JP · 日本人投資家のために
Strukturelle JPY-Schwäche, Risiko der BoJ-Zinsnormalisierung, japanische Erbschaftsteuer von 30-55 %, Renditekompression im Tokioter Wohnsegment. Das japanische Anlageangebot bietet J-REITs mit 3-4 % Bruttorendite bei Volatilität wie börsennotierte Aktien oder Inlandsimmobilien mit 2-3 % Nettorendite. Nichts davon liefert Ihnen die Kombination aus JPY-Hedge, panasiatischem Wachstum und Gesundheits-/Ruhestands-Triade.
Bangkok-Premium · 4 bis 6 % Nettorendite, struktureller JPY-Hedge (THB hat über 5 Jahre gegenüber JPY aufgewertet), erstklassige japanisch-orientierte Gesundheitsversorgung (Bumrungrad / Samitivej), bereits etablierte japanische Expat-Community von 80.000 bis 90.000 Personen. Thailändisch-japanisches Doppelbesteuerungsabkommen in Kraft. Diese Seite bietet Ihnen den ehrlichen Direktvergleich.
Ihre japanischen Alternativen, nach Steuern
Direktimmobilien Tokio / Osaka
2 bis 3 % Nettorendite (Tokio Innenstadt)
Erwerbsteuer und Registrierungssteuer von über 4 % beim Einstieg · Japanische Erbschaftsteuer 30 bis 55 % · Risiko der BoJ-Zinsnormalisierung für Renditen · strukturelle JPY-Schwäche gegenüber USD und THB
J-REITs (börsennotiert)
3 bis 4 % Bruttorendite
Volatilität wie börsennotierte Aktien · auf Japan konzentriert · sensibel gegenüber BoJ-Zinszyklus · enge Sektorallokation (Büro, Wohnen, Logistik)
Inländische Immobilienfonds
2 bis 4 %
Nur JPY · Japan-Konzentration · lange Haltefristen · auf Gewerbeimmobilien in Tokio / Osaka konzentriert · begrenztes Wohnimmobilien-Exposure
Hawaii / Kalifornien (beliebte Auslandsanlagen)
3 bis 5 %
USD/JPY-Volatilität · US-Erbschaftsteuer-Exposure für japanische Nichtansässige über 60.000 USD · Vermieter-Steuerlast · Preise bereits durch japanische Kapitalflüsse hochgetrieben
Der Steuer- und Währungsvorteil
Strukturelle JPY-Schwäche
In Japan
JPY hat im Zyklus 2020-2025 deutlich gegenüber USD und THB nachgegeben · BoJ-Lockerung belastet die Kaufkraft japanisch-ansässiger HNWIs
Thailändische Behandlung
Der THB hat in den letzten 5 Jahren gegenüber dem JPY aufgewertet. Der Besitz von Bangkoker Immobilien ist ein struktureller JPY-Hedge · die Mietrenditen werden günstig umgerechnet und die Kapitalbasis steigt im Wert relativ zu JPY-denominierten Vermögenswerten.
Japanische Erbschaftsteuer
In Japan
30 bis 55 % auf Nachlässe japanischer Steueransässiger · auf Basis des Weltvermögens · eines der höchsten Erbschaftsteuerregime weltweit
Thailändische Behandlung
In Thailand belegene Immobilien unterliegen für japanische Steueransässige in der Regel der japanischen Erbschaftsteuer (Welteinkommensprinzip). Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen Thailand und Japan sieht jedoch Anrechnungsmechanismen vor. Für japanische Rentner mit LTR-Visum, die in Thailand steueransässig werden, kann sich die Struktur erheblich verschieben. Stimmen Sie sich mit einem japanischen 税理士 ab.
Arbitrage bei Gesundheitskosten
In Japan
Die japanische gesetzliche Krankenversicherung deckt die inländische Versorgung ab, doch die internationale Versorgung für im Ausland lebende Rentner ist komplexer · die private Gesundheitsversorgung in Japan ist kostspielig
Thailändische Behandlung
Bumrungrad und Samitivej behandeln japanische Patienten regelmäßig · japanischsprachige Dienste verfügbar · Kosten ca. 1/3 eines vergleichbaren privaten Krankenhauses in Tokio. Für die Zielgruppe LTR Wealthy Pensioner ist dies neben der Investmentthese ein zentraler Anziehungsfaktor.
BoJ-Risiko der Zinsnormalisierung
In Japan
Die Renditen von Tokioter Immobilien reagieren empfindlich auf den Straffungszyklus der BoJ · Kapitalwerte sind einem Zinserhöhungsszenario ausgesetzt
Thailändische Behandlung
Prime-Bangkok wird auf Basis Bangkok-spezifischer Nachfragefundamente gehandelt (DTV-/LTR-Sog, Expat-Residenz, Gesundheitsversorgung für Rentner). Vom JGB-Zinszyklus entkoppelt.
日本・タイ租税条約 (in Kraft). Das thailändisch-japanische Doppelbesteuerungsabkommen verhindert Doppelbesteuerung. Koordination mit einem japanischen 税理士 ist für die Erbschaftsteuer-Strukturierung unerlässlich · wir vermitteln auf Anfrage.
Visa-Wege für japanische Käufer
DTV
Für wen
Japanische Remote-Worker, Designer, Kreative · 35-50 Jahre alt mit 5-jährigem Flex-Visum
Warum
5 Jahre Multi-Entry, 180-Tage-Aufenthalte, Schwellenwert 500.000 THB (ca. 1,7 Mio. ¥). Passt zu einem 1-Zimmer-Apartment für 8-14 Mio. THB in Asok, Phrom Phong oder Phayathai.
LTR Wealthy Global Citizen
Für wen
Japanische HNWIs mit Vermögen ab 1 Mio. USD und Einkommen ab 80.000 USD · Senior-Corporate, Post-IPO-Gründer
Warum
10 Jahre Aufenthalt + 17 % Steuerobergrenze auf thailändische Einkünfte + Befreiung für aus dem Ausland überwiesene Einkünfte. Kombiniert mit einer japanisch-inländischen Einkommensquellenstruktur kann die Gesamtsteuerlast reduziert werden.
LTR Wealthy Pensioner
Für wen
Japanische Rentner mit Pensionsäquivalent ab 80.000 USD · Kombination aus staatlicher Rente + Betriebsrente + Entnahmen aus Ersparnissen
Warum
10 Jahre Aufenthalt + 17 % Steuerobergrenze in Thailand. Die Arbitrage im Gesundheitswesen + Lebensqualität + JPY-Hedge machen dies zum klassischen Weg für japanische Rentner. Passt zu einem 2-Zimmer-Apartment für 12-22 Mio. THB in Phrom Phong / Sathorn.
Thailand Privilege
Für wen
Japanische HNWIs, die Langzeitaufenthalte ohne LTR-Qualifikation suchen · Mitgliedschaft 900.000 bis 5 Mio. THB
Warum
Inklusive Vermittlung eines Bankkontos. Bangkok Bank und Kasikorn betreuen japanische Kunden ab 30 Mio. THB AUM mit japanischsprachigen Relationship Managern.
Vier japanische Profile, mit denen wir arbeiten
Die in den Ruhestand tretende Tokioter Führungskraft
Senior-Corporate-Pensionär eines japanischen Konzerns. Nettovermögen 150 bis 400 Mio. ¥. Erwägt Bangkok als vollständigen Wohnsitz · Gesundheitsqualität + Lebensstil + JPY-Hedge sind das Trio. LTR-Wealthy-Pensioner-Weg. Typischer Erwerb: 2-Zimmer-Apartment für 12 bis 22 Mio. THB in Phrom Phong, Sathorn oder am Flussufer.
Der japanische Post-IPO-Gründer
Soeben aus einem japanischen Tech-/SaaS-/D2C-Unternehmen ausgestiegen. 200 bis 800 Mio. ¥ nach Steuern. Erwägt Bangkok als Basis für panasiatische Diversifikation · DTV-zu-LTR-Weg. Typischer Erwerb: 2-Zimmer-Apartment für 15 bis 30 Mio. THB in Asok, Thonglor oder Phrom Phong.
Der Principal eines japanischen Family Office
Generationenübergreifendes japanisches Familienvermögen. Nettovermögen über 1 Mrd. ¥. Aufbau einer panasiatischen Diversifizierung außerhalb des japanischen Heimatmarktes. Erbschaftssteuerstrukturierung mit thailändischem Immobilienbesitz ist ein zentraler Beweggrund. Typischer Erwerb: Branded Residence im Wert von 30 bis 80 Mio. THB am Flussufer, in Sathorn oder Phrom Phong.
Der zwischen Bangkok und Japan pendelnde Berufstätige
Japanische Tech- oder Beratungsfachkraft mit regionalem asiatischem Aufgabenbereich. Teilt seine Zeit zwischen Tokio und Bangkok. Bereits Teil der etablierten japanischen Gemeinschaft in Sukhumvit (Soi 33-39, Little Tokyo). DTV-Inhaber. Typischer Erwerb: 1-Zimmer-Wohnung im Wert von 8 bis 16 Mio. THB in Phrom Phong oder im mittleren Sukhumvit-Bereich.
Warum Investoren Khorna vertrauen
Geprüfte Projekte
50+
In 11 erstklassigen Bangkok-Lagen
Datenaktualisierung
Wöchentlich
Echtzeit-Marktdaten · wöchentliche Aktualisierung
Geprüfte Nettorendite
4 bis 6 %
Pro Projekt, nicht Portfolio-Durchschnitt
Käuferseitige Ausrichtung
100 %
Wir verdienen auf der Bauträgerseite, nicht an Ihnen
Gründer-Hintergrund
Aufgebaut von einem ehemaligen Investmentbanker der Société Générale Hongkong, Top-Platzierung auf ausländischen Portalen in Thailand.
Alexandre Beaumont leitet die Bonitätsprüfung und die Bauträgerbeziehungen bei Khorna. Zwölf Jahre Disziplin im grenzüberschreitenden Investmentbanking, angewendet auf den Immobilienmarkt Bangkok. Etienne Alcouffe entwickelt die Daten- und Produktebene · Live-FX, Echtzeit-Marktdaten, proprietäres Scoring.
Über das Team →Methodik
Jede Datentabelle auf dieser Seite nennt ihre Quelle. Die Premium-Preise für Bangkok werden wöchentlich aus öffentlichen Inseraten aktualisiert und gegen die Quartalsberichte von CBRE Thailand und JLL verifiziert. FX-Daten von der Frankfurter API. Länder- und Makro-Ratings aus den veröffentlichten Bewertungen von S&P, Fitch und Moody's. Schul- und Krankenhausdaten aus Registern (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Der Khorna Score wird offen veröffentlicht · 6-Komponenten-Aufschlüsselung auf jeder Projektseite. Die Begründung des Khorna Verdict wird offen dargelegt. Wir weisen transparent darauf hin, wo die Berechnungen der Konvergenzthese Unsicherheiten enthalten.
Zur Methodik →Investorenleitfaden · PDF
6-seitiges, auf Sie zugeschnittenes PDF mit Heimatmarkt-Alternativen samt Nachsteuer-Zahlen, der Steuerkeil-Analyse, Visa-Wegen sowie unseren Lage- und Objektempfehlungen für Ihr Profil. Belegte Daten, veröffentlichte Methodik.
Kein Spam. Nur das PDF postwendend und gegebenenfalls eine einzige Nachfrage.
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Schildern Sie uns Ihre japanische Steuersituation, Ihre bestehende Allokation und Ihren Zeitrahmen. Wir modellieren Ihre derzeitige Rendite- und Steuerstruktur gegenüber einer Bangkok-Prime-Allokation. Nachfassgespräche auf Japanisch sind möglich.
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