسوم الجمعية (60,840 THB) + ضريبة 10%
شهرياً
฿141,453
سعر الصرف: 1 بات تايلندي = 0.0307 THB · محدّث في 2026-04-30. تفترض الضريبة معدلاً فعلياً قدره 10% على دخل الإيجار الأجنبي المقيم في تايلاند · وغالباً ما يخفّض الإعفاء الضريبي بموجب الاتفاقيات الدولية مقابل ضريبة بلد الإقامة هذا الرقم بشكل أكبر.
كيف تقارن Bangkok عالمياً
صافي العائد الإيجاري للشقق الفاخرة · في أبرز العواصم العالمية.
TH · Bangkok الفاخرة
6%
صافي العائد سنوياً
سعر الدخول: نحو 280 ألف دولار
SG · Singapore الفاخرة
2.5%
صافي العائد سنوياً
سعر الدخول: نحو 1400 ألف دولار
HK · Hong Kong الفاخرة
2%
صافي العائد سنوياً
سعر الدخول: نحو 2100 ألف دولار
JP · Tokyo الفاخرة
4%
صافي العائد سنوياً
سعر الدخول: نحو 800 ألف دولار
UK · London الفاخرة
2.5%
صافي العائد سنوياً
سعر الدخول: نحو 1500 ألف دولار
FR · Paris الفاخرة
2.5%
صافي العائد سنوياً
سعر الدخول: نحو 900 ألف دولار
US · New York الفاخرة
3.5%
صافي العائد سنوياً
سعر الدخول: نحو 1200 ألف دولار
AU · Sydney الفاخرة
3%
صافي العائد سنوياً
سعر الدخول: نحو 950 ألف دولار
تحقّق Bangkok الفاخرة 2.4 أضعاف صافي العائد في Singapore / Paris / London الفاخرة، وبنحو خُمس سعر الدخول. الفجوة في العائد بنيوية · فلا تزال Bangkok تُسعَّر كمدينة آسيوية من الأمس، لا كعاصمة الملاذ الآمن التي أصبحت عليها. اطّلع على تحليلنا.
اقتصاديات ما قبل الإنشاء · النقد الآن مقابل التسليم
ادفع 12% على مدى 2.5 سنوات · واحصد 23% من النمو قبل سداد الباقي.
السعر المتوسط
฿182.50M
استناداً إلى منتصف نطاق السعر
النقد المُستثمَر قبل التسليم
฿21.08M
12% من السعر · موزعة على فترة الإنشاء
الرصيد المستحق عند التسليم
฿136.87M
75% · يُموَّل غالباً عبر رهن عقاري بالباهت التايلندي
النمو حتى التسليم
+22.9%
متوقع بناءً على نمو سنوي 9.2% × 2.5 سنوات حتى التسليم
القيمة المتوقعة عند التسليم
฿224.30M
฿41.80M مكاسب غير محققة
نمو حقوق الملكية على النقد المُستثمَر
198%
المكسب الرأسمالي مقسوماً على النقد المدفوع فعلياً قبل التسليم · ألفا ما قبل الإنشاء
جدول الدفعات · من اليوم حتى نقل الملكية
2026-06
Reservation
0.0%
฿75K
2026-07
Contract (10%)
10.0%
฿18.18M
2026-08
Construction · 1st
0.5%
฿944K
2027-09
Construction · mid (14 of 29)
0.5%
฿944K
2028-11
Construction · final
0.5%
฿944K
2028-12
Handover (75%)
75.0%
฿136.87M
الهيكل القياسي للوحدات قبل الإنشاء في Bangkok · حجز + 10% عند توقيع العقد + 15% موزّعة على أقساط البناء + الرصيد عند نقل الملكية. تختلف الشروط حسب المطور العقاري · قابلة للتفاوض في المرحلة الأولى. يستند توقع نمو رأس المال إلى معدل النمو السنوي المتوقع للمشروع مركّباً خلال فترة البناء · مصادره بيانات CBRE Thailand وJLL Bangkok وتغذية بيانات السوق الأسبوعية لهذا الموقع.
محاكي الخروج قبل نقل الملكية
التنازل / إعادة البيع الخاصة قبل اكتمال الإنشاء
ماذا لو خرجت في الشهر 14؟ 47% عائد نقدي على النقد.
يسمح معظم المطورين العقاريين في Bangkok بالتنازل عن العقد قبل نقل الملكية (برسوم إدارية 1-2%). تنمو العقارات الراقية في هذا المحور بمعدل 8.6% سنوياً مركّباً. توضح المعادلة أدناه ما يبدو عليه التنازل المبكر عن العقد · المكسب الإجمالي بعد خصم رسوم التنازل + ضريبة الأعمال الخاصة (3.3% إذا تمت الحيازة لأقل من 5 سنوات).
الخروج في الشهر
14 / 29
المبلغ النقدي المدفوع بحلول الشهر 14
฿19.19M
الحجز + العقد + الأقساط حتى تاريخه
صافي المكسب بعد الرسوم + ضريبة الأعمال الخاصة
฿9.07M
ناقص ฿2.74M رسوم التنازل + ฿6.63M ضريبة الأعمال الخاصة
العائد النقدي على النقد المستثمر
47%
صافي المكسب ÷ النقد المدفوع فعلياً
يسمح كل من Sansiri وAP وOrigin بالتنازل المجاني عن العقد. أما Noble وAnanda فيطبّقان رسوماً إدارية (افتُرضت 1.5% في هذا النموذج). يقيّد عدد قليل إعادة البيع حتى تحقيق مراحل إنشاء محددة · ونشير إلى ذلك في تعليل Khorna Verdict عند الاقتضاء. تُطبَّق ضريبة الأعمال الخاصة إذا تنازلت قبل 5 سنوات من تاريخ العقد · وقد أدرجناها في النموذج.
كيف يعمل سلّم التسعير المرحلي
يُطلق معظم المطورين العقاريين في Bangkok مشاريعهم على 4 إلى 6 مراحل، مع رفع الأسعار في كل مرحلة.
هذا ليس مصادفة. الإطلاق المرحلي استراتيجية إيرادات متعمّدة: يريد المطور العقاري أن يبدو المشروع "متحركاً" في المواد التسويقية (وهو ما يُسرّع المبيعات)، ويريد في الوقت نفسه التقاط الزيادات السعرية مرحلة بعد مرحلة (وهو ما يُضاعف إجمالي إيرادات المشروع). يتوافق الهدفان مع نمط مشتري الشهر · فمشترو المراحل المبكرة يحصلون على أسعار أدنى من السوق، بينما يدفع مشترو المراحل المتأخرة السعر التسويقي الكامل.
المرحلة 1 · معاينة خاصة
أدنى تسعير، وأفضل تخصيص لحصة الأجانب، وهامش تفاوض كامل في اتفاقية البيع والشراء. مبيعات مغلقة · بالدعوة فقط أو مباشرة من المطور العقاري. هنا تعمل قناة التوريد الخاصة بـ Khorna.
المرحلة 2-3 · الإطلاق التمهيدي
ارتفاع 3 إلى 7% لكل مرحلة مقارنة بالمرحلة 1. يبدأ التسويق العام. لا يزال هناك بعض هامش التفاوض · وحصة الأجانب نصف ممتلئة. وبحلول الوقت الذي تُترجم فيه المنصات الإنجليزية صفحة المشروع، يكون الإطلاق التمهيدي عادةً قد أوشك على الإغلاق.
المرحلة 4-6 · الإطلاق الرسمي
ارتفاع تراكمي من 15 إلى 25% مقارنة بالمرحلة 1. حملة تسويقية كاملة. حصة الأجانب مُلتزَم بها في معظمها. اتفاقية البيع والشراء بصيغة "خذها أو اتركها". هنا يدخل معظم المشترين الأجانب الأفراد · فيدفعون السعر المرتفع الكامل مقابل ما تبقّى من حصة الأجانب.
الأثر الاستراتيجي للمستثمر · التواجد في المرحلة 1 يعني الشراء بنسبة 80-85% من السعر الذي ستُدرَج به الوحدة نفسها بحلول المرحلة 4. يمكنك الاحتفاظ حتى نقل الملكية والاستفادة من نمو رأس المال خلال فترة الإنشاء، أو التنازل عن العقد خلال ذروة التسويق في المرحلتين 4-6 حين يكون سلّم التسعير في أعلى مستوياته. في كلتا الحالتين، الوصول إلى المرحلة 1 هو مصدر التفوق.
لماذا تهم السرعة · أفضل الوحدات تُحجز أولاً
يُخصَّص مخزون حصة الأجانب وحدةً بوحدة، لا حسب الفئة. الوحدات الزاوية، والوحدات في الطوابق العليا، والوحدات ذات الإطلالات غير المحجوبة، والوحدات بأفضل المخططات · جميعها يحجزها المشترون الذين يصلون أولاً. وبحلول الوقت الذي يتوسّع فيه التسويق العام، يكون ما تبقّى من تخصيص حصة الأجانب هو الثلث الأدنى من المبنى.
هذا ليس أسلوب بيع ضاغط، بل هي طريقة عمل نظام التخصيص لدى المطور العقاري. عادةً ما يكون الحد الأقصى لحصة الأجانب في الوحدات الزاوية من 1 إلى 2 وحدة لكل طابق؛ وإذا بيعت في المرحلة الأولى، فلن يتمكن مشترو المرحلة الرابعة من الوصول إليها بأي سعر. نحن نتتبع أرقام الوحدات المحددة التي لا تزال متاحة ضمن حصة الأجانب لكل مشروع. الفرق بين "تتوفر وحدة بغرفتي نوم" و"تتوفر وحدة زاوية بغرفتي نوم في الطابق 28 ضمن حصة الأجانب" هو مجال عملنا.
بيانات السوق المباشرة
ما يقوله السوق فعلاً عن هذه الوحدة.
متوسط سعر العرض في المنطقة
متوقَّع320k THB/متر مربع
إسقاط بناءً على متوسط المنطقة · تحديث البيانات قيد الانتظار لهذه القائمة
-38.5% مقابل تقييمنا الاكتتابي (520 ألف)
على بُعد 800 متر مشياً
جارٍ مزامنة بيانات المرافق.
طلب البحث من المشترين
دون عتبة الفهرسة · هذا عرض هادئ/حصري.
Ahrefs (مايو 2026)
الأرقام أعلاه حية · مستخرجة من العروض العامة وGoogle Places وبيانات حجم البحث من Ahrefs، ويتم تحديثها شهرياً. نحن لا نختلق المقارنات ولا نتجاهل الإشارات الضعيفة.
التقييم الاكتتابي · الأرقام
ما نقوم بنمذجته قبل الإدراج في القائمة المختصرة.
صافي العائد في السنة الأولى
4.8%
بعد الرسوم والضرائب وفترات الشغور
نمو القيمة
8.6%
سنوياً · توقعات 5 سنوات
معدل الإشغال
86%
مرجّح بـ DTV
التكلفة الإجمالية للأجانب
18.8%
شاملة طوال فترة التملك
التفاصيل
- تقدير الإيجار
- 180,000 THB · 2-bed branded
- رسوم الإدارة
- 25% من الإيجار
- نطاق السعر
- 45M to 320M THB
- السعر لكل متر مربع
- 520,000 باهت تايلندي
- BTS / MRT
- 350m to BTS Ploenchit · 250m to MRT Lumpini
- أنواع الوحدات
- 2 bed, 3 bed, Penthouse
- التسليم المتوقع
- 2028-12-01
- مرحلة البيع المسبق
- Phase 1
الملاءمة لـ DTV / LTR
UHNW family · branded-residence service · Lumpini Park-adjacent. Not for budget-tier DTV.
المرافق
الوسوم
العوائد بحسب حجم الوحدة
الوحدات الأصغر تحقق عائداً أعلى، والأكبر تحقق نمواً أكبر في القيمة.
الموقع · القرب من BTS / MRT
أين يقع.
BTS Silom
Ratchadamri
732 متر · 9 دقيقة سيراً
BTS Sukhumvit
Phloen Chit
941 متر · 12 دقيقة سيراً
MRT Blue
Lumphini
996 متر · 12 دقيقة سيراً
MRT Blue
Si Lom
999 متر · 13 دقيقة سيراً
المخزون المتاح · Upper House Residences Bangkok
هل تريد أرقام الوحدات الفعلية والأسعار؟
نطاق السعر
45M to 320M THB
حصة الأجانب
تسعير المرحلة مباشر
محتوى محجوب · اطلب فتح الوصول
- · الوحدات المتاحة حالياً (أرقام الطوابق والوحدات المحددة)
- · الأسعار المطلوبة الدقيقة لكل وحدة
- · المخططات الطابقية وأبعاد الوحدات
- · توزيع حصة الأجانب حسب الوحدة
- · مسار التسعير عبر المراحل + الخيارات الأفضل قيمةً
- · قناة تواصل مباشرة مع المطور العقاري / المالك
لماذا نُقيّد الوصول: المخزون على مستوى الوحدات يتغير أسبوعياً. نرسل إليك النسخة الحيّة لهذا الأسبوع، مع توصيتنا الفعلية بشأن الوحدة الأنسب لملفك. لا ضغط بيعي، ولا ردود جاهزة: يردّ Alexandre أو Etienne مباشرةً خلال 24 ساعة.
تواصل معنا
هل تريد نظرة أعمق على Upper House؟
نرسل لك ملف التقييم الاكتتابي الكامل، والتخصيص الحالي لحصة الأجانب، وتوافر الوحدات طابقاً بطابق، وتوصيتنا المحددة لوضعك.