Die Flächenstrategie · älter kaufen, sanieren, doppelt gewinnen
Neubau-1-Zimmer-Wohnungen in Bangkok haben heute durchschnittlich 35-50 m² · Bauträger maximieren die Anzahl der Einheiten. Ältere Gebäude in Toplagen (1995-2010) bieten regelmäßig 80-150 m² große 2-Zimmer-Wohnungen · errichtet zu einer Zeit, als Grundstücke günstiger waren und Bauträger über Fläche statt Stückzahl konkurrierten. Wir beschaffen die passende ältere Einheit, führen die komplette Neugestaltung, Sanierung und Neumöblierung über Maison Siam durch und liefern ein maßgeschneidertes Premium-Apartment, das kein Neubau erreichen kann · oft 30-50 % unter vergleichbaren Neubaupreisen.
Der Größenunterschied · worauf Neubauten verzichtet haben
Warum · Bauträger vor 2010 bauten für Eigennutzer und solvente Mieter. Bauträger nach 2015 maximieren die Anzahl der Einheiten pro Etage (mehr Einheiten = mehr Anzahlungen = mehr Cashflow während der Bauphase). Die Flächendifferenz zwischen Alt- und Neubau ist kein Zufall, sondern ein Marktwandel. Heute lassen sich 100+ qm in bester Lage von Phrom Phong oder Sathorn nur über Bestandsobjekte oder Ultra-Luxus-Markenresidenzen realisieren, und Ultra-Luxus kostet das 4- bis 5-Fache.
Die Wirtschaftlichkeit · warum dies den Neubau schlägt
Ein Rechenbeispiel · derselbe Phrom Phong-Korridor, zwei unterschiedliche Wege mit demselben Budget von rund 16 Mio. THB.
Die sanierte Einheit ist maßgeschneidert · architektonische Neugestaltung, hochwertige Ausstattung, Smart-Home, Möblierung. Der Neubau ist Massenware mit Bauträger-Standardausstattung. Bei gleichen Kosten sind die Ergebnisse nicht gleichwertig · die Sanierung gewinnt bei Fläche, Qualität, Charakter und Standortflexibilität (Bestandsgebäude liegen in Top-Korridoren, in denen heute nicht mehr gebaut wird).
So wickeln wir das Ganze von Anfang bis Ende ab
01 · Beschaffung
Nicht jedes Bestandsgebäude lohnt eine Sanierung. Wir prüfen: solide rechtliche Verhältnisse der Eigentümergemeinschaft, Stand der Instandhaltungsrücklage, Bausubstanz, verfügbare Ausländerquote, erstklassige Korridorlage, großzügige Wohnungsgrößen (Gebäude aus einer Zeit, in der Grundstücke günstiger waren). Beispiele · Empire Place Sathorn, The Met, Wireless Heights, Saladaeng Residences. Die meisten stammen aus den Jahren 1995-2010 in zentralen Lagen, die Bauträger nach 2015 zu keinem Preis mehr replizieren können.
02 · Prüfung
Dieselbe 12-Punkte-Checkliste wie bei unserem Wiederverkauf-Track 2 · Protokolle der Eigentümergemeinschaft, Instandhaltungsrücklage, Eigennutzerquote, jüngste Kapitalmaßnahmen, Sichtachsenrisiko, Bebauungsplan der Nachbargrundstücke. Hinzu kommt die sanierungsspezifische Ebene · Statik-Pläne, elektrische Kapazität, Zustand der Sanitärinstallation, MEP-Führung für die geplanten Maßnahmen. Wir decken Warnsignale auf, bevor das Angebot abgegeben wird.
03 · Verhandeln
Unser Angebot spiegelt den Zustand der Einheit wider, nicht die Preisvorstellung des Verkäufers. Ältere Einheiten mit Renovierungsbedarf liegen typischerweise 15-25 % unter vergleichbaren sanierten Objekten · entsprechend verhandeln wir. 3 % Khorna Property-Hunter-Provision auf die Transaktion · wie beim Standard-Wiederverkauf.
04 · Design
Unser Schwester-Architekturbüro übernimmt das Redesign · optimierter Grundriss, bauliche Umgestaltung der Wände sofern statisch möglich, neu konzipierte Küche und Bäder, Beleuchtungs- und Akustikkonzepte, Smart-Home-Integration. Sie erhalten Pläne in Architekturqualität · keinen Ersatz aus dem Möbelhauskatalog.
05 · Bauen
Geprüftes Handwerkernetzwerk, Genehmigungsabwicklung, Abstimmung mit der Eigentümergemeinschaft, Gewerkesteuerung. Typische Komplettsanierung von 100-130 m² · 12-16 Wochen. Kleinere kosmetische Arbeiten · 4-8 Wochen. Maison Siam übernimmt alles · Sie erhalten tägliche Fortschrittsfotos und ein Dashboard.
06 · Einrichten
Unsere Beschaffungstechnologie fragt thailändische und internationale Lieferanten in Echtzeit ab · Handelspreise, Lagerverfügbarkeit, Lieferzeiten, Filterung nach Qualitätsstufen. Denselben Stuhl, den Sie im Einzelhandel für 45.000 THB kaufen würden, beziehen wir über Handelskanäle für 28.000 THB. Auf eine komplette Wohnung gerechnet sind das 15-25 % unter Einzelhandelspreis bei der Einrichtung · zudem filtern wir nach Qualität, nicht nur nach Optik.
07 · Betreiben
Maison Siam übernimmt das Onboarding, sobald Bau und Einrichtung abgeschlossen sind · Inserierung, Preisgestaltung, Gästekommunikation (bei Vermietung) oder direkter Einzug (bei Eigennutzung). Sanierte ältere Einheiten erzielen 8-15 % höhere Mieten als vergleichbare Neubau-Studios, dank des Platzangebots und der individuellen Gestaltung.
Eigenentwickelte Beschaffungstechnologie · der Einkaufsvorteil
Die Beschaffungstechnologie von Maison Siam fragt unser thailändisches und internationales Lieferantennetzwerk in Echtzeit ab · Handelspreise, Lagerverfügbarkeit, Lieferzeiten, Filterung nach Qualitätsstufen. Bei einer kompletten Sanierung von 100 m² ergeben sich typischerweise 600.000 bis 1.500.000 THB Ersparnis bei der Einrichtung gegenüber einem eigenen Besuch im Showroom · bei besserer Produktauswahl, da wir nach Qualität und Langlebigkeit filtern, nicht nur nach fotogenem Erscheinungsbild.
Möbel
Italienisches Ledersofa · 38K im Handel vs. 62K im Einzelhandel
Küche
Deutsches Küchenpaket nach europäischem Standard · 380K im Handel vs. 580K im Einzelhandel
Beleuchtung
Architektonisches Lichtkonzept als Komplettpaket · 95K im Handel vs. 145K im Einzelhandel
Stein und Fliesen
Italienischer Marmorboden · 4.200 THB/m² im Handel vs. 6.800 THB/m² im Einzelhandel
Smart Home
Lutron- und Sonos-Integration · 280K schlüsselfertig vs. 420K im Einzelhandel
Maßgefertigte Tischlerarbeiten
Begehbarer Einbaukleiderschrank · 185K im Handel vs. 290K im Einzelhandel
Beispiele sind illustrativ · die tatsächliche Beschaffung richtet sich nach Einheitsspezifikation, Umfang und Zeitpunkt. Waren werden zum Einkaufspreis mit vollständigen Belegen berechnet · ohne Aufschlag. Die Gebühr von Maison Siam umfasst ausschließlich die Koordination von Design und Projektmanagement.
Ältere Gebäude auf unserer Auswahlliste
The Met (Sathorn)
2009 · 85-280 m²
WOHA-Design · ikonische Struktur · erstklassige Hausverwaltung
Empire Place (Sathorn)
2009 · 80-220 m²
Großzügige Einheiten · solide Hausverwaltung · direkter BTS-Anschluss
Saladaeng Residences
2007 · 90-180 m²
CBD-Knotenpunkt · gehobener Mieterkreis
Wireless Heights
2003 · 100-220 m²
Wireless-Bestlage · große Grundrisse
President Park (Sukhumvit 24)
1998 · 120-280 m²
Familienformat · geringe Dichte · Garten
Hampton Thonglor
2005 · 85-160 m²
Preise vor dem Thonglor-Boom · fußläufig zum BTS
The Royal Saladaeng
2008 · 100-200 m²
Blick auf den Lumpini Park · Concierge · geringe Bebauungsdichte
All Seasons Mansion
2002 · 150-300 m²
Wireless-Lumpini · diplomatisches Niveau · extrem geringe Bebauungsdichte
Wir verfolgen für jedes Objekt die Verfügbarkeit innerhalb der Ausländerquote, aktuelle Einheiten-Listings sowie die wirtschaftliche Gesundheit der Eigentümergemeinschaft. Die Liste rotiert · sprechen Sie uns auf die aktuell verfügbaren Einheiten in diesen oder weiteren, hier nicht aufgeführten Gebäuden an.
Was Sie das kostet · transparent
Typischer Gesamtaufschlag auf den Kaufpreis bei einer 100 m² Sanierung · 25-40 % des Einheitenwerts, mit einem Ergebnis von 60-100 % Wertzuwachs gegenüber dem ursprünglichen Kaufpreis. Die Zahlen werden in einem Worksheet durchgerechnet, bevor Sie sich zu irgendetwas verpflichten · wir gehen erst weiter, wenn die Sanierungskalkulation klar ist.
Warum Investoren Khorna vertrauen
Geprüfte Projekte
50+
In 11 erstklassigen Bangkok-Lagen
Datenaktualisierung
Wöchentlich
Echtzeit-Marktdaten · wöchentliche Aktualisierung
Geprüfte Nettorendite
4 bis 6 %
Pro Projekt, nicht Portfolio-Durchschnitt
Käuferseitige Ausrichtung
100 %
Wir verdienen auf der Bauträgerseite, nicht an Ihnen
Gründer-Hintergrund
Aufgebaut von einem ehemaligen Investmentbanker der Société Générale Hongkong, Top-Platzierung auf ausländischen Portalen in Thailand.
Alexandre Beaumont leitet die Bonitätsprüfung und die Bauträgerbeziehungen bei Khorna. Zwölf Jahre Disziplin im grenzüberschreitenden Investmentbanking, angewendet auf den Immobilienmarkt Bangkok. Etienne Alcouffe entwickelt die Daten- und Produktebene · Live-FX, Echtzeit-Marktdaten, proprietäres Scoring.
Über das Team →Methodik
Jede Datentabelle auf dieser Seite nennt ihre Quelle. Die Premium-Preise für Bangkok werden wöchentlich aus öffentlichen Inseraten aktualisiert und gegen die Quartalsberichte von CBRE Thailand und JLL verifiziert. FX-Daten von der Frankfurter API. Länder- und Makro-Ratings aus den veröffentlichten Bewertungen von S&P, Fitch und Moody's. Schul- und Krankenhausdaten aus Registern (JCI, AEFE, Auslandsschulwesen, British Schools Overseas, Ookla Speedtest).
Der Khorna Score wird offen veröffentlicht · 6-Komponenten-Aufschlüsselung auf jeder Projektseite. Die Begründung des Khorna Verdict wird offen dargelegt. Wir weisen transparent darauf hin, wo die Berechnungen der Konvergenzthese Unsicherheiten enthalten.
Zur Methodik →Sprechen Sie mit uns
Nennen Sie uns Ihr Budget, die Zielgegend und die gewünschte Quadratmeterzahl · wir identifizieren 3 ältere Gebäude mit Verfügbarkeit innerhalb der Ausländerquote und erstellen für jedes ein Sanierungs- und Kosten-Worksheet. Kostenfrei und unverbindlich.