JP · 日本人投資家のために
ضعف هيكلي للين الياباني، ومخاطر تطبيع أسعار الفائدة من بنك اليابان، وضريبة الميراث اليابانية بنسبة 30-55%، وانضغاط عوائد العقارات السكنية في طوكيو. تقدم منظومة التوزيع اليابانية صناديق J-REITs بعائد إجمالي 3-4% مع تقلبات الأسهم المدرجة، أو العقارات المحلية بصافي عائد 2-3%. لا شيء من ذلك يمنحك الثلاثية المتمثلة في التحوط من الين الياباني، والنمو الآسيوي العابر، والرعاية الصحية للتقاعد.
العقارات المتميزة في Bangkok · صافي عائد 4 إلى 6%، تحوط هيكلي من الين الياباني (ارتفع البات التايلاندي مقابل الين على مدى 5 سنوات)، رعاية صحية عالمية المستوى صديقة لليابانيين (Bumrungrad / Samitivej)، جالية يابانية مغتربة قائمة بالفعل تتراوح بين 80-90 ألفاً. اتفاقية ازدواج ضريبي تايلاندية-يابانية سارية المفعول. هذه الصفحة هي المقارنة الصادقة جنباً إلى جنب.
بدائلك اليابانية، بعد الضرائب
العقارات المباشرة في طوكيو / أوساكا
صافي عائد 2 إلى 3% (وسط طوكيو)
ضريبة الاستحواذ + ضريبة التسجيل بنسبة 4%+ عند الدخول · ضريبة الميراث اليابانية من 30 إلى 55% · مخاطر تطبيع أسعار الفائدة من بنك اليابان على العوائد · ضعف هيكلي للين الياباني مقابل الدولار الأمريكي والبات التايلاندي
صناديق J-REITs (المدرجة)
عائد إجمالي 3 إلى 4%
تقلبات الأسهم المدرجة · تركيز في اليابان · حساسية لدورة أسعار الفائدة لبنك اليابان · انكشاف ضيق على القطاعات (المكاتب، السكني، الخدمات اللوجستية)
صناديق العقارات المحلية
2 إلى 4%
بالين الياباني فقط · تركيز في اليابان · فترة إغلاق طويلة · تركيز في القطاع التجاري في طوكيو / أوساكا · انكشاف محدود على القطاع السكني
هاواي / كاليفورنيا (وجهات خارجية شائعة)
3 إلى 5%
تقلبات الدولار الأمريكي / الين الياباني · انكشاف على ضريبة التركات الأمريكية لغير المقيمين اليابانيين فوق 60 ألف دولار · منظومة ضرائب الملاك · تسعير ارتفع بالفعل بفعل التدفقات اليابانية
الفجوة الضريبية والعملاتية
الضعف الهيكلي للين الياباني
في اليابان
ضعف الين الياباني بشكل ملموس مقابل الدولار الأمريكي والبات التايلاندي خلال دورة 2020-2025 · سياسة بنك اليابان التيسيرية تضغط على القوة الشرائية لأصحاب الثروات المقيمين في اليابان
المعاملة التايلاندية
ارتفع البات التايلاندي مقابل الين الياباني خلال السنوات الخمس الماضية. امتلاك عقار في Bangkok يمثل تحوطاً هيكلياً من الين الياباني · تتحول العوائد الإيجارية بشكل مفضل ويرتفع الأساس الرأسمالي مقارنة بالأصول المقومة بالين.
ضريبة الميراث اليابانية
في اليابان
30 إلى 55% على تركات المقيمين في اليابان · على أساس الأصول العالمية · من بين أعلى أنظمة ضريبة الميراث عالمياً
المعاملة التايلاندية
تخضع العقارات الواقعة في تايلاند عموماً لضريبة الميراث اليابانية للمقيمين الضريبيين في اليابان (مبدأ الأصول العالمية). إلا أن اتفاقية الازدواج الضريبي بين تايلاند واليابان تتضمن آليات للائتمان الضريبي. بالنسبة للمتقاعدين المقيمين في اليابان الحاصلين على تأشيرة LTR والذين يصبحون مقيمين ضريبيين في تايلاند، يمكن أن يتغير الهيكل بشكل جوهري. نسّق مع 税理士 ياباني.
المراجحة في تكاليف الرعاية الصحية
في اليابان
يغطي التأمين الصحي الوطني الياباني الرعاية المحلية، لكن الرعاية الدولية للمتقاعدين المقيمين في الخارج أكثر تعقيدًا. الرعاية الصحية الخاصة في اليابان مرتفعة التكلفة.
المعاملة التايلاندية
يعالج مستشفيا Bumrungrad وSamitivej المرضى اليابانيين بانتظام. تتوفر خدمات باللغة اليابانية، والتكلفة تعادل نحو ثلث ما يقابلها في مستشفى خاص في طوكيو. بالنسبة لشريحة LTR Wealthy Pensioner، يُعدّ ذلك عامل جذب رئيسي إلى جانب أطروحة الاستثمار العقاري.
مخاطر تطبيع أسعار الفائدة من بنك اليابان
في اليابان
عوائد العقارات في طوكيو حساسة لدورة تشديد السياسة النقدية لبنك اليابان. القيم الرأسمالية معرّضة لسيناريو ارتفاع الفائدة.
المعاملة التايلاندية
تتداول العقارات الراقية في Bangkok بناءً على أساسيات طلب خاصة بها (جاذبية DTV/LTR، إقامة الأجانب، الرعاية الصحية للمتقاعدين). وهي منفصلة عن دورة فائدة سندات الحكومة اليابانية.
日本・タイ租税条約 (سارية المفعول). تلغي اتفاقية الازدواج الضريبي بين تايلاند واليابان فرض الضريبة المزدوجة. التنسيق مع 税理士 ياباني ضروري لهيكلة ضريبة الميراث · نقدم التعريف عند الطلب.
مسارات التأشيرات للمشترين اليابانيين
DTV
لمن
العاملون اليابانيون عن بُعد والمصممون والمبدعون. الفئة العمرية 35-50 عامًا على تأشيرة مرنة لمدة 5 سنوات.
لماذا
تأشيرة دخول متعدد لمدة 5 سنوات، إقامات تصل إلى 180 يومًا، حد أدنى 500 ألف بات تايلاندي (~1.7 مليون ين). تتناسب مع شقة بغرفة نوم واحدة بقيمة 8-14 مليون بات في أسوك أو بروم بونغ أو فيا تاي.
LTR Wealthy Global Citizen
لمن
الأثرياء اليابانيون أصحاب الثروات العالية بأصول تتجاوز مليون دولار ودخل يفوق 80 ألف دولار. كبار الموظفين في الشركات والمؤسسين بعد الطرح العام.
لماذا
إقامة لمدة 10 سنوات، وسقف ضريبي بنسبة 17% على الدخل من مصادر تايلاندية، وإعفاء التحويلات من المصادر الأجنبية. وبالاقتران مع هيكل الدخل من المصادر اليابانية المحلية، يمكن تخفيف العبء الضريبي الإجمالي.
LTR Wealthy Pensioner
لمن
المتقاعدون اليابانيون الذين يعادل دخلهم التقاعدي 80 ألف دولار أو أكثر، عبر الجمع بين المعاش الوطني ومعاش الشركة والسحب من المدخرات.
لماذا
إقامة لمدة 10 سنوات وسقف ضريبي تايلاندي بنسبة 17%. مزيج المراجحة في الرعاية الصحية وجودة الحياة والتحوّط من تذبذب الين يجعل هذا المسار النموذجي للمتقاعد الياباني. يتناسب مع شقة بغرفتي نوم بقيمة 12-22 مليون بات في بروم بونغ أو ساثورن.
Thailand Privilege
لمن
الأثرياء اليابانيون الباحثون عن إقامة طويلة دون استيفاء شروط LTR. عضوية بقيمة 900 ألف إلى 5 ملايين بات.
لماذا
يشمل تقديم الحساب المصرفي. يتعامل بنكا Bangkok Bank وKasikorn مع العملاء اليابانيين عبر مديري علاقات ناطقين باليابانية للأصول المُدارة التي تتجاوز 30 مليون بات.
أربع شرائح يابانية نعمل معها
المسؤول التنفيذي المتقاعد من طوكيو
متقاعد من منصب قيادي في شركة يابانية متعددة الجنسيات. صافي ثروة يتراوح بين 150 و400 مليون ين. يدرس Bangkok قاعدة إقامة دائمة. الثلاثية الجاذبة هي: جودة الرعاية الصحية، ونمط الحياة، والتحوّط من تذبذب الين. مسار LTR Wealthy Pensioner. الشراء النموذجي: شقة بغرفتي نوم بقيمة 12 إلى 22 مليون بات في بروم بونغ أو ساثورن أو ضفة النهر.
المؤسس الياباني بعد الطرح العام
خرج للتو من شركة يابانية في مجال التقنية أو SaaS أو D2C. صافي ما بعد الضريبة يتراوح بين 200 و800 مليون ين. يدرس Bangkok قاعدةً للتنويع عبر آسيا. مسار من DTV إلى LTR. الشراء النموذجي: شقة بغرفتي نوم بقيمة 15 إلى 30 مليون بات في أسوك أو تونغلور أو بروم بونغ.
صاحب المكتب العائلي الياباني
ثروة عائلية يابانية متعددة الأجيال. صافي ثروة يتجاوز مليار ين. يبني تنويعًا عبر آسيا خارج النطاق الياباني المحلي. تنظيم ضريبة الميراث عبر العقار التايلاندي محفّز رئيسي. الشراء النموذجي: مسكن تحت علامة تجارية بقيمة 30 إلى 80 مليون بات في ضفة النهر أو ساثورن أو بروم بونغ.
المهني صاحب الحياة المزدوجة بين Bangkok واليابان
محترف ياباني في قطاع التكنولوجيا أو الاستشارات بنطاق عمل إقليمي آسيوي. يقسم وقته بين طوكيو وBangkok. ينتمي بالفعل إلى الجالية اليابانية الراسخة في سوكومفيت (سوي 33-39، طوكيو الصغيرة). حامل تأشيرة DTV. الشراء النموذجي: شقة بغرفة نوم واحدة بقيمة 8 إلى 16 مليون بات تايلاندي في بروم بونغ أو وسط سوكومفيت.
لماذا يثق المستثمرون بـ Khorna
مشاريع خضعت للتقييم الاكتتابي
+50
في 11 من أبرز ممرات Bangkok
تحديث البيانات
أسبوعياً
بيانات سوق حية · تحديث أسبوعي
صافي العائد المُدقَّق
4 إلى 6%
لكل مشروع، وليس متوسط المحفظة
انحياز كامل لجانب المشتري
100%
نحقق دخلنا من جهة المطور العقاري، لا منك
خلفية المؤسس
أُسست على يد مصرفي استثماري سابق في Société Générale Hong Kong، حقق المراتب الأولى على البوابات العقارية الأجنبية في Thailand.
يقود Alexandre Beaumont أعمال التقييم الاكتتابي وعلاقات المطورين العقاريين في Khorna، مستفيداً من اثني عشر عاماً من الانضباط في الصيرفة الاستثمارية العابرة للحدود مطبَّقة على عقارات Bangkok. ويتولى Etienne Alcouffe بناء طبقة البيانات والمنتج · أسعار صرف حية، بيانات سوق حية، ونظام تقييم خاص.
عن الفريق ←المنهجية
كل جدول بيانات على هذا الموقع يستشهد بمصدره. يتم تحديث أسعار العقارات المتميزة في Bangkok أسبوعياً من العروض العامة، ويتم التحقق منها مقارنةً بتقارير CBRE Thailand وتقارير JLL الفصلية. أسعار الصرف من Frankfurter API. التصنيفات السيادية والاقتصاد الكلي من تصنيفات S&P وFitch وMoody's المنشورة. بيانات المدارس والمستشفيات من السجلات الرسمية (JCI، AEFE، Auslandsschulwesen، British Schools Overseas، Ookla Speedtest).
يُنشر Khorna Score بشفافية كاملة · تفصيل من 6 مكونات على صفحة كل مشروع. كما تُنشر منطقية Khorna Verdict علناً. ونفصح عن مواطن عدم اليقين في حسابات أطروحة التقارب.
اطّلع على المنهجية ←دليل المستثمر · PDF
ملف PDF مخصص من 6 صفحات · بدائل من السوق المحلي بأرقام ما بعد الضريبة، تحليل الفجوة الضريبية، مسارات التأشيرات، توصياتنا للمناطق والوحدات المناسبة لملفك. بيانات موثقة ومنهجية منشورة.
بدون رسائل مزعجة · فقط ملف PDF يصلك بالرد، ومتابعة واحدة عند الحاجة.
تواصل معنا
أخبرنا بوضعك الضريبي في اليابان، ومحفظتك الحالية، وجدولك الزمني. نُقيّم عوائدك الحالية وأعباءك الضريبية مقارنةً بتخصيص في مواقع Bangkok المتميزة · متابعة باللغة اليابانية متاحة.
أو أرسل النموذج