SG · Für den Investor aus Singapur
60 % ABSD für ausländische Käufer, 20 % für SG-Bürger beim Zweitwohnsitz, Mikro-Einheiten zu extremen Preisen pro Quadratmeter, SSD-Haltefrist von 4 Jahren. Der Vertrieb in Singapur bietet Ihnen S-REITs, australische Immobilien mit Stempelsteuern oder Altbestände in Großbritannien, die durch S24 ausgehöhlt wurden.
Prime Bangkok · 4 bis 6 % Nettorendite, kein ABSD-Äquivalent, ein Viertel des Quadratmeterpreises von SG Prime bei zwei- bis dreifacher Fläche, gleicher regionaler Zugang. Die Diversifizierung, von der SG-Privatbanken sprechen, die sie aber über ihr eigenes Produktangebot nicht umsetzen können.
Ihre Alternativen als SG-Ansässiger, nach Steuern
Wohnimmobilien Singapur (mit ABSD)
1 bis 2 % netto effektiv nach ABSD
ABSD 60 % zusätzliche Käufer-Stempelsteuer für Ausländer · 20 % für SG-Bürger beim Zweitwohnsitz · 30 % für Daueraufenthaltsberechtigte · SG-Wohn-Mikroeinheiten zu extremen Quadratmeterpreisen · SSD 4 bis 12 % bei Verkauf innerhalb von 4 Jahren
S-REITs
4 bis 5 % brutto
Volatilität börsennotierter Aktien · Konzentration auf SG-Einzelhandel/Industrie/Büro/Logistik · Sektor-Konzentrationsrisiko · sensitiv gegenüber USD-Zinszyklus · keine direkte Immobilienanlage
Regionale ETFs (Asien ohne Japan)
Variabel je nach Aktienexposure
Aktien statt Immobilien · Konzentration auf HK- und SG-Mega-Caps · kein direktes Immobilienexposure · keine Mietcashflows · Volatilität der Börsenmärkte
Australische Immobilien (beliebte SG-Auslandsallokation)
3 bis 4 % brutto
AUD/SGD-Volatilität · australische Stempelsteuern für ausländische Käufer (8 % NSW, 8 % VIC) · Grundsteuerzuschläge für ausländische Eigentümer · Leerstandssteuern · Konzentration auf Sydney/Melbourne
Londoner / britische Immobilien (klassische SG-Auslandsallokation)
0 bis 2 % netto nach Section 24
Section 24 streicht den Hypothekenzinsabzug · SDLT-Zuschlag für Nichtansässige · Kapitalertragsteuer beim Verkauf · GBP-Schwäche · Verwaltung über große Distanz
Der Steuerkeil · was aus der Gleichung fällt
ABSD (Additional Buyer's Stamp Duty)
Auswirkung in Singapur
60 % Zusatzabgabe für Ausländer auf SG-Wohnimmobilien · verdreifacht faktisch den Einstiegspreis · macht renditeorientierte SG-Wohnallokationen für Nichtbürger unmöglich
Behandlung in Thailand
Thailand hat keinen vergleichbaren Zuschlag für ausländische Käufer bei Eigentumswohnungen innerhalb der Ausländerquote. Specific Business Tax (3,3 % bei Verkauf innerhalb von 5 Jahren) und Eigentumsübertragungsgebühr (ca. 2 % geteilt, verhandelbar) sind die Ein- und Ausstiegskosten · deutlich unterhalb der 60 %-ABSD-Mauer.
SSD (Seller's Stamp Duty)
Auswirkung in Singapur
4 bis 12 % bei Verkauf von SG-Wohnimmobilien innerhalb von 4 Jahren · bindet Kapital
Behandlung in Thailand
Die thailändische Quellensteuer beim Verkauf richtet sich nach der Haltedauer und ist nach 5 Jahren günstig. Kein Pendant zur strafenden 4-Jahres-Sperre der SSD. Das Kapital wird früher liquide.
Grundsteuer (SG selbstgenutzt vs. Anlageobjekt)
Auswirkung in Singapur
Als Anlage gehaltene SG-Wohnimmobilien zahlen deutlich höhere jährliche Grundsteuern als selbstgenutzte · über 10 Jahre kumuliert eine spürbare Belastung
Behandlung in Thailand
Thailands Land and Building Tax 2020 führt sehr niedrige Sätze ein · für selbstgenutzte Wohnimmobilien unter 50 Mio. THB ist die Belastung faktisch null. Keine SG-typische Differenzierung zwischen Anlage- und Eigennutzung.
Währungs- und Länderkonzentration
Auswirkung in Singapur
Die meisten in Singapur ansässigen HNW sind standardmäßig stark in SGD und SG-Vermögenswerten konzentriert · Bangkok-Engagement bietet ein wirklich unkorreliertes regionales Exposure statt eines weiteren mit SGD/HKD korrelierten Marktes
Behandlung in Thailand
Der THB war über ein Jahrzehnt eine der stabilsten Schwellenländerwährungen · regional, aber dank unterschiedlicher wirtschaftlicher Fundamentaldaten (thailändischer Tourismus + Fertigung gegenüber SG-Finanzwesen + Logistik) unkorreliert mit dem SGD. Echte Diversifizierung, keine Pseudo-Diversifizierung.
Doppelbesteuerungsabkommen Singapur-Thailand (in Kraft, letztes Protokoll 2017). Verhindert die doppelte Besteuerung desselben Einkommens. Aufgrund des territorialen Steuersystems Singapurs bleiben Einkünfte aus SG-Quellen in Singapur unversteuert; Mieteinnahmen und Veräußerungen aus thailändischen Quellen werden gemäß Abkommen behandelt. Koordinieren Sie dies mit Ihrem Steuerberater in Singapur.
Visum · Wege für Inhaber eines singapurischen Passes
ASEAN-Visumvorteile
Für wen
Singapurische Staatsbürger profitieren von der bestehenden ASEAN-Visum-Kooperation · einfachere Zugangswege als westliche Ausländer
Warum
Die anfängliche visumfreie Einreise von 30 Tagen und der anschließende Übergang zu längerfristigen Optionen (DTV, LTR) verlaufen für Inhaber eines SG-Passes reibungsloser. Ein praktischer Vorteil bereits bei der Einreise.
LTR Wealthy Global Citizen
Für wen
SG-HNW mit Vermögen ab 1 Mio. USD und Einkommen ab 80.000 USD · asiatische Finanzführungskräfte, Family-Office-Principals, Gründer nach dem Börsengang
Warum
10 Jahre Aufenthalt + 17 % Einkommensteuerobergrenze auf Einkünfte aus thailändischen Quellen + Befreiung für Überweisungen aus ausländischen Quellen. In Kombination mit dem territorialen Steuersystem Singapurs strukturell effizient.
Thailand Privilege
Für wen
SG-HNW, die einen garantierten Langzeitaufenthalt ohne die Voraussetzungen des LTR suchen · mitgliedschaftsbasiert, 900.000 bis 5 Mio. THB
Warum
Beinhaltet einen Vermittlungsservice für Bankkonten · eine einfachere Einstiegsebene, als sich Filiale für Filiale durch die Bangkoker Bankenlandschaft zu navigieren. Besonders relevant für in Singapur ansässige Family Offices, die Positionen in Bangkok aufbauen.
BOI / Smart Visa
Für wen
In Singapur ansässige Tech-Gründer oder Führungskräfte aus BOI-geförderten Sektoren, die nach Thailand expandieren
Warum
Weg mit integrierter Arbeitserlaubnis für jene, die neben der Immobilieninvestition tatsächlich eine Geschäftstätigkeit in Thailand ausüben.
Vier singapurische Profile, mit denen wir arbeiten
Der Singapurer Privatbankier
Senior bei DBS Private, OCBC, UOB oder Bank of Singapore. Nettovermögen von 3 bis 8 Mio. SGD. ABSD blockiert die inländische Wohnimmobilien-Allokation. Suche nach ASEAN-Diversifizierung jenseits von S-REITs und in Singapur notierten Aktien. Typischer Erwerb: 2-Zimmer-Wohnung in Sathorn, am Flussufer oder in einer Branded Residence für 18 bis 35 Mio. THB.
Der SG-Gründer nach dem Börsengang
Gerade an der SGX gelistet oder einen Anteil an einem regionalen Tech-Unternehmen verkauft. Liquiditätsereignis von 2 bis 6 Mio. SGD. Möchte Kapital jenseits SG-konzentrierter SGX-Aktien und ABSD-beschränkter SG-Wohnimmobilien einsetzen. Typischer Erwerb: 2-Zimmer-Wohnung in Phrom Phong, Thonglor oder Asok für 15 bis 30 Mio. THB.
Die in Pension gehende SG-Führungskraft
Pensionierte Führungskraft aus dem SG-Hauptsitz eines multinationalen Unternehmens oder dem regionalen Finanzwesen. Nettovermögen von 2 bis 5 Mio. SGD plus betriebliche Altersvorsorge oder CPF-Auszahlung. Erwägt Bangkok als Halbjahres-Standort neben dem Hauptwohnsitz in Singapur (LTR Wealthy Pensioner). Typischer Erwerb: 2-Zimmer-Wohnung in Phrom Phong, Sathorn oder am Flussufer für 12 bis 22 Mio. THB.
Der SG-Family-Office-Principal
Generationenübergreifendes singapurisch-asiatisches Familienvermögen. Nettovermögen ab 10 Mio. SGD. Aufbau eines diversifizierten ASEAN-Exposures außerhalb des SG-Inlandsmarktes und Hongkongs (das geopolitisch eingeschränkt ist). Typischer Erwerb: Branded Residence (Mandarin Oriental, Aman, Four Seasons) in Sathorn, am Flussufer oder in Phrom Phong für 30 bis 80 Mio. THB.
SGD / THB · der regionale Kontext
THB und SGD sind beides regionale Währungen, werden jedoch von unterschiedlichen wirtschaftlichen Fundamentaldaten getrieben · Thailands Tourismus und Industrie gegenüber Singapurs Finanzdienstleistungen und Logistik. Eine Allokation auf beide ist echte Diversifikation, keine Pseudo-Diversifikation innerhalb eines einzigen Korbs.
Bangkoks Premium-Lagen werden pro Quadratmeter zu etwa einem Viertel des Singapurer Premium-Preises gehandelt, bei der zwei- bis dreifachen Wohnfläche. Derselbe Dollar kauft ein völlig anderes Lifestyle-Produkt. Für in Singapur ansässige HNWIs, deren Heimatmarkt bereits gesättigt ist, ist dies die hebelstärkste Sachwertallokation, die innerhalb eines zweistündigen Fluges verfügbar ist.
Bangkok Premium pro m²
SGD 9 bis 17 Tsd. · vs. Singapur Premium SGD 35 bis 60 Tsd.
Bangkok Wohnungsgröße
2-Zimmer 75 bis 100 m² · vs. SG 50 bis 70 m² äquivalent
Nettorendite
Bangkok 4 bis 6 % netto · SG 1 bis 2 % effektiv nach ABSD
Flug nach Suvarnabhumi
2 Std. 25 Min. direkt ab Changi · über 30 tägliche Flüge
Quellen
Alle Quellenangaben werden inline veröffentlicht · Methodik unter /how-we-score
Warum Investoren Khorna vertrauen
Geprüfte Projekte
50+
In 11 erstklassigen Bangkok-Lagen
Datenaktualisierung
Wöchentlich
Echtzeit-Marktdaten · wöchentliche Aktualisierung
Geprüfte Nettorendite
4 bis 6 %
Pro Projekt, nicht Portfolio-Durchschnitt
Käuferseitige Ausrichtung
100 %
Wir verdienen auf der Bauträgerseite, nicht an Ihnen
Gründer-Hintergrund
Aufgebaut von einem ehemaligen Investmentbanker der Société Générale Hongkong, Top-Platzierung auf ausländischen Portalen in Thailand.
Alexandre Beaumont leitet die Bonitätsprüfung und die Bauträgerbeziehungen bei Khorna. Zwölf Jahre Disziplin im grenzüberschreitenden Investmentbanking, angewendet auf den Immobilienmarkt Bangkok. Etienne Alcouffe entwickelt die Daten- und Produktebene · Live-FX, Echtzeit-Marktdaten, proprietäres Scoring.
Über das Team →Methodik
Jede Datentabelle auf dieser Seite nennt ihre Quelle. Die Premium-Preise für Bangkok werden wöchentlich aus öffentlichen Inseraten aktualisiert und gegen die Quartalsberichte von CBRE Thailand und JLL verifiziert. FX-Daten von der Frankfurter API. Länder- und Makro-Ratings aus den veröffentlichten Bewertungen von S&P, Fitch und Moody's. Schul- und Krankenhausdaten aus Registern (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Der Khorna Score wird offen veröffentlicht · 6-Komponenten-Aufschlüsselung auf jeder Projektseite. Die Begründung des Khorna Verdict wird offen dargelegt. Wir weisen transparent darauf hin, wo die Berechnungen der Konvergenzthese Unsicherheiten enthalten.
Zur Methodik →Investorenleitfaden · PDF
6-seitiges, auf Sie zugeschnittenes PDF · Alternativen aus Ihrem Heimatmarkt mit Nach-Steuer-Zahlen, die Analyse des Steuerunterschieds, Visa-Optionen sowie unsere Empfehlungen zu Lagen und Wohnungsprofilen für Ihr Anlegerprofil. Belegte Daten, veröffentlichte Methodik.
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