Phrom Phong · Off-plan · Raimon Land
Raimon Sukhumvit 38 Residences
期房 · 超豪华 · 仅 72 套单位
起价
32M
净收益率
5.4%
资本增值
8%
每年
Khorna Score
A+
85/100
结论
WAIT
交通
350m
BTS Thong Lo
Raimon Land 打造的超豪华 26 层塔楼，仅 72 套单位，毗邻 200-250 间客房的豪华酒店组成部分，地块面积超 3,100 平方米。单位数量有限，意味着结构性稀缺。素坤逸 38 巷是位于通罗与普隆蓬之间的低密度住宅街道，Raimon 在高端项目上的过往业绩（The Estelle）为其品牌溢价提供了支撑。
Khorna Verdict 评析依据 · 每月更新
Strong project (A+, 85/100) but our access price is 29.761904761904763% above current market asks · wait for a phase reset or off-market opportunity.
Khorna Score · 100 分制专有评分
最近更新 · 2026 年 5 月 · 方法论
对比组合 · 顶级
六大维度，按影响投资结果的权重分配。
收益率与资本增值合计占评分的 50%（按外国投资者实际审核评估的关注点加权）。其余 50% 涵盖流动性、需求、步行便利度与开发商质量，正是这些数据将一套不错的房源与一套出色的房源区分开来。同一套方法论适用于整个项目库，A+ 在 Mandarin Oriental Residences 与 Tela Thonglor 中含义完全一致。阅读完整方法论 →
扣除物业、管理与税费后的现金收益率
来源 · Khorna 审核评估 · 10 年 DCF
5 年持有期内预期年化百分比
来源 · Khorna 审核评估 · 区域基准 + 项目调整
步行可达的餐饮、健身房、商场与交通
来源 · Google Places API (NEW) · 实时数据
房源类型 + BTS / MRT 邻近度
来源 · Khorna 规则集 · 二手房 + BTS 邻近度加成
更新频率
需求 · 每月 Ahrefs 拉取。步行便利度 · 每月 Places 刷新。收益率与资本增值 · 每季度重新测算。质量 · 每年 SET 备案审阅。
同一方法论，覆盖每一套房源
我们不会为了推销特定房源而调整评分。公式公开，权重公开，原始数据可在 /how-we-score 上接受审计。
利益冲突政策
高佣金项目不会获得更高评分。如有相关情况，我们会在审核评估材料中披露利益冲突。Khorna Score 不受我们所获佣金的影响。
现金流 · 你实际拿到手的
当前毛租金,扣除费用与税款后 · 以你的货币计价。
户型 · 会改变测算模型
2 bed购买价 · ฿32,760,000 THB
毛租金
฿184,275
每月,未扣除任何费用
年化
฿2,211,300
扣除Maison Siam(20%)后
฿147,420
全包式管理 · 租赁+运营+报税 · 新房可享6个月免费
年化
฿1,769,040
你的年度净收益
฿1,537,380
扣除管理费 + 业委会费(60,840 THB)+ 10%税款后
每月
฿128,115
汇率:1 THB = 0.0307 THB · 更新于2026-04-30。税款按Thailand境内外籍租金收入10%有效税率测算 · 通过税收协定在母国抵免后通常可进一步降低。
Bangkok横向对比
全球主要首都城市优质公寓的净租金收益率。
TH · Bangkok优质地段
6%
年化净收益率
入门价：约 $280K 美元
SG · Singapore优质地段
2.5%
年化净收益率
入门价：约 $1400K 美元
HK · 香港核心区
2%
年化净收益率
入门价：约 $2100K 美元
JP · 东京核心区
4%
年化净收益率
入门价：约 $800K 美元
UK · 伦敦核心区
2.5%
年化净收益率
入门价：约 $1500K 美元
FR · 巴黎核心区
2.5%
年化净收益率
入门价：约 $900K 美元
US · 纽约核心区
3.5%
年化净收益率
入门价：约 $1200K 美元
AU · 悉尼核心区
3%
年化净收益率
入门价：约 $950K 美元
Bangkok 核心区的净收益率是新加坡 / 巴黎 / 伦敦核心区的 2.4 倍，入门价却仅约其五分之一。这一收益差距是结构性的：Bangkok 仍被按"昨日的亚洲城市"定价，而非它如今已成为的避险之都。详见我们的分析。
期房经济模型 · 当前现金投入 vs 交房
在 4.0 年内分期支付 12% · 在支付余款前先锁定 36% 增值。
价格区间中位数
฿141.00M
基于价格区间中位数
交房前已投入现金
฿16.21M
房价的 12% · 分摊于整个建设周期
交房时余款
฿105.75M
75% · 通常通过泰铢计价的按揭贷款融资
交房前增值
+36.0%
基于年增值率 9.0% × 距交房 4.0 年测算
交房时预计估值
฿191.83M
฿50.83M 未实现收益
已投入现金的权益增长
313%
资本增值除以交房前实际投入的现金 · 即期房 alpha 收益
付款计划 · 从今天到交房
2026-06
Reservation
0.1%
฿75K
2026-07
Contract (10%)
9.9%
฿14.03M
2026-09
Construction · 1st
0.5%
฿705K
2028-06
Construction · mid (15 of 30)
0.5%
฿705K
2030-05
Construction · final
0.5%
฿705K
2030-06
Handover (75%)
75.0%
฿105.75M
Bangkok 标准期房付款结构 · 订金 + 10% 合同款 + 15% 分摊于建设期分期 + 余款于交房时支付。具体开发商条款各异 · 一期阶段可协商。增值预测采用项目预期年增值率,按建设周期复利计算 · 数据来源于 CBRE Thailand + JLL Bangkok 区域数据,以及本站的每周市场数据源。
交房前退出模拟器
建设竣工前合同转让 / 私下转售
若你在第 18 个月退出会怎样? 现金回报率 67%。
大多数 Bangkok 开发商允许交房前进行合同转让(收取 1-2% 的管理费)。Bangkok 该走廊核心区每年以 8.0% 的速度复利增值。下方数据展示了提前转让合同的收益情况 · 扣除转让费及特种营业税(持有不足 5 年征收 3.3%)后的净收益。
退出月份
18 / 47
截至第 18 个月已支付现金
฿14.80M
订金 + 合同款 + 至今分期款
扣除费用及特种营业税后的净收益
฿9.92M
扣除 ฿2.12M 转让费 + ฿5.22M SBT
现金回报率 ROI
67%
净收益 ÷ 实际投入现金
Sansiri / AP / Origin 允许免费转让合同。Noble / Ananda 收取手续费（本模型按 1.5% 估算）。少数开发商在工程达到特定节点前限制转售，我们会在适用情况下于 Khorna Verdict 的分析中标注。若在合同签订日起 5 年内转让，将适用 SBT，我们已纳入测算。
分期定价阶梯如何运作
Bangkok 多数开发商分 4 到 6 期发售，每期上调价格。
这并非偶然。分期发售是开发商有意为之的收入策略：他们希望项目在营销素材中呈现出"持续走量"的态势（这样卖得更快），同时也想攫取每一期价格上调带来的上行空间（从而推高项目整体营收）。两个目标都与"月度买家"模式相契合，早期买家拿到的是低于市场比价的价格，后期买家则要支付完整的营销牌价。
第 1 期 · 私密看房
价格最低、外国人配额分配最优、SPA 谈判空间最充分。封闭销售，仅限受邀者或开发商直接对接。这正是 Khorna 房源管道运作的环节。
第 2-3 期 · 软启动
每期较第 1 期上调 3% 至 7%。公开营销启动。仍保留一定谈判空间，外国人配额已用去一半。等英文房产门户翻译出项目页面时，软启动通常已接近收官。
第 4-6 期 · 硬启动
较第 1 期累计上调 15% 至 25%。全面营销铺开。外国人配额大部分已锁定。SPA 条款要么接受、要么放弃。多数零售型海外买家正是在此阶段入场，按已抬升到顶的价格买下外国人配额中所剩无几的房源。
对投资者的战略含义在于：进入第 1 期，意味着你以同一户型在第 4 期挂牌价的 80% 至 85% 买入。你可以持有至交房，捕捉施工期的增值；也可以在第 4-6 期营销高峰、定价阶梯达到顶点时转让合同。无论哪种路径，第 1 期入场资格本身就是超额收益。
为何速度至关重要：好房源最先被锁定
外国人配额按单元逐套分配，而非按类别整体划拨。转角户、高楼层户、视野无遮挡户、户型最佳的单元，全部被最先到场的买家预留。等到公开营销大规模铺开时，剩余的外国人配额往往已是楼栋中最差的三分之一。
这并非激进的销售话术，而是开发商分配机制的运作逻辑。转角线的外国人配额上限通常为每层 1 至 2 套；若它们在第 1 期就被拿走，第 4 期的买家无论出多少钱都买不到。我们会跟踪每个项目中外国人配额下仍可售的具体单元号，"有一套两居在售"和"28 楼仍有一套两居转角户在外国人配额内"之间的差距，正是我们的工作所在。
开发商财务健康度 · 2024 56-1 报告
RML · SET 上市
Raimon Land · 资产负债表审视。
纯高端开发商（The Estelle、The Lofts）。规模较小，但利润率优厚。Estelle项目与Hong Kong Land的合作增添了机构级信誉。
净 D/E
1.45
行业基准 1.0-1.5
过户率
91%
已过户的竣工单元
库存天数
24 个月
未售竣工库存周转
毛利率
38.5%
税前营业利润率
待建项目
22.8 十亿泰铢
已签约的未来收入
风险视角
稳健
我们的审核评估立场
实时市场数据
市场对这套房源的真实反馈。
区域挂牌中位价
预测值295k 泰铢/平方米
基于区域基准的预测 · 该房源数据刷新待更新
-29.8% 对比我们的审核评估价（420k）
步行 800 米范围内
配套数据同步中。
买家搜索需求
低于可索引阈值，属于低调/独家房源。
Ahrefs（2026年5月）
以上数据为实时数据，来源于公开房源、Google Places 及 Ahrefs 搜索量数据，每月更新。我们不编造可比案例，也不回避薄弱信号。
审核评估 · 关键数据
入选短名单前我们会建模的指标。
第一年净收益率
5.4%
扣除费用、税费及空置后
资本增值
8%
每年 · 5 年预测
出租率
88%
DTV 加权
外国人总持有成本
17.4%
持有期内全部费用
明细
- 租金估算
- 180,000 THB · 2-bed furnished
- 管理费
- 租金的 20%
- 价格区间
- 32M to 250M THB
- 每平米单价
- 420,000 泰铢
- BTS / MRT
- 350m to BTS Thong Lo
- 户型类别
- 2 bed · 86-120 sqm, 3 bed · 150-220 sqm, Penthouse · 300-435 sqm
- 预计交付
- 2030-06-01
- 预售阶段
- Early announcement
DTV / LTR 适配度
Premium · UHNW LTR + family. Hotel-grade service standards · senior expat / regional family-office tenant.
配套设施
标签
不同户型面积的回报
小户型收益率更高，大户型增值更多。
位置 · BTS / MRT 距离
所处地段。
BTS Sukhumvit
Thong Lo
315 米 · 步行 4 分钟
BTS Sukhumvit
Phrom Phong
1148 米 · 步行 14 分钟
BTS Sukhumvit
Ekkamai
1178 米 · 步行 15 分钟
MRT Blue
Queen Sirikit Convention Centre
1930 米 · 步行 24 分钟
在售房源 · Raimon Sukhumvit 38 Residences
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价格区间
32M to 250M THB
外国人配额
分期定价实时更新
内部限定 · 申请解锁
- · 当前在售单位（具体楼层＋房号）
- · 每套单位的精确报价
- · 户型图与单元尺寸
- · 各单元的外国人配额分配
- · 分期价格走势 + 高性价比推荐
- · 开发商/业主直接对接渠道
为什么需要申请 · 单元级库存每周都在变化。我们会把本周最新版本发给你，并附上针对你情况的推荐单元建议。没有销售压力，也不会是复制粘贴的回复 · Alexandre 或 Etienne 会在 24 小时内亲自回复。
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