In Bauphase · warum wir
Gebäude wählen, Vertrag unterschreiben · so die öffentliche Version. Die Realität · Phasenpreise verschieben sich wöchentlich, die Ausländerquote füllt sich schnell, die „beste" Einheit ist selten die aus der Broschüre, und der unterzeichnete Kaufvertrag (SPA) enthält 30 bis 50 Klauseln, die die meisten Käufer nie lesen. Wir arbeiten in dieser Schicht in Vollzeit. So gehen wir vor.
01 · Pipeline · wir erfassen Projekte vor der öffentlichen Vermarktung
01 · 2 bis 4 Wochen vor der öffentlichen Vermarktung
Das Netzwerk zu SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / RML ermöglicht Pre-Launch-Zuteilungen aus der Ausländerquote. Die erste Phase öffnet sich für unsere Mandanten, bevor die öffentliche Vermarktung beginnt. Wenn das Projekt in öffentlichen Inseraten erscheint, sind die besten Einheiten bereits vergeben.
02 · 2 bis 6 Wochen Vorlauf
An der SET notierte Bauträger müssen wesentliche Projektstarts per Pflichtmitteilung bekanntgeben. Wir überwachen täglich SET-Meldungen für SIRI / AP / ORI / NOBLE / ANAN / PSH / RML / LPN · und erfassen jede Ankündigung am Tag der Veröffentlichung.
03 · 1 bis 3 Wochen Vorlauf
Die /projects-Seiten der Bauträger werden aktualisiert, sobald Phase 1 startet (und bevor öffentliche Werbekampagnen anlaufen). Wir erfassen diese wöchentlich über die Top-8-Bauträger hinweg per Daten-Feed.
04 · 0 bis 2 Wochen Vorlauf
Immobilienteil der Bangkok Post, Property Report Asia, thailändische Immobilien-Kanäle, Fachzeitschriften des Immobiliensektors. Verfolgt über tägliche Perplexity-Sonar-Abfragen mit Quellenangaben. Erfasst, was als Nächstes vom Nachrichtenzyklus aufgegriffen wird.
05 · 60 bis 90 Tage Verzögerung · institutioneller Standard
Quartalsweise Marktberichte zum Bangkoker Eigentumswohnungsmarkt. Sie hinken den täglichen Nachrichten hinterher, liefern aber strukturierte Pipeline-Daten, die wir mit unseren wöchentlichen Research-Syncs abgleichen. Kostenlose PDFs.
06 · 0 Vorlaufzeit · öffentliche Inserate
Hier finden Privatkäufer Objekte in Bauphase. Wir nutzen das als Plausibilitätsprüfung · wenn ein Projekt in öffentlichen Inseraten auftaucht, sollte es längst über die vorgelagerten Quellen in unserer Pipeline sein.
Bis ein Projekt in nennenswertem Umfang in öffentlichen Inseraten oder ausländischen Portalen erscheint, verfolgen wir es in der Regel bereits seit 3 bis 8 Wochen · und unsere Mandanten haben die Shortlist sowie den Antrag auf Zuteilung aus der Ausländerquote längst erhalten.
02 · Tiefenanalyse auf Einheitsebene · was die meisten Käufer übersehen
01
Derselbe Einheitstyp, zwei Stockwerke auseinander, kann eine Preisspanne von 5 bis 10 % und einen Unterschied in der Ausblicksqualität von 30 % aufweisen. Wir kartieren die Sichtgeometrie jeder verfügbaren Einheit gegen die Bebauungspläne der Nachbargrundstücke und das Risiko künftiger Türme. Manchmal ist die Einheit im 12. Stock der Kauf · nicht die im 25. Stock mit Mauerrisiko.
02
Nordausrichtung in Bangkok bedeutet geringere Feuchtigkeitsschäden, niedrigere Klimakosten und bessere Vermietbarkeit. Südost-Ausrichtung ist die sonnenintensivste. Wir weisen dies auf Einheitsebene aus, nicht auf Gebäudeebene.
03
Die Ausländerquote in einem Gebäude ist keine pauschale, gleichmäßig verteilte 49 %-Regelung · sie betrifft konkrete Einheiten. Wir wissen, welche Einheiten in jedem Gebäude zur Ausländerquote gehören und welche davon noch an einen ausländischen Käufer vergeben werden können. So vermeiden Sie die Überraschung: „Wir haben eine Einheit für Sie gefunden, aber sie liegt nicht in der Ausländerquote."
04
Die Preise in Phase 1 unterscheiden sich von denen in Phase 4 um 15 bis 25 % bei identischem Einheitentyp. Wir verfolgen, in welcher Phase sich das Projekt befindet, und wählen den richtigen Einstiegszeitpunkt. Manchmal sind drei Monate Warten die richtige Entscheidung. Manchmal ist Freitag die Frist.
05
Vor der Übergabe sind die Verwaltungsgebühren des Gebäudes lediglich eine Schätzung des Bauträgers. Nach der Übergabe steigen sie im 2. Jahr häufig um 20 bis 40 %, sobald der reale Betrieb anläuft. Wir kennzeichnen Bauträger, die dafür bekannt sind, die Verwaltungsgebühren vor dem Verkaufsstart zu niedrig anzusetzen.
06
Leere Grundstücke im Umkreis von 200 m um Ihre Einheit · Wie ist die Bauleitplanung, wem gehören sie, gibt es aktive UVP-Anträge? Wir prüfen alle drei Punkte für jede Auswahlliste. Ihr Ausblick bei der Übergabe ist wertlos, wenn 18 Monate später ein 35-stöckiger Turm eröffnet. Lesen Sie die ausführliche Analyse.
07
Übertragungsgebühr, Instandhaltungsrücklage, Vorauszahlung der Gemeinschaftskosten, Parkplatzzuweisung, Beschilderungsrechte · der SPA-Vertrag enthält 30 bis 50 Posten, in denen 1 bis 3 % des Einheitswerts verschwinden können. Wir verhandeln gezielt, welche davon gestrichen oder reduziert werden.
08
Manche Bauträger schränken den Wiederverkauf vor Fertigstellung ein. Manche erlassen die Übertragungsgebühren, wenn Sie vor der Übergabe über sie weiterverkaufen. Manche haben spezielle Abtretungsbedingungen. Wir prüfen den SPA, bevor Sie unterschreiben, und erläutern, was Sie beim Ausstieg tun können und was nicht.
03 · Der Unterschied, Punkt für Punkt
Was Sie allein tun würden (oder mit einem typischen Makler)
Was wir für Sie tun
04 · Was Sie das kostet
Derselbe Listenpreis wie beim direkten Gang ins Verkaufsbüro · wir erhalten unsere Provision vom Bauträger. Zusätzlich erhalten Sie unsere Bonitätsprüfung, unseren Zugang zu Phase-1-Preisen, sofern verfügbar, unsere SPA-Prüfung sowie die Maison-Siam-Pipeline von der Übergabe bis zur Vermietung (6 Monate gesponsert, Innenausstattung im Cat-4-Setup inklusive).
Wir werden erst bezahlt, wenn Sie unterschreiben · daher haben wir nur eine Aufgabe · eine Einheit für Sie zu finden, mit der Sie die nächsten 10 Jahre zufrieden sind. Anders als ein Verkäufer, der an das Inventar eines einzigen Bauträgers gebunden ist, arbeiten wir mit dem gesamten Markt und empfehlen, was passt, nicht, was die höchste Provision bringt.
Wir sind kein Listing-Service. Wir sind eine Schicht aus Bonitätsprüfung, Zugang und Betrieb rund um die Einheit, die Sie kaufen. Die meisten ausländischen Käufer merken erst, dass sie das brauchen, wenn sie die Reibungskosten bereits bezahlt haben, weil sie es nicht hatten.
Warum Investoren Khorna vertrauen
Geprüfte Projekte
50+
In 11 erstklassigen Bangkok-Lagen
Datenaktualisierung
Wöchentlich
Echtzeit-Marktdaten · wöchentliche Aktualisierung
Geprüfte Nettorendite
4 bis 6 %
Pro Projekt, nicht Portfolio-Durchschnitt
Käuferseitige Ausrichtung
100 %
Wir verdienen auf der Bauträgerseite, nicht an Ihnen
Gründer-Hintergrund
Aufgebaut von einem ehemaligen Investmentbanker der Société Générale Hongkong, Top-Platzierung auf ausländischen Portalen in Thailand.
Alexandre Beaumont leitet die Bonitätsprüfung und die Bauträgerbeziehungen bei Khorna. Zwölf Jahre Disziplin im grenzüberschreitenden Investmentbanking, angewendet auf den Immobilienmarkt Bangkok. Etienne Alcouffe entwickelt die Daten- und Produktebene · Live-FX, Echtzeit-Marktdaten, proprietäres Scoring.
Über das Team →Methodik
Jede Datentabelle auf dieser Seite nennt ihre Quelle. Die Premium-Preise für Bangkok werden wöchentlich aus öffentlichen Inseraten aktualisiert und gegen die Quartalsberichte von CBRE Thailand und JLL verifiziert. FX-Daten von der Frankfurter API. Länder- und Makro-Ratings aus den veröffentlichten Bewertungen von S&P, Fitch und Moody's. Schul- und Krankenhausdaten aus Registern (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Der Khorna Score wird offen veröffentlicht · 6-Komponenten-Aufschlüsselung auf jeder Projektseite. Die Begründung des Khorna Verdict wird offen dargelegt. Wir weisen transparent darauf hin, wo die Berechnungen der Konvergenzthese Unsicherheiten enthalten.
Zur Methodik →Sprechen Sie mit uns
Wir senden Ihnen die aktive Shortlist in Bauphase für Ihr Budget · einschließlich Projekten, die noch nicht öffentlich gelistet sind. Oder nutzen Sie die 4-Schritt-Erfassungfür eine maßgeschneiderte automatische Shortlist.