قبل الإنشاء · لماذا نحن
اختر مبنى، ووقّع عقداً · هذه هي النسخة العلنية. أما الواقع · فأسعار المراحل تتغير أسبوعياً، وحصة الأجانب تمتلئ بسرعة، ونادراً ما تكون الوحدة "الأفضل" هي المعروضة في الكتيّب، كما أن اتفاقية البيع والشراء التي توقّعها تتضمن من 30 إلى 50 بنداً لا يقرأها معظم المشترين. ونحن نعمل في هذه الطبقة بدوام كامل. إليك كيف.
01 · مسار المشاريع · نرصد المشاريع قبل التسويق العام
01 · من أسبوعين إلى 4 أسابيع قبل التسويق العام
تتيح شبكة علاقات Alexandre مع SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / RML الحصول على تخصيصات ضمن حصة الأجانب قبل الإطلاق الرسمي. تُفتح المرحلة الأولى أمام عملائه قبل انطلاق التسويق العام. وبحلول الوقت الذي تُدرج فيه المشاريع علنياً، تكون أفضل الوحدات قد بيعت بالفعل.
02 · من أسبوعين إلى 6 أسابيع مسبقاً
يلتزم المطورون المدرجون في SET بالإعلان عن إطلاقات المشاريع الجوهرية عبر إفصاحات إخبارية. نراقب يومياً ملفات SET الخاصة بـ SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / PSH / RML / LPN · ونرصد كل إعلان في يوم نشره ذاته.
03 · من أسبوع إلى 3 أسابيع مسبقاً
يتم تحديث صفحات /projects لدى المطورين عند إطلاق المرحلة الأولى (وقبل بدء الحملات الإعلانية العامة). نقوم بتغذية بيانات هذه الصفحات أسبوعياً عبر أكبر 8 مطورين.
04 · من 0 إلى أسبوعين مسبقاً
قسم العقارات في Bangkok Post، وProperty Report Asia، والقنوات العقارية التايلاندية، والمجلات العقارية المتخصصة. تتم متابعتها عبر استعلامات Perplexity Sonar اليومية مع المراجع. ترصد ما تتناوله الدورة الإخبارية لاحقاً.
05 · تأخر من 60 إلى 90 يوماً · بمعايير المؤسسات
تقارير ربع سنوية لسوق الشقق في Bangkok. تتأخر عن الأخبار اليومية لكنها توفر بيانات منظمة لمسار المشاريع نقارنها بمراجعاتنا البحثية الأسبوعية. ملفات PDF مجانية.
06 · دون أسبقية زمنية · قوائم عامة
المكان الذي يجد فيه المشترون الأفراد مشاريع قبل الإنشاء. نستخدمه كمرجع تحقق · فإذا ظهر مشروع في القوائم العامة، يجب أن يكون قد سُجّل لدينا في المسار من المصادر الأولية.
بحلول وصول المشروع إلى القوائم العامة / البوابات الأجنبية بشكل واسع، نكون عادةً قد تتبعناه من 3 إلى 8 أسابيع · ويكون عملاء Alexandre قد تلقوا القائمة المختصرة وطلب تخصيص حصة الأجانب.
02 · العمق على مستوى الوحدة · ما يُغفله معظم المشترين
01
الوحدة من النوع نفسه، بفارق طابقين فقط، قد تختلف في السعر بنسبة 5-10% وفي جودة الإطلالة بنسبة 30%. نُحلل هندسة الإطلالة لكل وحدة متاحة مقابل تقسيم المخططات المجاورة ومخاطر الأبراج المستقبلية. أحياناً تكون وحدة الطابق 12 هي الخيار الأمثل · لا الطابق 25 المعرّض لمخاطر حجب الإطلالة.
02
في Bangkok، التوجيه نحو الشمال = أضرار رطوبة أقل، وتكلفة تكييف أدنى، وأداء إيجاري أفضل. التوجيه نحو الجنوب الشرقي = أشد تعرضاً للشمس. نُبرز ذلك على مستوى الوحدة لا على مستوى المبنى.
03
حصة الأجانب في المبنى ليست نسبة 49% موزعة بالتساوي · بل وحدات محددة. نعرف أي الوحدات في كل مبنى مدرجة ضمن مخزون حصة الأجانب وما الذي لا يزال قابلاً للتخصيص لمشترٍ أجنبي. يُجنّبك ذلك مفاجأة "وجدنا لك وحدة لكنها ليست ضمن حصة الأجانب".
04
يختلف تسعير المرحلة الأولى عن تسعير المرحلة الرابعة بنسبة 15-25% لنفس نوع الوحدة. نتتبع المرحلة التي يمر بها المشروع ونحدد التوقيت الأمثل للدخول. أحياناً يكون الانتظار لثلاثة أشهر هو القرار الصائب، وأحياناً يكون يوم الجمعة هو الموعد النهائي.
05
قبل تسليم المبنى، تكون رسوم الكيان القانوني مجرد تقدير من المطور العقاري. وبعد التسليم، كثيراً ما ترتفع بنسبة 20-40% في السنة الثانية بمجرد بدء التشغيل الفعلي. ننبّهك إلى المطورين العقاريين المعروفين بالتقليل من تقدير هذه الرسوم قبل الإطلاق.
06
قطع الأراضي الفارغة ضمن نطاق 200 متر من وحدتك · ما هو تصنيفها العمراني، ومن يملكها، وهل توجد ملفات تقييم أثر بيئي نشطة؟ نستخرج هذه المعلومات الثلاث لكل عقار في القائمة المختصرة. لا قيمة لإطلالتك عند التسليم إذا افتُتح برج من 35 طابقاً بعد 18 شهراً. اقرأ التحليل المعمّق.
07
رسوم نقل الملكية، الصندوق الاحتياطي، الدفعة المسبقة للمناطق المشتركة، تخصيص مواقف السيارات، حقوق اللافتات · يحتوي عقد البيع والشراء على 30-50 بنداً يمكن أن يتلاشى فيها 1-3% من قيمة الوحدة. نتفاوض لحذف البنود المناسبة أو تخفيضها.
08
بعض المطورين العقاريين يقيّدون إعادة البيع قبل اكتمال المشروع. وبعضهم يعفي من رسوم نقل الملكية إذا قمت بإعادة البيع قبل التسليم عبرهم. وبعضهم لديه شروط محددة للتنازل. نطلع على عقد البيع والشراء قبل توقيعك ونوضح لك ما يمكنك وما لا يمكنك فعله عند الخروج.
03 · الفرق، بنداً ببند
ما ستفعله بمفردك (أو مع وسيط عقاري تقليدي)
ما نقوم به نيابةً عنك
04 · كم يكلفك هذا
السعر المُعلن نفسه الذي ستحصل عليه بدخولك المباشر إلى مكتب المبيعات · نحصل على عمولتنا من جهة المطور العقاري. وتحصل أيضاً على التقييم الاكتتابي لدينا، ووصولنا إلى أسعار المرحلة الأولى حيثما تنطبق، ومراجعتنا لعقد البيع والشراء، ومنظومة Maison Siam للانتقال من التسليم إلى التأجير (6 أشهر مدعومة، مع تنسيق داخلي مشمول في إعداد الفئة الرابعة).
نتقاضى أتعابنا فقط عند توقيعك · لذا لدينا مهمة واحدة · أن نجد لك وحدة ستكون سعيداً بها على مدى السنوات العشر المقبلة. على عكس مندوب المبيعات المرتبط بمخزون مطور عقاري واحد، نحن نعمل في السوق بأكمله ونوصي بما يناسبك، لا بما يتوافق مع العمولات.
نحن لسنا خدمة لإدراج العقارات. نحن طبقة من التقييم الاكتتابي والوصول والعمليات تُحيط بالوحدة التي تشتريها. لا يدرك معظم المشترين الأجانب أنهم بحاجة إلى ذلك إلا بعد أن يكونوا قد دفعوا ثمن الاحتكاك الناتج عن غيابه.
لماذا يثق المستثمرون بـ Khorna
مشاريع خضعت للتقييم الاكتتابي
+50
في 11 من أبرز ممرات Bangkok
تحديث البيانات
أسبوعياً
بيانات سوق حية · تحديث أسبوعي
صافي العائد المُدقَّق
4 إلى 6%
لكل مشروع، وليس متوسط المحفظة
انحياز كامل لجانب المشتري
100%
نحقق دخلنا من جهة المطور العقاري، لا منك
خلفية المؤسس
أُسست على يد مصرفي استثماري سابق في Société Générale Hong Kong، حقق المراتب الأولى على البوابات العقارية الأجنبية في Thailand.
يقود Alexandre Beaumont أعمال التقييم الاكتتابي وعلاقات المطورين العقاريين في Khorna، مستفيداً من اثني عشر عاماً من الانضباط في الصيرفة الاستثمارية العابرة للحدود مطبَّقة على عقارات Bangkok. ويتولى Etienne Alcouffe بناء طبقة البيانات والمنتج · أسعار صرف حية، بيانات سوق حية، ونظام تقييم خاص.
عن الفريق ←المنهجية
كل جدول بيانات على هذا الموقع يستشهد بمصدره. يتم تحديث أسعار العقارات المتميزة في Bangkok أسبوعياً من العروض العامة، ويتم التحقق منها مقارنةً بتقارير CBRE Thailand وتقارير JLL الفصلية. أسعار الصرف من Frankfurter API. التصنيفات السيادية والاقتصاد الكلي من تصنيفات S&P وFitch وMoody's المنشورة. بيانات المدارس والمستشفيات من السجلات الرسمية (JCI، AEFE، Auslandsschulwesen، British Schools Overseas، Ookla Speedtest).
يُنشر Khorna Score بشفافية كاملة · تفصيل من 6 مكونات على صفحة كل مشروع. كما تُنشر منطقية Khorna Verdict علناً. ونفصح عن مواطن عدم اليقين في حسابات أطروحة التقارب.
اطّلع على المنهجية ←تواصل معنا
نرسل القائمة المختصرة النشطة لمشاريع قبل الإنشاء وفقاً لميزانيتك · بما في ذلك مشاريع لم تُطرح بعد في القوائم العامة. أو استخدم نموذج الإدخال المكوّن من 4 خطواتللحصول على قائمة مختصرة آلية ومخصصة.