Neun Dinge, die Sie vor dem Kauf wissen sollten.

Das thailändische Recht begrenzt das ausländische Eigentum an einem Eigentumswohnungsprojekt auf 49 % der Gesamtwohnfläche als Volleigentum. Die restlichen 51 % sind thailändischen Staatsbürgern oder mehrheitlich thailändischen Gesellschaften vorbehalten.

Was das bedeutet: Wenn Sie eine Einheit kaufen, muss im Gebäude noch Ausländerquote verfügbar sein. Wir prüfen den Quotenstatus, den Preis innerhalb der Ausländerquote (mitunter mit leichtem Aufschlag) sowie etwaige anstehende Freigaben, bevor wir eine Einheit empfehlen.

Ausländer können Eigentumswohnungen als Volleigentum (unbefristet, vollumfänglich) erwerben. Grundstücke und freistehende Häuser hingegen nicht. Die Standardstruktur ist ein 30-jähriges Erbbaurecht (in einigen Strukturen verlängerbar) oder eine thailändische Gesellschaftsstruktur (nicht immer ratsam).

Praktische Auswirkung: Voll ausgestattete Eigentumswohnungen im Zentrum Bangkoks sind für Ausländer nahezu immer als Volleigentum verfügbar, weshalb wir unser Portfolio dort konzentrieren.

Erwerb: 2 % Übertragungsgebühr, mitunter zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt. Stempelsteuer 0,5 %, sofern anwendbar. Specific Business Tax 3,3 %, wenn der Verkäufer die Immobilie unter 5 Jahre gehalten hat.

Eigentum: sehr geringe laufende Steuerbelastung. Gemeinschaftskosten und Beiträge zum Instandhaltungsfonds sind die wesentlichen wiederkehrenden Kosten.

Einkünfte: Mieteinnahmen sind steuerpflichtig; wir strukturieren sie legitim und steueroptimiert. Wiederverkauf: Kapitalgewinne werden über eine Quellensteuer auf Basis des Schätzwerts (nicht des tatsächlichen Gewinns) besteuert.

Für den eingehenden Transfer ist ein Foreign Exchange Transaction Form (FET) erforderlich. Bei Beträgen über 50.000 USD pro Transaktion stellt die Bank ein Zertifikat aus, das Sie aufbewahren.

Beim Exit können Sie das eingebrachte Kapital (gemäß FET-Nachweisen) zuzüglich aller legal erzielten Einkünfte uneingeschränkt zurückführen. Entscheidend ist, den Mittelzufluss von Anfang an korrekt zu dokumentieren. Wir übernehmen die FET-Formalitäten gemeinsam mit Ihnen.

DTV (Destination Thailand Visa, 2024): 5 Jahre, mehrfache Einreise, 180 Tage pro Aufenthalt. Breite Berechtigungskriterien. Aktuell der Wachstumstreiber des Mietmarkts.

LTR (Long-Term Resident): 10 Jahre, mit integrierter Arbeitserlaubnis für Gutverdiener und Pensionäre. Steuerliche Anreize.

Thailand Privilege (Elite): 5 bis 20 Jahre, im Voraus bezahlt. Premium-Service, keine Arbeitsberechtigung.

Die von Immobilienportalen veröffentlichten Bruttorenditen sind irreführend. Die Nettorendite nach Leerstand, Verwaltung, Steuern, Instandhaltungsrücklage und kleineren Investitionen liegt in den von uns abgedeckten Korridoren bei 4 bis 6 %. Höher bei DTV-orientierten Full-Service-Beständen.

Die Wertsteigerung lag in den letzten 7 Jahren bei Full-Service-Neubauten in Sukhumvit und Sathorn im Schnitt bei 6 bis 9 % p.a. Vergangene Wertentwicklung ist keine Garantie für die Zukunft, doch der durch DTV ausgelöste Nachfragesog stützt das weitere Aufwärtspotenzial.

Wiederverkaufskäufer können Ausländer (innerhalb der Quote) oder Thais sein. Für Full-Service-Bestände im Zentrum von Bangkok ist der ausländische Käuferpool über Hongkong, Singapur, China, Japan, Europa, USA und den Nahen Osten hinweg sehr tief.

Wir erfassen die Vermarktungsdauer unseres verwalteten Bestands und vermitteln Ihnen Wiederverkaufskäufer, sobald Sie bereit sind. Der Standard-Halteshorizont, den wir bonitätsmäßig prüfen, beträgt 5 bis 10 Jahre.

Mietersuche, Mietvertragsverwaltung, Mieteinzug, Eigentümer-Reporting (tatsächliche vs. prognostizierte Rendite), Reparaturen, Leerstandsmanagement, jährliche Steuererklärung. Standardgebühr 10 % der Miete. Der Grund: Unsere Bonitätsprüfung soll auch in 5 Jahren gut aussehen, nicht nur in der Broschüre.

Die meisten ausländischen Investoren kaufen auf ihren Namen als Volleigentum innerhalb der 49 %-Quote. Am einfachsten, saubersten, mit den geringsten Einrichtungskosten. Der Chanote (Volltitel) wird auf Ihren Namen eingetragen. Sofern keine Gründe dagegensprechen, ist dies unser Standard.

Erfahrene Investoren mit mehreren Immobilien oder Nachlassplanungsbedarf halten ihre Immobilien manchmal über eine ausländische Holdinggesellschaft. Die Standardstruktur: Eine BVI-, Cayman- oder Singapur-Pte-Ltd-Gesellschaft hält das thailändische SPV, dem die Immobilie gehört. Mittelzuflüsse erfolgen weiterhin über FET.

Gründe, die Holding-Variante in Betracht zu ziehen: Portfolio von mehr als 5 thailändischen Einheiten, multinationale Vermögensstruktur, Nachfolgeplanung über Familientrusts, Steueroptimierung im Heimatland. Gründe dagegen: eine einzelne Immobilie, kein Nachlassplanungsbedarf, Kostensensibilität (jährliche Aufwände von ca. 5.000 bis 15.000 USD pro Offshore-Einheit).

Wir arbeiten mit Private-Banking-Partnern und Steuerberatern in Hongkong, Singapur und auf den Cayman Islands zusammen, um die Struktur einzurichten, sofern sie passt. Sprechen Sie mit uns, bevor Sie entscheiden.