KR · 한국인 투자자를 위해
Seouler Renditen liegen unter der Verzerrung des Jeonse-Systems bei 2 bis 3 % netto. Strukturelle KRW-Schwäche gegenüber USD und THB. Koreanische Erbschaftsteuer von 50 %. K-REITs sind dem Zinszyklus der Bank of Korea ausgesetzt. Der koreanische Anlagestack bietet Inlandsexposure mit komprimierten Renditen ohne echte geografische Diversifizierung.
Bangkok-Prime · 4 bis 6 % netto Standardmieteinnahmen (keine Jeonse-Verzerrung), struktureller KRW-Hedge, erstklassige koreanerfreundliche Gesundheitsversorgung (Bumrungrad / Samitivej), eine etablierte Community von 20.000 bis 25.000 koreanischen Expats in Sukhumvit Soi 12 „Korea Town". Thai-koreanisches Doppelbesteuerungsabkommen in Kraft. Diese Seite bietet den ehrlichen Direktvergleich.
Ihre koreanischen Alternativen, nach Steuern
Direktimmobilien in Seoul / Busan
2 bis 3 % netto (durch Jeonse verzerrt)
Koreanische Erwerbssteuer plus Registrierungssteuer · das Jeonse-System begrenzt die Renditeökonomie für Vermieter · strukturelle KRW-Schwäche gegenüber USD und THB · koreanische Erbschaftssteuer von 50 %
K-REITs (börsennotiert)
4 bis 6 % brutto
Volatilität börsennotierter Aktien · Konzentration auf koreanische Büro-, Logistik- und Wohnimmobilien · Sensibilität gegenüber dem Zinszyklus der Bank of Korea · enges Sektorengagement
Inländische Immobilienfonds
3 bis 5 %
Ausschließlich KRW · lange Sperrfristen · inländische Konzentration · begrenztes internationales Immobilienengagement
US-Immobilien (beliebte koreanische Auslandsanlage)
3 bis 5 %
USD/KRW-Volatilität · Exposition gegenüber US-Erbschaftssteuer · Vermieter-Steuerlast · Konzentration in CA / HI / NJ bei koreanischen Käufern · arbitragierte Preise
Vietnam / Da Nang Immobilien (günstigere ASEAN-Alternative)
5 bis 7 % brutto
70 Jahre Erbbaurecht (kein Volleigentum) · vietnamesische Obergrenze für Auslandsbesitz (30 % pro Gebäude) · geringere regulatorische Transparenz · längerer Dokumentationszyklus
Der strukturelle Vorteil
Koreanische Erbschaftssteuer
In Korea
50 % Spitzensatz · weltweite Vermögensbasis für koreanische Steueransässige · eines der höchsten Erbschaftssteuerregime weltweit
Thailändische Behandlung
In Thailand belegene Immobilien unterliegen für koreanische Steueransässige in der Regel der koreanischen Erbschaftssteuer. Das thailändisch-koreanische Doppelbesteuerungsabkommen (in Kraft) sieht Anrechnungsmechanismen vor. Für koreanische Ruheständler mit LTR-Status, die in Thailand steueransässig werden, kann die Ansässigkeitsstruktur die globale Steuerbasis erheblich verschieben. Bitte stimmen Sie sich mit Ihrem koreanischen 세무사 ab.
Strukturelle KRW-Schwäche
In Korea
Der KRW hat sich zwischen 2020 und 2025 deutlich gegenüber USD und THB abgeschwächt · akkommodierende Politik der Bank of Korea und Leistungsbilanzdynamik
Thailändische Behandlung
Der THB hat in den letzten fünf Jahren gegenüber dem KRW aufgewertet. Das Halten einer Bangkok-Immobilie ist ein struktureller KRW-Hedge · Mietrenditen werden günstig umgerechnet, und die Kapitalbasis steigt im Vergleich zu KRW-denominierten Vermögenswerten.
Verzerrung durch das Jeonse-System
In Korea
Der koreanische Wohnimmobilienmarkt wird durch Jeonse geprägt (hohe rückzahlbare Kaution, niedrige Monatsmiete) · die Vermieterökonomie weicht erheblich vom internationalen Standard-Mietcashflow ab
Thailändische Behandlung
Der Bangkoker Mietmarkt funktioniert auf Basis internationaler Standard-Monatsmieten. 4 bis 6 % Nettorendite sind echter Cashflow, nicht durch Kautionsarbitrage verzerrt. Maison Siam übernimmt den Betrieb · transparente Gebühren, monatliche Nettoauszahlungen.
Arbitrage bei Gesundheitskosten für Ruheständler
In Korea
Die koreanische gesetzliche Krankenversicherung deckt die Versorgung im Inland ab, doch die Kosten der privaten Gesundheitsversorgung steigen · Kapazitätsengpässe in Krankenhäusern in Seoul
Thailändische Behandlung
Bumrungrad und Samitivej behandeln regelmäßig koreanische Patienten · koreanischsprachige Services verfügbar · Kosten betragen rund ein Drittel vergleichbarer koreanischer Privatkliniken. Für die LTR Wealthy Pensioner-Zielgruppe ist dies ein zentraler Attraktivitätsfaktor.
한국·태국 이중과세방지조약 (in Kraft). Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Thailand und Korea verhindert eine doppelte Besteuerung. Die Abstimmung mit einem koreanischen 세무사 ist für die Erbschaftssteuerstrukturierung unerlässlich · wir vermitteln auf Anfrage.
Visa-Wege für koreanische Käufer
DTV
Für wen
Koreanische Remote-Worker, Content Creators, K-Content- / K-Tech-Fachkräfte · 35-50 Jahre, 5-Jahres-Flex-Visum
Warum
5 Jahre Multi-Entry, 180-Tage-Aufenthalte, Schwelle 500.000 THB (~18 Mio. ₩). Passend zu einer 1-Zimmer-Wohnung im Wert von 8-14 Mio. THB in Asok, Phrom Phong oder im mittleren Sukhumvit-Korridor.
LTR Wealthy Global Citizen
Für wen
Koreanische HNWI mit Vermögen ab 1 Mio. USD und Einkommen ab 80.000 USD · Senior Executives bei Chaebol-Tochtergesellschaften, Gründer nach IPO
Warum
10 Jahre Aufenthalt + 17 % Steuerobergrenze auf thailändische Einkünfte + Befreiung von der Besteuerung von Auslandsüberweisungen. In Kombination mit koreanischer Steuerwohnsitzplanung strukturell effizient.
LTR Wealthy Pensioner
Für wen
Koreanische Ruheständler mit einem Pensionsäquivalent ab 80.000 USD · Kombination aus staatlicher Rente, Betriebsrente und Vermögensentnahme
Warum
10 Jahre Aufenthalt + 17 % Steuerobergrenze in Thailand. Passend zu einer 2-Zimmer-Wohnung im Wert von 12-22 Mio. THB in Phrom Phong oder Sathorn. Etablierte koreanische Expat-Community in der Sukhumvit Soi 12, dem sogenannten „Korea Town".
Thailand Privilege
Für wen
Koreanische HNWI mit Wunsch nach Langzeitaufenthalt ohne LTR-Qualifikation · Mitgliedschaft zwischen 900.000 und 5 Mio. THB
Warum
Beinhaltet einen Vermittlungsservice für die Kontoeröffnung. Die Bangkok Bank bietet auf HNW-Ebene koreanischsprachigen Support. Sinnvoll für Käufer unter 50, die nicht den DTV-Kriterien entsprechen.
Vier koreanische Profile, mit denen wir arbeiten
Der Seouler Konzern-Ruheständler
Senior Executive im Ruhestand aus einem koreanischen multinationalen Konzern oder einer Chaebol-Tochter. Nettovermögen 2-5 Mrd. ₩ + Betriebsrente. Erwägt Bangkok als vollständigen Hauptwohnsitz · Gesundheitsversorgung + Lebensstil + KRW-Absicherung. LTR Wealthy Pensioner. Typischer Kauf: 2-Zimmer-Wohnung im Wert von 12-22 Mio. THB in Phrom Phong oder Sathorn.
Der K-Content- / K-Tech-Gründer
Soeben ein koreanisches Entertainment-, SaaS- oder D2C-Unternehmen veräußert. 3-8 Mrd. ₩ nach Steuern. Aufbau einer panasiatischen Diversifikationsbasis · Pfad von DTV zu LTR. Bereits Teil der 20.000-25.000 starken koreanischen Expat-Community in Bangkok. Typischer Kauf: 2-Zimmer-Wohnung im Wert von 15-30 Mio. THB in Asok, Thonglor oder Phrom Phong.
Der koreanische Family-Office-Prinzipal
Generationenübergreifendes koreanisches Familienvermögen. Nettovermögen ab 10 Mrd. ₩. Aufbau panasiatischer Diversifikation + koreanische erbschaftssteueroptimierte Strukturierung. Typischer Kauf: Branded Residence im Wert von 30-80 Mio. THB am Flussufer, in Sathorn oder Phrom Phong.
Der Bangkok-Seoul-Doppelleben-Professional
Senior Tech- oder Finance-Fachkraft mit asiatischem Regionalmandat. Pendelt zwischen Seoul und Bangkok. Bereits Teil der etablierten koreanischen Community in der Sukhumvit Soi 12. DTV-Inhaber. Typischer Kauf: 1-Zimmer-Wohnung im Wert von 10-18 Mio. THB in Asok oder Phrom Phong.
Warum Investoren Khorna vertrauen
Geprüfte Projekte
50+
In 11 erstklassigen Bangkok-Lagen
Datenaktualisierung
Wöchentlich
Echtzeit-Marktdaten · wöchentliche Aktualisierung
Geprüfte Nettorendite
4 bis 6 %
Pro Projekt, nicht Portfolio-Durchschnitt
Käuferseitige Ausrichtung
100 %
Wir verdienen auf der Bauträgerseite, nicht an Ihnen
Gründer-Hintergrund
Aufgebaut von einem ehemaligen Investmentbanker der Société Générale Hongkong, Top-Platzierung auf ausländischen Portalen in Thailand.
Alexandre Beaumont leitet die Bonitätsprüfung und die Bauträgerbeziehungen bei Khorna. Zwölf Jahre Disziplin im grenzüberschreitenden Investmentbanking, angewendet auf den Immobilienmarkt Bangkok. Etienne Alcouffe entwickelt die Daten- und Produktebene · Live-FX, Echtzeit-Marktdaten, proprietäres Scoring.
Über das Team →Methodik
Jede Datentabelle auf dieser Seite nennt ihre Quelle. Die Premium-Preise für Bangkok werden wöchentlich aus öffentlichen Inseraten aktualisiert und gegen die Quartalsberichte von CBRE Thailand und JLL verifiziert. FX-Daten von der Frankfurter API. Länder- und Makro-Ratings aus den veröffentlichten Bewertungen von S&P, Fitch und Moody's. Schul- und Krankenhausdaten aus Registern (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Der Khorna Score wird offen veröffentlicht · 6-Komponenten-Aufschlüsselung auf jeder Projektseite. Die Begründung des Khorna Verdict wird offen dargelegt. Wir weisen transparent darauf hin, wo die Berechnungen der Konvergenzthese Unsicherheiten enthalten.
Zur Methodik →Investorenleitfaden · PDF
6-seitiges, individuell angepasstes PDF · Alternativen aus Ihrem Heimatmarkt mit Nach-Steuer-Zahlen, Steuerkeil-Analyse, Visa-Pfade, unsere Lage- und Einheitenempfehlungen für Ihr Profil. Belegte Daten, veröffentlichte Methodik.
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