هونغ كونغ · للمستثمر القادم من هونغ كونغ
العقارات السكنية في هونغ كونغ بإجمالي عائد 2%، أصغر الوحدات بأعلى أسعار للمتر المربع في آسيا المتقدمة، مع مخاطر BSD وتقلبات الأحداث السياسية. والعقارات في الصين القارية تمر بدورات متعثرة. وسنغافورة باتت مُسعّرة وفق ABSD. ولندن مكبّلة بالمادة 24. معظم رؤوس الأموال الخارجة من هونغ كونغ تتجه إلى أسواق وصلها التنويع بالفعل.
المناطق الراقية في Bangkok · صافي عائد من 4 إلى 6%، بثُمن سعر المتر المربع في المناطق الراقية بهونغ كونغ، وبمساحة وحدات تفوقها بـ 3 إلى 4 أضعاف، مع عزل سياسي بنيوي وتنويع حقيقي للعملة بعيداً عن HKD. فئة الأصول التي تتحدث عنها البنوك الخاصة في هونغ كونغ لكنها لا تستطيع تنفيذها عبر منصاتها الخاصة.
بدائلك بصفتك مقيماً في هونغ كونغ، بعد الضرائب
العقارات السكنية في هونغ كونغ
إجمالي عائد من 2 إلى 2.5% بسعر دخول مرتفع جداً
أصغر المساكن وأكثرها كلفة في آسيا المتقدمة · رسم دمغة المشتري BSD بنسبة 15% لغير المقيمين الدائمين (خُفّف منذ 2024 لكنه لا يزال يُطبَّق على بعض المشترين) · مخاطر التركّز في سوق مرتبط بالـ HKD وخاضع لضغوط سياسية
صناديق REITs المدرجة في هونغ كونغ (Link، Hysan، إلخ)
إجمالي عائد من 4 إلى 6%
تقلبات الأسهم المدرجة · تركّز في قطاع التجزئة/المكاتب في هونغ كونغ · حساسية لدورة أسعار الفائدة في هونغ كونغ (HKD مرتبط بالدولار الأمريكي) · انكشاف قطاعي ضيق · عُرضة لتقلبات الأحداث السياسية في HKEX
عقارات الصين القارية (عبر القنوات المسموح بها)
متعثرة، وغالباً بعائد حقيقي سلبي
أزمة الطلب بعد إيفرغراند · إيجار الأرض لمدة 70 عاماً (وليس ملكية حرة) · ضوابط رأس المال على تحويل العائدات إلى الخارج · عدم اليقين في التطبيق · فائض في العرض في مدن الفئتين الثانية والثالثة
العقارات في سنغافورة (وجهة شائعة للتدفقات الخارجة من هونغ كونغ)
1 إلى 2% صافي بعد رسم ABSD
رسم ABSD بنسبة 60% على الأجانب · وحدات صغيرة بأسعار مرتفعة جداً · سوق ثروات مشبع · فترة حظر بيع SSD · منافسة متنامية على المنتج نفسه من رؤوس الأموال الإقليمية
العقارات في لندن/المملكة المتحدة (وجهة تقليدية للتدفقات الخارجة من هونغ كونغ)
0 إلى 2% صافي بعد المادة 24
تجريد فوائد الرهن العقاري بموجب المادة 24 · رسم تكميلي بنسبة 2% على غير المقيمين ضمن SDLT · التعرض لضريبة الميراث · ضعف الجنيه الإسترليني · الإدارة عن بُعد
الفجوة الضريبية · ما يسقط من المعادلة
رسم BSD في هونغ كونغ (رسم الدمغة على المشتري)
الأثر في هونغ كونغ
رسم إضافي بنسبة 15% على غير المقيمين الدائمين في هونغ كونغ على العقارات السكنية · عُلِّق أو خُفِّض في 2024 لبعض الفئات لكن خطر إعادة فرضه يظل عاملاً تخطيطياً
المعاملة في تايلاند
لا تفرض تايلاند رسم دمغة مماثلاً على المشتري الأجنبي بالنسبة لشقق التمليك ضمن حصة الأجانب. ضريبة الأعمال المحددة بنسبة 3.3% على البيع خلال 5 سنوات إضافة إلى رسم نقل الملكية بنحو 2% يُقتسم. التكلفة الإجمالية للدخول والخروج أقل ماديًا من رسم BSD في هونغ كونغ حتى عند مستوياته المخففة.
رسوم البلدية والإيجار الحكومي في هونغ كونغ
الأثر في هونغ كونغ
رسوم سنوية بنسبة 5% من القيمة الإيجارية المقدّرة + إيجار حكومي على معظم الأراضي ذات الملكية الإيجارية · على مدى احتفاظ 10 سنوات يمثّل ذلك عبئاً ملموساً
المعاملة في تايلاند
يُدخل قانون ضريبة الأرض والمباني في تايلاند لعام 2020 معدلات ضئيلة جداً · بالنسبة للمساكن الرئيسية التي تقل قيمتها عن 50 مليون بات تايلاندي يكون العبء صفراً فعلياً. لا يوجد تراكم رسوم وإيجار حكومي كما في هونغ كونغ.
تقلب العقارات في هونغ كونغ المرتبط بالأحداث السياسية
الأثر في هونغ كونغ
منذ 2019 وبعد قانون الأمن القومي عام 2020، أظهرت العقارات في هونغ كونغ ارتباطاً مرتفعاً بالأحداث السياسية · دفعت ضغوط هروب رؤوس الأموال إلى تدفقات نحو سنغافورة وآسيان والمملكة المتحدة وكندا
المعاملة في تايلاند
تتمتع العقارات في Bangkok بعزل بنيوي عن الأحداث السياسية الإقليمية بفضل الحياد الدبلوماسي لـ Thailand. لم تنهَر منطقة العاصمة في أيٍّ من التحولات الأربعة بقيادة عسكرية في تايلاند منذ عام 1997 · ملف مخاطر سياسية غير مرتبط فعلياً.
تركّز العملة (ربط الدولار الهونغ كونغي بالدولار الأمريكي)
الأثر في هونغ كونغ
يعني ربط الدولار الهونغ كونغي بالدولار الأمريكي أن تركّز الأصول في هونغ كونغ هو فعلياً تركّز ضمن كتلة عملة واحدة · التنويع داخل ربط HKD-USD وهمي
المعاملة في تايلاند
يُعدّ البات التايلاندي من أكثر عملات الأسواق الناشئة استقراراً على مدى عقد، يديره BOT (أحد أكثر البنوك المركزية في الأسواق الناشئة احتراماً) لكنه غير مربوط. تنويع حقيقي في العملة بدلاً من إعادة توزيع داخل الكتلة نفسها.
اتفاقية شاملة بين هونغ كونغ وتايلاند لتجنّب الازدواج الضريبي (سارية منذ 2005). تلغي الفرض المزدوج. يعني نظام الضريبة الإقليمية في هونغ كونغ أن معظم الدخل من مصادر هونغ كونغ يبقى غير خاضع للضريبة فيها؛ ويُعالَج الإيجار وعائدات البيع من مصادر تايلاندية بموجب الاتفاقية. نسّق مع محاسبك في هونغ كونغ.
التأشيرة · المسارات المتاحة لحاملي جوازات هونغ كونغ
DTV (تأشيرة الوجهة التايلاندية)
لمن
حاملو جوازات هونغ كونغ العاملون عن بُعد أو في مهن القوة الناعمة · حد أدنى 500 ألف بات تايلاندي (نحو 110 آلاف دولار هونغ كونغي)
لماذا
تأشيرة لمدة 5 سنوات بدخول متعدد وإقامات تصل إلى 180 يوماً. تتكامل مع شقة بغرفة نوم واحدة بقيمة 8 إلى 14 مليون بات تايلندي في أسوك أو بروم بونغ أو فيا تاي · نصف العام إقامة أساسية، والنصف الآخر في هونغ كونغ أو غيرها.
LTR Wealthy Global Citizen
لمن
أصحاب الثروات العالية في هونغ كونغ بأصول تتجاوز مليون دولار أمريكي ودخل يفوق 80 ألف دولار · تنفيذيون سابقون في البنوك الاستثمارية والخاصة، ومسؤولو مكاتب عائلية، ومهاجرون بعد قانون الأمن الوطني.
لماذا
إقامة لعشر سنوات + سقف ضريبة دخل بنسبة 17% على الدخل من مصادر تايلندية + إعفاء من تحويلات الدخل الأجنبي. وبالاقتران مع نظام الضريبة الإقليمي في هونغ كونغ، تُعد LTR القاعدة الأنظف في آسيان لأصحاب الثروات العالية الباحثين عن مرونة رأس المال.
Thailand Privilege
لمن
أصحاب الثروات العالية في هونغ كونغ الباحثون عن إقامة طويلة مضمونة دون اشتراطات LTR · عضوية تتراوح بين 900 ألف و5 ملايين بات تايلندي.
لماذا
يشمل خدمة التعريف بالحسابات المصرفية · مفيدة بشكل خاص للمكاتب العائلية المتمركزة في هونغ كونغ التي تبني مراكز في Bangkok وتحتاج إلى إنشاء علاقة مصرفية مقابلة بسرعة.
BOI / Smart Visa
لمن
المؤسسون والتنفيذيون المقيمون في هونغ كونغ في القطاعات المدعومة من BOI الذين يتوسعون إلى Thailand · التكنولوجيا والتكنولوجيا الحيوية والتصنيع المتقدم.
لماذا
مسار يتضمن تصريح عمل لرواد الأعمال في هونغ كونغ الراغبين في حضور تشغيلي إلى جانب الاستثمار العقاري.
أربع شرائح من عملاء هونغ كونغ نتعامل معها
المصرفي الخاص في هونغ كونغ
مسؤول كبير في HSBC Premier أو Standard Chartered Priority أو Bank of Singapore HK أو Julius Baer HK. صافي ثروة يتراوح بين 25 و60 مليون دولار هونغ كونغ. أصول مركّزة في هونغ كونغ. يبحث عن تنويع حقيقي في آسيان بعيداً عن كتلة الدولار الهونغ كونغي والأمريكي. الشراء المعتاد: شقة بغرفتي نوم بقيمة 18 إلى 35 مليون بات تايلندي في ساثورن أو ضفة النهر أو إقامة بعلامة تجارية.
المهاجر بعد قانون الأمن الوطني
مهني أو رائد أعمال في منتصف مساره المهني في هونغ كونغ. سيولة تتراوح بين 8 و25 مليون دولار هونغ كونغ من بيع عقار في هونغ كونغ. يدرس Thailand كقاعدة بديلة أو انتقالاً كاملاً. مسار LTR Wealthy Global Citizen. الشراء المعتاد: شقة بغرفة أو غرفتي نوم بقيمة 12 إلى 25 مليون بات تايلندي في بروم بونغ أو ساثورن أو أسوك.
التنفيذي المتقاعد من هونغ كونغ
متقاعد من شركة متعددة الجنسيات أو مؤسسة مالية كبرى في هونغ كونغ. صافي ثروة يتجاوز 30 مليون دولار هونغ كونغ + معاش تقاعدي محدد المزايا. يدرس Bangkok كقاعدة إقامة كاملة (جودة الرعاية الصحية التايلندية + قرب الطعام والعائلة في هونغ كونغ). مسار LTR Wealthy Pensioner. الشراء المعتاد: شقة بغرفتي نوم بقيمة 15 إلى 30 مليون بات تايلندي في بروم بونغ أو ساثورن أو ضفة النهر.
مسؤول المكتب العائلي في هونغ كونغ
ثروة عائلية متعددة الأجيال في هونغ كونغ. صافي ثروة يتجاوز 80 مليون دولار هونغ كونغ. بناء انكشاف متنوع في آسيان خارج السوق المحلي لهونغ كونغ، مع إدارة المخاطر السياسية بعد قانون الأمن الوطني. الشراء المعتاد: إقامة بعلامة تجارية بقيمة 30 إلى 80 مليون بات تايلندي (Mandarin Oriental وAman وFour Seasons) في ساثورن أو ضفة النهر أو بروم بونغ.
الدولار الهونغ كونغي / البات التايلندي · السياق الإقليمي
يعني ربط الدولار الهونغ كونغي بالدولار الأمريكي أن تركيز الأصول في هونغ كونغ هو فعلياً تركيز ضمن كتلة عملة واحدة. والتنويع في صناديق الاستثمار العقاري السنغافورية أو الأسهم المُدرجة في هونغ كونغ هو إعادة توزيع داخل الكتلة، وليس تنويعاً حقيقياً. أما البات التايلندي فيقع خارجها فعلياً · يديره BOT، وتقوده الأسس الاقتصادية التايلندية، مع ارتباط منخفض بالأصول المرتبطة بالدولار الأمريكي.
تتداول العقارات الراقية في Bangkok بحوالي ثُمن سعر المتر المربع للعقارات الراقية في هونغ كونغ، بمساحة وحدة تبلغ 3 إلى 4 أضعاف. يشتري المبلغ نفسه منتجاً معيشياً مختلفاً تماماً · وحدات أكبر، مبانٍ بخدمات متكاملة، رعاية صحية مماثلة، مناخ أفضل، وتكلفة معيشة أقل لمالك الوحدة.
سعر المتر المربع للعقارات الراقية في Bangkok
60 إلى 110 آلاف دولار هونغ كونغ · مقابل 350 إلى أكثر من 700 ألف دولار هونغ كونغ في هونغ كونغ.
حجم الوحدة في Bangkok
شقة بغرفتي نوم بمساحة 75 إلى 100 متر مربع · مقابل 35 إلى 55 متراً مربعاً في هونغ كونغ.
صافي العائد
Bangkok: 4 إلى 6% صافي · هونغ كونغ: 1.5 إلى 2% صافي.
رحلة إلى مطار سوفارنابومي
ساعتان و50 دقيقة مباشرة من مطار HKIA · أكثر من 25 رحلة يومية
المصادر
جميع المراجع منشورة ضمن النص، والمنهجية متاحة على /how-we-score
لماذا يثق المستثمرون بـ Khorna
مشاريع خضعت للتقييم الاكتتابي
+50
في 11 من أبرز ممرات Bangkok
تحديث البيانات
أسبوعياً
بيانات سوق حية · تحديث أسبوعي
صافي العائد المُدقَّق
4 إلى 6%
لكل مشروع، وليس متوسط المحفظة
انحياز كامل لجانب المشتري
100%
نحقق دخلنا من جهة المطور العقاري، لا منك
خلفية المؤسس
أُسست على يد مصرفي استثماري سابق في Société Générale Hong Kong، حقق المراتب الأولى على البوابات العقارية الأجنبية في Thailand.
يقود Alexandre Beaumont أعمال التقييم الاكتتابي وعلاقات المطورين العقاريين في Khorna، مستفيداً من اثني عشر عاماً من الانضباط في الصيرفة الاستثمارية العابرة للحدود مطبَّقة على عقارات Bangkok. ويتولى Etienne Alcouffe بناء طبقة البيانات والمنتج · أسعار صرف حية، بيانات سوق حية، ونظام تقييم خاص.
عن الفريق ←المنهجية
كل جدول بيانات على هذا الموقع يستشهد بمصدره. يتم تحديث أسعار العقارات المتميزة في Bangkok أسبوعياً من العروض العامة، ويتم التحقق منها مقارنةً بتقارير CBRE Thailand وتقارير JLL الفصلية. أسعار الصرف من Frankfurter API. التصنيفات السيادية والاقتصاد الكلي من تصنيفات S&P وFitch وMoody's المنشورة. بيانات المدارس والمستشفيات من السجلات الرسمية (JCI، AEFE، Auslandsschulwesen، British Schools Overseas، Ookla Speedtest).
يُنشر Khorna Score بشفافية كاملة · تفصيل من 6 مكونات على صفحة كل مشروع. كما تُنشر منطقية Khorna Verdict علناً. ونفصح عن مواطن عدم اليقين في حسابات أطروحة التقارب.
اطّلع على المنهجية ←دليل المستثمر · ملف PDF
ملف PDF مخصص من 6 صفحات · بدائل من سوقك المحلي بأرقام ما بعد الضريبة، وتحليل الفجوة الضريبية، ومسارات التأشيرات، وتوصياتنا للمناطق والوحدات بحسب ملفك الاستثماري. بيانات موثّقة المصدر ومنهجية منشورة.
دون رسائل مزعجة · فقط ملف PDF بالرد، ومتابعة واحدة عند الحاجة.
تواصل معنا
أخبرنا بانكشافك الحالي في هونغ كونغ، وخططك بعد قانون الأمن القومي (إن كان ذا صلة)، وجدولك الزمني. نُحاكي تخصيصك الحالي مقابل تخصيص في النخبة من Bangkok · بصدق من الطرفين.
أو أرسل النموذج