Phrom Phong · Off-plan · Raimon Land
Raimon Sukhumvit 38 Residences
قبل الإنشاء · فاخر للغاية · 72 وحدة فقط
السعر ابتداءً من
32M
صافي العائد
5.4%
نمو رأس المال
8%
سنوياً
Khorna Score
A+
85/100
الحكم
WAIT
المواصلات
350m
BTS Thong Lo
برج فاخر للغاية مكوّن من 26 طابقًا من تطوير Raimon Land، يضم 72 وحدة فقط · بمحاذاة مكوّن فندقي فاخر يضم 200-250 غرفة على قطعة أرض تتجاوز مساحتها 3,100 متر مربع. العدد المحدود من الوحدات يعني ندرة هيكلية. شارع سوكومفيت 38 شارع سكني منخفض الكثافة يقع بين تونغلور وبروم بونغ · سجل Raimon الحافل في المشاريع المرموقة (The Estelle) يدعم العلاوة السعرية للعلامة التجارية.
مبررات حكم Khorna · يتم تحديثها شهرياً
Strong project (A+, 85/100) but our access price is 29.761904761904763% above current market asks · wait for a phase reset or off-market opportunity.
Khorna Score · تصنيف حصري من 100 نقطة
آخر تحديث · مايو 2026 · المنهجية
مقارنةً بالمحفظة · الفئة الأعلى
ستة مكونات، مرجّحة وفق ما يحرّك النتائج.
يشكّل العائد ونمو رأس المال 50% من النتيجة (بترجيح يعكس ما يقوم المستثمرون الأجانب بتقييمه اكتتابيًا فعليًا). أما الـ 50% المتبقية فتشمل السيولة والطلب وقابلية المشي وجودة المطور العقاري · البيانات التي تميّز الوحدة الجيدة عن الوحدة الممتازة. منهجية واحدة عبر المحفظة بالكامل · تصنيف A+ يعني الشيء ذاته في Mandarin Oriental Residences كما في Tela Thonglor. اقرأ المنهجية الكاملة →
العائد النقدي بعد رسوم الجمعية والإدارة والضريبة
المصدر · التقييم الاكتتابي من Khorna · تدفقات نقدية مخصومة لـ 10 سنوات
النسبة المتوقعة سنويًا خلال فترة احتفاظ 5 سنوات
المصدر · التقييم الاكتتابي من Khorna · خط أساس على مستوى المنطقة + تعديلات المشروع
عمليات البحث الشهرية في تايلاند عن اسم المشروع
المطاعم والمقاهي والصالات الرياضية ومراكز التسوق ووسائل النقل على مسافة قريبة سيراً على الأقدام
المصدر · Google Places API (NEW) · بيانات حية
نوع الوحدة + القرب من BTS / MRT
المصدر · قواعد Khorna · إعادة بيع + مكافأة القرب من BTS
السجل المهني + الميزانية العمومية (SET 56-1)
وتيرة التحديث
الطلب · سحب شهري من Ahrefs. قابلية المشي · تحديث شهري عبر Places. العائد ونمو رأس المال · إعادة تشغيل ربع سنوية. الجودة · مراجعة سنوية لإيداعات SET.
المنهجية ذاتها لكل وحدة
لا نُحرّف الدرجات لصالح الوحدات التي نرغب ببيعها. المعادلة علنية · الأوزان علنية · والبيانات الأولية قابلة للتدقيق على /how-we-score.
سياسة تضارب المصالح
المشاريع ذات العمولة الأعلى لا تحصل على درجات أعلى. نُفصح عن أي تضارب في عرض التقييم الاكتتابي عند الاقتضاء. الدرجة لا تتأثر بمستحقاتنا.
التدفق النقدي: ما تحتفظ به فعلياً
إجمالي الإيجار اليوم، بعد الرسوم وبعد الضريبة، بعملتك.
نوع الوحدة: يُغيّر النموذج المالي
سعر شراء 2 bed · ฿32,760,000 THB
إجمالي الإيجار
฿184,275
شهرياً، قبل أي رسوم
سنوياً
฿2,211,300
بعد Maison Siam (20%)
฿147,420
إدارة شاملة · التأجير + التشغيل + الإقرار الضريبي · 6 أشهر مجاناً على وحدات البناء الجديد
سنوياً
฿1,769,040
صافي ما تحصل عليه · سنوياً
฿1,537,380
بعد الإدارة + رسوم الجمعية (60,840 THB) + ضريبة 10%
شهرياً
฿128,115
سعر الصرف: 1 بات تايلندي = 0.0307 THB · محدّث في 2026-04-30. تفترض الضريبة معدلاً فعلياً قدره 10% على دخل الإيجار الأجنبي المقيم في تايلاند · وغالباً ما يخفّض الإعفاء الضريبي بموجب الاتفاقيات الدولية مقابل ضريبة بلد الإقامة هذا الرقم بشكل أكبر.
كيف تقارن Bangkok عالمياً
صافي العائد الإيجاري للشقق الفاخرة · في أبرز العواصم العالمية.
TH · Bangkok الفاخرة
6%
صافي العائد سنوياً
سعر الدخول: نحو 280 ألف دولار
SG · Singapore الفاخرة
2.5%
صافي العائد سنوياً
سعر الدخول: نحو 1400 ألف دولار
HK · Hong Kong الفاخرة
2%
صافي العائد سنوياً
سعر الدخول: نحو 2100 ألف دولار
JP · Tokyo الفاخرة
4%
صافي العائد سنوياً
سعر الدخول: نحو 800 ألف دولار
UK · London الفاخرة
2.5%
صافي العائد سنوياً
سعر الدخول: نحو 1500 ألف دولار
FR · Paris الفاخرة
2.5%
صافي العائد سنوياً
سعر الدخول: نحو 900 ألف دولار
US · New York الفاخرة
3.5%
صافي العائد سنوياً
سعر الدخول: نحو 1200 ألف دولار
AU · Sydney الفاخرة
3%
صافي العائد سنوياً
سعر الدخول: نحو 950 ألف دولار
تحقّق Bangkok الفاخرة 2.4 أضعاف صافي العائد في Singapore / Paris / London الفاخرة، وبنحو خُمس سعر الدخول. الفجوة في العائد بنيوية · فلا تزال Bangkok تُسعَّر كمدينة آسيوية من الأمس، لا كعاصمة الملاذ الآمن التي أصبحت عليها. اطّلع على تحليلنا.
اقتصاديات ما قبل الإنشاء · النقد الآن مقابل التسليم
ادفع 12% على مدى 4.0 سنوات · واحصد 36% من النمو قبل سداد الباقي.
السعر المتوسط
฿141.00M
استناداً إلى منتصف نطاق السعر
النقد المُستثمَر قبل التسليم
฿16.21M
12% من السعر · موزعة على فترة الإنشاء
الرصيد المستحق عند التسليم
฿105.75M
75% · يُموَّل غالباً عبر رهن عقاري بالباهت التايلندي
النمو حتى التسليم
+36.0%
متوقع بناءً على نمو سنوي 9.0% × 4.0 سنوات حتى التسليم
القيمة المتوقعة عند التسليم
฿191.83M
฿50.83M مكاسب غير محققة
نمو حقوق الملكية على النقد المُستثمَر
313%
المكسب الرأسمالي مقسوماً على النقد المدفوع فعلياً قبل التسليم · ألفا ما قبل الإنشاء
جدول الدفعات · من اليوم حتى نقل الملكية
2026-06
Reservation
0.1%
฿75K
2026-07
Contract (10%)
9.9%
฿14.03M
2026-09
Construction · 1st
0.5%
฿705K
2028-06
Construction · mid (15 of 30)
0.5%
฿705K
2030-05
Construction · final
0.5%
฿705K
2030-06
Handover (75%)
75.0%
฿105.75M
الهيكل القياسي للوحدات قبل الإنشاء في Bangkok · حجز + 10% عند توقيع العقد + 15% موزّعة على أقساط البناء + الرصيد عند نقل الملكية. تختلف الشروط حسب المطور العقاري · قابلة للتفاوض في المرحلة الأولى. يستند توقع نمو رأس المال إلى معدل النمو السنوي المتوقع للمشروع مركّباً خلال فترة البناء · مصادره بيانات CBRE Thailand وJLL Bangkok وتغذية بيانات السوق الأسبوعية لهذا الموقع.
محاكي الخروج قبل نقل الملكية
التنازل / إعادة البيع الخاصة قبل اكتمال الإنشاء
ماذا لو خرجت في الشهر 18؟ 67% عائد نقدي على النقد.
يسمح معظم المطورين العقاريين في Bangkok بالتنازل عن العقد قبل نقل الملكية (برسوم إدارية 1-2%). تنمو العقارات الراقية في هذا المحور بمعدل 8.0% سنوياً مركّباً. توضح المعادلة أدناه ما يبدو عليه التنازل المبكر عن العقد · المكسب الإجمالي بعد خصم رسوم التنازل + ضريبة الأعمال الخاصة (3.3% إذا تمت الحيازة لأقل من 5 سنوات).
الخروج في الشهر
18 / 47
المبلغ النقدي المدفوع بحلول الشهر 18
฿14.80M
الحجز + العقد + الأقساط حتى تاريخه
صافي المكسب بعد الرسوم + ضريبة الأعمال الخاصة
฿9.92M
ناقص ฿2.12M رسوم التنازل + ฿5.22M ضريبة الأعمال الخاصة
العائد النقدي على النقد المستثمر
67%
صافي المكسب ÷ النقد المدفوع فعلياً
يسمح كل من Sansiri وAP وOrigin بالتنازل المجاني عن العقد. أما Noble وAnanda فيطبّقان رسوماً إدارية (افتُرضت 1.5% في هذا النموذج). يقيّد عدد قليل إعادة البيع حتى تحقيق مراحل إنشاء محددة · ونشير إلى ذلك في تعليل Khorna Verdict عند الاقتضاء. تُطبَّق ضريبة الأعمال الخاصة إذا تنازلت قبل 5 سنوات من تاريخ العقد · وقد أدرجناها في النموذج.
كيف يعمل سلّم التسعير المرحلي
يُطلق معظم المطورين العقاريين في Bangkok مشاريعهم على 4 إلى 6 مراحل، مع رفع الأسعار في كل مرحلة.
هذا ليس مصادفة. الإطلاق المرحلي استراتيجية إيرادات متعمّدة: يريد المطور العقاري أن يبدو المشروع "متحركاً" في المواد التسويقية (وهو ما يُسرّع المبيعات)، ويريد في الوقت نفسه التقاط الزيادات السعرية مرحلة بعد مرحلة (وهو ما يُضاعف إجمالي إيرادات المشروع). يتوافق الهدفان مع نمط مشتري الشهر · فمشترو المراحل المبكرة يحصلون على أسعار أدنى من السوق، بينما يدفع مشترو المراحل المتأخرة السعر التسويقي الكامل.
المرحلة 1 · معاينة خاصة
أدنى تسعير، وأفضل تخصيص لحصة الأجانب، وهامش تفاوض كامل في اتفاقية البيع والشراء. مبيعات مغلقة · بالدعوة فقط أو مباشرة من المطور العقاري. هنا تعمل قناة التوريد الخاصة بـ Khorna.
المرحلة 2-3 · الإطلاق التمهيدي
ارتفاع 3 إلى 7% لكل مرحلة مقارنة بالمرحلة 1. يبدأ التسويق العام. لا يزال هناك بعض هامش التفاوض · وحصة الأجانب نصف ممتلئة. وبحلول الوقت الذي تُترجم فيه المنصات الإنجليزية صفحة المشروع، يكون الإطلاق التمهيدي عادةً قد أوشك على الإغلاق.
المرحلة 4-6 · الإطلاق الرسمي
ارتفاع تراكمي من 15 إلى 25% مقارنة بالمرحلة 1. حملة تسويقية كاملة. حصة الأجانب مُلتزَم بها في معظمها. اتفاقية البيع والشراء بصيغة "خذها أو اتركها". هنا يدخل معظم المشترين الأجانب الأفراد · فيدفعون السعر المرتفع الكامل مقابل ما تبقّى من حصة الأجانب.
الأثر الاستراتيجي للمستثمر · التواجد في المرحلة 1 يعني الشراء بنسبة 80-85% من السعر الذي ستُدرَج به الوحدة نفسها بحلول المرحلة 4. يمكنك الاحتفاظ حتى نقل الملكية والاستفادة من نمو رأس المال خلال فترة الإنشاء، أو التنازل عن العقد خلال ذروة التسويق في المرحلتين 4-6 حين يكون سلّم التسعير في أعلى مستوياته. في كلتا الحالتين، الوصول إلى المرحلة 1 هو مصدر التفوق.
لماذا تهم السرعة · أفضل الوحدات تُحجز أولاً
يُخصَّص مخزون حصة الأجانب وحدةً بوحدة، لا حسب الفئة. الوحدات الزاوية، والوحدات في الطوابق العليا، والوحدات ذات الإطلالات غير المحجوبة، والوحدات بأفضل المخططات · جميعها يحجزها المشترون الذين يصلون أولاً. وبحلول الوقت الذي يتوسّع فيه التسويق العام، يكون ما تبقّى من تخصيص حصة الأجانب هو الثلث الأدنى من المبنى.
هذا ليس أسلوب بيع ضاغط، بل هي طريقة عمل نظام التخصيص لدى المطور العقاري. عادةً ما يكون الحد الأقصى لحصة الأجانب في الوحدات الزاوية من 1 إلى 2 وحدة لكل طابق؛ وإذا بيعت في المرحلة الأولى، فلن يتمكن مشترو المرحلة الرابعة من الوصول إليها بأي سعر. نحن نتتبع أرقام الوحدات المحددة التي لا تزال متاحة ضمن حصة الأجانب لكل مشروع. الفرق بين "تتوفر وحدة بغرفتي نوم" و"تتوفر وحدة زاوية بغرفتي نوم في الطابق 28 ضمن حصة الأجانب" هو مجال عملنا.
الصحة المالية للمطور العقاري · إيداع 56-1 لعام 2024
RML · مدرج في SET
Raimon Land · فحص الميزانية العمومية.
مطور عقاري متخصص في المشاريع الفاخرة حصراً (The Estelle، The Lofts). نطاق أصغر مع هوامش ربح متميزة. وتُضفي شراكة Hong Kong Land في مشروع Estelle مصداقية مؤسسية.
صافي D/E
1.45
المعيار القطاعي 1.0-1.5
معدل نقل الملكية
91%
الوحدات المكتملة التي تم نقل ملكيتها
أيام المخزون
24 شهر
دوران المخزون المكتمل غير المباع
إجمالي الهامش
38.5%
هامش التشغيل قبل الضريبة
المشاريع المؤجلة
22.8 مليار باهت تايلاندي
الإيرادات المستقبلية المتعاقد عليها
نظرة المخاطر
متين
موقفنا في التقييم الاكتتابي
بيانات السوق المباشرة
ما يقوله السوق فعلاً عن هذه الوحدة.
متوسط سعر العرض في المنطقة
متوقَّع295k THB/متر مربع
إسقاط بناءً على متوسط المنطقة · تحديث البيانات قيد الانتظار لهذه القائمة
-29.8% مقابل تقييمنا الاكتتابي (420 ألف)
على بُعد 800 متر مشياً
جارٍ مزامنة بيانات المرافق.
طلب البحث من المشترين
دون عتبة الفهرسة · هذا عرض هادئ/حصري.
Ahrefs (مايو 2026)
الأرقام أعلاه حية · مستخرجة من العروض العامة وGoogle Places وبيانات حجم البحث من Ahrefs، ويتم تحديثها شهرياً. نحن لا نختلق المقارنات ولا نتجاهل الإشارات الضعيفة.
التقييم الاكتتابي · الأرقام
ما نقوم بنمذجته قبل الإدراج في القائمة المختصرة.
صافي العائد في السنة الأولى
5.4%
بعد الرسوم والضرائب وفترات الشغور
نمو القيمة
8%
سنوياً · توقعات 5 سنوات
معدل الإشغال
88%
مرجّح بـ DTV
التكلفة الإجمالية للأجانب
17.4%
شاملة طوال فترة التملك
التفاصيل
- تقدير الإيجار
- 180,000 THB · 2-bed furnished
- رسوم الإدارة
- 20% من الإيجار
- نطاق السعر
- 32M to 250M THB
- السعر لكل متر مربع
- 420,000 باهت تايلندي
- BTS / MRT
- 350m to BTS Thong Lo
- أنواع الوحدات
- 2 bed · 86-120 sqm, 3 bed · 150-220 sqm, Penthouse · 300-435 sqm
- التسليم المتوقع
- 2030-06-01
- مرحلة البيع المسبق
- Early announcement
الملاءمة لـ DTV / LTR
Premium · UHNW LTR + family. Hotel-grade service standards · senior expat / regional family-office tenant.
المرافق
الوسوم
العوائد بحسب حجم الوحدة
الوحدات الأصغر تحقق عائداً أعلى، والأكبر تحقق نمواً أكبر في القيمة.
الموقع · القرب من BTS / MRT
أين يقع.
BTS Sukhumvit
Thong Lo
315 متر · 4 دقيقة سيراً
BTS Sukhumvit
Phrom Phong
1148 متر · 14 دقيقة سيراً
BTS Sukhumvit
Ekkamai
1178 متر · 15 دقيقة سيراً
MRT Blue
Queen Sirikit Convention Centre
1930 متر · 24 دقيقة سيراً
المخزون المتاح · Raimon Sukhumvit 38 Residences
هل تريد أرقام الوحدات الفعلية والأسعار؟
نطاق السعر
32M to 250M THB
حصة الأجانب
تسعير المرحلة مباشر
محتوى محجوب · اطلب فتح الوصول
- · الوحدات المتاحة حالياً (أرقام الطوابق والوحدات المحددة)
- · الأسعار المطلوبة الدقيقة لكل وحدة
- · المخططات الطابقية وأبعاد الوحدات
- · توزيع حصة الأجانب حسب الوحدة
- · مسار التسعير عبر المراحل + الخيارات الأفضل قيمةً
- · قناة تواصل مباشرة مع المطور العقاري / المالك
لماذا نُقيّد الوصول: المخزون على مستوى الوحدات يتغير أسبوعياً. نرسل إليك النسخة الحيّة لهذا الأسبوع، مع توصيتنا الفعلية بشأن الوحدة الأنسب لملفك. لا ضغط بيعي، ولا ردود جاهزة: يردّ Alexandre أو Etienne مباشرةً خلال 24 ساعة.
تواصل معنا
هل تريد نظرة أعمق على Raimon Sukhumvit؟
نرسل لك ملف التقييم الاكتتابي الكامل، والتخصيص الحالي لحصة الأجانب، وتوافر الوحدات طابقاً بطابق، وتوصيتنا المحددة لوضعك.