مقارنة بين مطوري بانكوك · من يسلّم، من يؤخر، ومن آمن

لماذا يفوق هذا الأمر ما يتصوره المشترون من أهمية

الشراء قبل الإنشاء في Thailand يعني تسليم 30 إلى 40% من سعر الوحدة على مدى 18 إلى 36 شهراً، قبل وجود المبنى. وإذا تعرض المطور العقاري لضغوط مالية في منتصف المشروع، فإن رأس المال الذي التزمت به يصبح في خطر. وقد أفلس مطوران عقاريان في Bangkok في منتصف البناء خلال العقد الماضي. كما تأخر عدة مطورين في تسليم المشاريع لمدة 12 إلى 24 شهراً. مشكلة الاختيار حقيقية، ومعظم المشترين الأجانب لا يقومون بهذه الواجبات.

Sansiri (SET: SIRI)

أكبر مطور عقاري سكني متخصص ومدرج في البورصة. إيرادات عام 2024 نحو 38 مليار باهت تايلاندي. نسبة صافي الدين إلى حقوق الملكية حوالي 1.0 إلى 1.2، وهي قوية لهذا القطاع. سجل تسليم في الموعد لأكثر من 95% من المشاريع الأخيرة. تترجم العلاوة المرتبطة بالعلامة التجارية إلى قيم إعادة بيع أعلى بنسبة 8 إلى 12% مقارنة بالمنافسين. الخيار الافتراضي الأقل احتكاكاً للمشترين الأجانب.

AP Thailand (SET: AP)

تركيز قوي على الشقق الحضرية، بشراكة مع Mitsubishi Estate (شريك مؤسسي ياباني)، مما يحافظ على ميزانية عمومية متحفظة. صافي نسبة الدين إلى حقوق الملكية حوالي 0.7 إلى 0.9، من بين الأكثر تحفظاً في القطاع. سجل التسليم ممتاز. علاوة العلامة التجارية أقل قليلاً من Sansiri لكن حسابات العائد غالباً ما تكون أفضل. مطور عقاري صديق للمستثمرين.

Origin Property (SET: ORI)

نمو قوي وعدوانيّ، مع علامات تجارية فرعية متعددة (Park Origin، Knightsbridge، Notting Hill). صافي نسبة الدين إلى حقوق الملكية مرتفع عند 1.5 إلى 1.8، وارتفاع الرافعة المالية يعني حجم مشاريع أكبر لكن مع حساسية أعلى للدورات الاقتصادية. التسليم بشكل عام في الموعد ولكن مع تأخيرات عرضية لمدة 6 أشهر. عوائد قوية لكل باهت تايلاندي مستثمر، نقطة مثالية في السوق المتوسط.

Noble Development (SET: NOBLE)

مطور عقاري متوسط الحجم بسمعة قوية في التصميم. صافي نسبة الدين إلى حقوق الملكية حوالي 1.2 إلى 1.4. سجل التسليم متين. أقل طابعاً مؤسسياً من SIRI / AP لكن المنتج أفضل تصميماً، ووحدات تحقق أسعار إعادة بيع متميزة. مناسب للمشترين الذين يهتمون بجودة العمارة والتشطيب.

Ananda Development (SET: ANAN)

اكتسبت شهرتها من مشروع Ashton Asoke والنزاع القانوني الطويل المتعلق بالشخصية الاعتبارية الذي تبعه. صافي نسبة الدين إلى حقوق الملكية كان مرتفعاً تاريخياً، ويتحسن مؤخراً. تستحق العناية الواجبة على أساس كل مشروع على حدة، فمشاريع خط Ashton ممتازة من ناحية الوحدة ولكن السابقة القانونية تجعل المستثمرين حذرين. نحن نقوم بالتقييم الاكتتابي لمشاريع Ananda ولكن بهامش أمان أعلى.

Pruksa Real Estate (SET: PSH)

أكبر مطور عقاري تايلاندي من حيث عدد الوحدات، لكن الجزء الأكبر من الإيرادات يأتي من المشاريع منخفضة الارتفاع والضواحي وليس الشقق الفاخرة في وسط Bangkok. خط Esse هو منتجهم في وسط المدينة. الميزانية العمومية متينة (نسبة الدين إلى حقوق الملكية أقل من 1.0) بفضل الحجم. أقل ملاءمة لمراجحة إعادة البيع في المواقع المميزة لكنها صلبة للغاية من حيث ضمانات التسليم.

ما الذي يجب النظر إليه فعلاً في نموذج 56-1

• · صافي الدين إلى حقوق الملكية، المعيار القطاعي هو 1.0 إلى 1.5، وأي قيمة أعلى من 2.0 تحتاج إلى تفسير
• · معدل نقل ملكية المشاريع، نسبة الوحدات المكتملة التي تم نقل ملكيتها فعلياً للمشترين (أقل من 80% علامة تحذير)
• · أيام المخزون، المدة التي تبقى فيها الوحدات المكتملة غير المباعة، والمعيار القطاعي أقل من 24 شهراً
• · السيولة النقدية وخطوط الائتمان غير المسحوبة، هل يملكون تمويلاً للمشروع لمدة 18 شهراً دون مبيعات جديدة
• · المتأخرات (Backlog)، الإيرادات المتعاقد عليها وغير المعترف بها بعد، خط أنابيب التسليم المستقبلي

ترتيبنا الافتراضي بحسب أمان التسليم (من الأعلى إلى الأقل)

• · AP Thailand، شريك مؤسسي، رافعة مالية منخفضة، تسليم قوي
• · Sansiri، الحجم والعلامة التجارية، ومتحفظ بالنسبة لحجمه
• · Pruksa، ميزة الحجم، ونسبة دين إلى حقوق ملكية منخفضة
• · Noble، متوسط حجم متين، ومنتج قوي
• · Origin، رافعة مالية أعلى لكن تسليم متسق
• · Ananda، تقييم لكل حالة على حدة، مع أخذ سابقة Ashton في الاعتبار

الشراء قبل الإنشاء هو عملية شرائية مزدوجة، الوحدة والمطور العقاري. نحن نقوم بالتقييم الاكتتابي لكليهما قبل وضع القائمة المختصرة.

تواصل معنا

نمتلك أحدث نسب نموذج 56-1 لكل مطور عقاري في محفظتنا. اطلب طبقة تحليل صحة المطور العقاري إلى جانب أي قائمة مختصرة للمشاريع.