HK · Für den Hongkonger Investor
HK-Wohnimmobilien mit 2 % Bruttorendite, kleinste Einheiten zu den höchsten Quadratmeterpreisen im entwickelten Asien, BSD-Risiko, Volatilität durch politische Ereignisse. Festlandimmobilien in Krisenzyklen. SG bereits ABSD-bepreist. London durch Section 24 ausgebremst. Der Großteil des aus HK abfließenden Kapitals geht in Märkte, in denen die Diversifikation bereits angekommen ist.
Bangkok-Prime · 4 bis 6 % netto, 1/8 des HK-Prime-Quadratmeterpreises, 3- bis 4-fache Wohnfläche, strukturelle politische Abschirmung, echte Währungsdiversifikation außerhalb des HKD. Die Anlageklasse, über die HK-Privatbanken sprechen, die sie aber über ihr eigenes Produktregal nicht ausführen können.
Ihre Alternativen als HK-Resident, nach Steuern
HK-Wohnimmobilien
2 bis 2,5 % brutto bei sehr hohem Einstiegspreis
Kleinste, teuerste Wohnungen im entwickelten Asien · BSD 15 % Käufer-Stempelsteuer für Nicht-Daueraufenthaltsberechtigte (seit 2024 gelockert, gilt aber weiterhin für einige Käufer) · Konzentrationsrisiko in einem HKD-gebundenen Markt unter politischem Druck
In HK gelistete REITs (Link, Hysan etc.)
4 bis 6 % brutto
Volatilität börsennotierter Aktien · konzentriert auf HK-Einzelhandel/-Büro · sensibel gegenüber dem HK-Zinszyklus (HKD an USD gekoppelt) · enge Sektorallokation · politisch bedingten Kursschwankungen an der HKEX ausgesetzt
Immobilien in Festlandchina (über zugelassene Kanäle)
Notleidend, oft real negativ
Nachfragekrise nach Evergrande · 70-jähriges Landpachtrecht (kein Volleigentum) · Kapitalverkehrskontrollen bei Auslandsüberweisungen · Rechtsdurchsetzungsunsicherheit · Überangebot in Tier-2- und Tier-3-Städten
Immobilien in Singapur (beliebt bei HK-Kapitalabflüssen)
1 bis 2 % netto nach ABSD
60 % ABSD für Ausländer · Mikro-Einheiten zu extremen Preisen · gesättigter HNW-Markt · SSD-Haltefrist · zunehmender Wettbewerb um dasselbe Produkt durch regionales Kapital
Immobilien in London/UK (traditioneller HK-Kapitalabfluss)
0 bis 2 % netto nach Section 24
Streichung des Hypothekenzinsabzugs nach Section 24 · 2 % SDLT-Zuschlag für Nichtansässige · Erbschaftsteuer-Exposure · GBP-Schwäche · Verwaltung aus großer Entfernung
Der Steuerkeil · was aus der Gleichung herausfällt
HK BSD (Buyer's Stamp Duty)
Auswirkung in HK
15 % Zusatzabgabe für Nicht-HK-Daueransässige bei Wohnimmobilien · 2024 für einige Kategorien ausgesetzt/reduziert, das Wiedereinführungsrisiko bleibt jedoch ein Planungsfaktor
Behandlung in Thailand
Thailand erhebt keine vergleichbare Stempelsteuer für ausländische Käufer im Rahmen der Ausländerquote bei Eigentumswohnungen. Specific Business Tax von 3,3 % bei Veräußerung innerhalb von 5 Jahren zuzüglich anteilig geteilter Übertragungsgebühr von ca. 2 %. Die Gesamteintritts- und -austrittskosten liegen deutlich unter der HK BSD, selbst auf reduziertem Niveau.
HK Rates und Government Rent
Auswirkung in HK
Jährliche Rates von 5 % des steuerpflichtigen Werts zzgl. Government Rent auf den meisten Erbbaurechtsflächen · über eine 10-jährige Haltedauer eine spürbare Belastung
Behandlung in Thailand
Die thailändische Land and Building Tax 2020 führt Mikrosätze ein · für selbstgenutzte Wohnimmobilien unter 50 Mio. THB ist die Belastung effektiv null. Keine HK-typische Kombination aus Rates und Government Rent.
HK: Volatilität von Immobilien aufgrund politischer Ereignisse
Auswirkung in HK
Seit 2019 und nach Inkrafttreten des NSL 2020 weisen HK-Immobilien eine erhöhte Korrelation mit politischen Ereignissen auf · Kapitalfluchtdruck hat Abflüsse nach SG, ASEAN, Großbritannien und Kanada ausgelöst
Behandlung in Thailand
Bangkoker Immobilien sind aufgrund der diplomatischen Neutralität Thailands strukturell gegen regionale politische Ereignisse abgeschirmt. Der Hauptstadtdistrikt ist bei keinem der vier militärisch geführten Übergänge Thailands seit 1997 eingebrochen · ein tatsächlich unkorreliertes politisches Risikoprofil.
Währungskonzentration (HKD-USD-Kopplung)
Auswirkung in HK
Die USD-Kopplung des HKD bedeutet, dass eine Konzentration auf HK-Vermögenswerte faktisch eine Konzentration in einem einzigen Währungsblock ist · Diversifikation innerhalb des HKD-USD ist illusorisch
Behandlung in Thailand
Der THB zählt seit über einem Jahrzehnt zu den stabilsten Schwellenmarktwährungen, gesteuert durch die BoT (eine der angesehensten Schwellenmarkt-Zentralbanken), jedoch nicht gekoppelt. Echte Währungsdiversifikation statt einer Umschichtung innerhalb desselben Blocks.
Umfassendes Doppelbesteuerungsabkommen zwischen HK und Thailand (in Kraft seit 2005). Beseitigt Doppelbesteuerung. Aufgrund des territorialen Steuersystems Hongkongs bleiben die meisten Einkünfte aus HK-Quellen in HK steuerfrei; Mieteinkünfte und Veräußerungen aus thailändischen Quellen werden gemäß Abkommen behandelt. Stimmen Sie sich mit Ihrem HK-Steuerberater ab.
Visum · Wege für Inhaber eines HK-Reisepasses
DTV (Destination Thailand Visa)
Für wen geeignet
HK-Passinhaber, die remote oder in Soft-Power-Berufen tätig sind · Schwelle von 500.000 THB (ca. 110.000 HKD)
Warum
5 Jahre Mehrfacheinreise, Aufenthalte bis 180 Tage. Passt zu einem 1-Zimmer-Apartment für 8 bis 14 Mio. THB in Asok, Phrom Phong oder Phayathai · halbes Jahr vor Ort, halbes Jahr in HK oder anderswo.
LTR Wealthy Global Citizen
Für wen geeignet
HK-HNWIs mit Vermögen ab 1 Mio. USD und Einkommen ab 80.000 USD · ehemalige IB-/PB-Führungskräfte, Family-Office-Principals, Post-NSL-Auswanderer
Warum
10 Jahre Aufenthalt + 17 % Einkommensteuerobergrenze auf Einkünfte aus thailändischer Quelle + Befreiung für Überweisungen aus ausländischen Quellen. In Kombination mit dem territorialen Steuersystem Hongkongs ist das LTR die sauberste ASEAN-Basis für HNWIs, die Kapitaloptionalität suchen.
Thailand Privilege
Für wen geeignet
HK-HNWIs, die einen garantierten Langzeitaufenthalt ohne LTR-Qualifikation suchen · mitgliedschaftsbasiert, 900.000 bis 5 Mio. THB
Warum
Inklusive Vermittlungsservice für Bankkonten · besonders nützlich für HK-basierte Family Offices, die Positionen in Bangkok aufbauen und schnell eine Bank-Gegenpartei etablieren müssen.
BOI / Smart Visa
Für wen geeignet
HK-basierte Gründer oder Führungskräfte in BOI-geförderten Sektoren, die nach Thailand expandieren · Tech, Biotech, Advanced Manufacturing
Warum
Pfad mit inkludierter Arbeitserlaubnis für HK-Unternehmer, die operative Präsenz parallel zur Immobilieninvestition aufbauen möchten.
Vier HK-Profile, mit denen wir arbeiten
Der HK-Private-Banker
Senior bei HSBC Premier, Standard Chartered Priority, Bank of Singapore HK oder Julius Baer HK. Nettovermögen 25 bis 60 Mio. HKD. HK-vermögenskonzentriert. Sucht echte ASEAN-Diversifikation außerhalb des HKD-USD-Blocks. Typischer Kauf: 2-Zimmer-Apartment für 18 bis 35 Mio. THB in Sathorn, Flussufer oder Branded Residence.
Der Post-NSL-Auswanderer
HK-Berufstätiger oder Unternehmer in der Lebensmitte. Liquidität von 8 bis 25 Mio. HKD aus dem Verkauf einer HK-Immobilie. Erwägt Thailand als Plan-B-Basis oder vollständigen Umzug. LTR-Wealthy-Global-Citizen-Pfad. Typischer Kauf: 1- bis 2-Zimmer-Apartment für 12 bis 25 Mio. THB in Phrom Phong, Sathorn oder Asok.
Die in den Ruhestand tretende HK-Führungskraft
Pensionierter Senior aus einem HK-MNC oder dem Finanzsektor. Nettovermögen ab 30 Mio. HKD + leistungsorientierte Pension. Erwägt Bangkok als vollständigen Wohnsitz (thailändische Gesundheitsversorgung + Nähe zu HK-Küche und Familie). LTR-Wealthy-Pensioner-Pfad. Typischer Kauf: 2-Zimmer-Apartment für 15 bis 30 Mio. THB in Phrom Phong, Sathorn oder Flussufer.
Der HK-Family-Office-Principal
Generationenübergreifendes HK-Familienvermögen. Nettovermögen ab 80 Mio. HKD. Baut diversifiziertes ASEAN-Engagement außerhalb des HK-Inlandsmarkts auf, mit gemanagtem politischen Post-NSL-Risiko. Typischer Kauf: Branded Residence für 30 bis 80 Mio. THB (Mandarin Oriental, Aman, Four Seasons) in Sathorn, Flussufer oder Phrom Phong.
HKD / THB · der regionale Kontext
Die Bindung des HKD an den USD bedeutet, dass eine HK-Vermögenskonzentration faktisch eine Konzentration in einem einzigen Währungsblock ist. Eine Umschichtung in S-REITs oder in HK gelistete Aktien ist eine Reallokation innerhalb des Blocks, keine echte Diversifikation. Der THB liegt tatsächlich außerhalb · gesteuert von der BOT, getrieben durch thailändische Wirtschaftsfundamentaldaten, geringe Korrelation mit USD-gebundenen oder USD-korrelierten Vermögenswerten.
Bangkok-Prime wird pro Quadratmeter zu rund einem Achtel von HK-Prime gehandelt, bei 3- bis 4-facher Wohnfläche. Derselbe Betrag erwirbt ein völlig anderes Lifestyle-Produkt · größere Einheiten, Full-Service-Gebäude, vergleichbare Gesundheitsversorgung, besseres Klima, niedrigere Lebenshaltungskosten für den Wohnungseigentümer.
Bangkok-Prime pro m²
60.000 bis 110.000 HKD · vs. HK-Prime 350.000 bis über 700.000 HKD
Größe der Bangkok-Einheit
2-Zimmer 75 bis 100 m² · vs. HK-Äquivalent 35 bis 55 m²
Nettorendite
Bangkok 4 bis 6 % netto · HK 1,5 bis 2 % netto
Flug nach Suvarnabhumi
2 Std. 50 Min. Direktflug ab HKIA · über 25 tägliche Flüge
Quellen
Alle Quellenangaben werden inline veröffentlicht · Methodik unter /how-we-score
Warum Investoren Khorna vertrauen
Geprüfte Projekte
50+
In 11 erstklassigen Bangkok-Lagen
Datenaktualisierung
Wöchentlich
Echtzeit-Marktdaten · wöchentliche Aktualisierung
Geprüfte Nettorendite
4 bis 6 %
Pro Projekt, nicht Portfolio-Durchschnitt
Käuferseitige Ausrichtung
100 %
Wir verdienen auf der Bauträgerseite, nicht an Ihnen
Gründer-Hintergrund
Aufgebaut von einem ehemaligen Investmentbanker der Société Générale Hongkong, Top-Platzierung auf ausländischen Portalen in Thailand.
Alexandre Beaumont leitet die Bonitätsprüfung und die Bauträgerbeziehungen bei Khorna. Zwölf Jahre Disziplin im grenzüberschreitenden Investmentbanking, angewendet auf den Immobilienmarkt Bangkok. Etienne Alcouffe entwickelt die Daten- und Produktebene · Live-FX, Echtzeit-Marktdaten, proprietäres Scoring.
Über das Team →Methodik
Jede Datentabelle auf dieser Seite nennt ihre Quelle. Die Premium-Preise für Bangkok werden wöchentlich aus öffentlichen Inseraten aktualisiert und gegen die Quartalsberichte von CBRE Thailand und JLL verifiziert. FX-Daten von der Frankfurter API. Länder- und Makro-Ratings aus den veröffentlichten Bewertungen von S&P, Fitch und Moody's. Schul- und Krankenhausdaten aus Registern (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Der Khorna Score wird offen veröffentlicht · 6-Komponenten-Aufschlüsselung auf jeder Projektseite. Die Begründung des Khorna Verdict wird offen dargelegt. Wir weisen transparent darauf hin, wo die Berechnungen der Konvergenzthese Unsicherheiten enthalten.
Zur Methodik →Investorenleitfaden · PDF
Maßgeschneidertes 6-seitiges PDF · Alternativen aus Ihrem Heimatmarkt mit Nachsteuer-Zahlen, Steuerdifferenzanalyse, Visa-Wege sowie unsere Empfehlungen für Lage und Einheit passend zu Ihrem Profil. Belegte Daten, veröffentlichte Methodik.
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